Какие права имеет собственник при сносе дома

442

Вопрос

Какие права имеет собственник при сносе дома? В собственности комната в коммунальной квартире. Имеет ли он право на отдельную квартиру? Если да, то на каких условиях?

Ответ

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома регулируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом, как показывает судебная практика, данная статья подлежит применению независимо от того принято ли решение об изъятии земельного участка либо нет.

Согласно вышеуказанной статье, 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи (часть дополнена с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ — см. предыдущую редакцию).

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи (часть дополнительно включена с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ).

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника (часть дополнительно включена с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ).

Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире вправе требовать уплаты выкупной цены комнаты в размере, рассчитанном в соответствии с п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Отдельная квартира может быть предоставлена такому собственнику по соглашению между органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (сносе дома) и собственником жилого помещения в порядке п. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1.Апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.07.2013 № 33-4396

«В соответствии со ст. 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства.

Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Согласно ст. 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного значения, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Местное самоуправление осуществляется гражданами через выборные и другие органы местного самоуправления.

Статья 14 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает, что к вопросам местного значения поселения относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения; обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством.

Из материалов дела видно, что Харитонова И.Э. является собственником жилого помещения в коммунальной квартире площадью 12,5 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, квартира №№, 6/2, общая площадь квартиры составляет 51 кв. м, жилая — 27,4 кв. м. (свидетельство о государственной регистрации права от <дата> — л.д. 12).

Право собственности на жилое помещение приобретено Харитоновой И.Э. на основании договора пожизненного содержания с иждивением от <дата>, заключенного с Квасовым Э.Ф. По условиям договора Квасов Э.Ф. передал жилое помещение, принадлежащее ему на основании договора на приватизацию от <дата>, Харитоновой И.Э. в собственность бесплатно, под обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением.

Согласно справке <данные изъяты>" от <дата> в указанной квартире Харитонова И.Э. зарегистрирована и проживает с <дата>, вместе с ней зарегистрирован и проживает отец — Квасов Э.Ф. (регистрация с <дата>, ранее был зарегистрирован в указанном жилом помещении с <дата> по <дата>, снят с регистрационного учета <дата>, в тот же день вновь поставлен на учет).

По сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в справках МУП «Городское Бюро Технической Инвентаризации», истец и член ее семьи — Квасов Э.Ф. иных жилых помещений (помимо жилого помещения в квартире №№ расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>у, <адрес>) на праве собственности не имеют (л.д. 14-16, 18, 53, 60).

Статья 8 ЖК РСФСР (действовавшего на момент признания жилого дома непригодным для постоянного проживания) предусматривала, что периодически, в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению Совета Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов, Совета народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов.

Проведение обследования состояния домов и жилых помещений, а также признание их непригодными для проживания производились в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05 ноября 1985 года № 529, предусматривало, что рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания должно возлагаться на междуведомственные комиссии исполкомов районных (городских, районных в городах) Советов народных депутатов (пункт 1.2).

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его ведомственной принадлежности выносилось исполкомом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Утвержденные исполкомами акты служили основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции, непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе — вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательном порядке (пункт 3.5 Положения).

Стороной истца представлено постановление администрации <адрес> № от <дата> об утверждении акта постоянно действующей комиссии администрации <адрес> по обследованию зданий и сооружений от <дата> о признании <адрес> по <адрес>у <адрес> непригодным для проживания.

Таким образом, жилой дом, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, в установленном порядке признан непригодным для проживания.

Поскольку жилищные правоотношения носят длящийся характер, — к данному спору применимы нормы, содержащиеся в ЖК РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения в действие ЖК РФ (ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3,5 — 9 настоящей статьи.

В силу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену*.

В период с 1998 по 2013 годы вопрос о реконструкции либо о сносе дома, а также об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и о выкупе жилых помещений органами местного самоуправления не разрешался.

По мнению судебной коллегии, внесение изменений в законодательство и факт неизъятия земельного участка, в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о предоставлении жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, не лишает граждан права требовать защиты их прав, в том числе путем предоставления другого жилого помещения в собственность.

Предоставление жилого помещения должно осуществляться в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в соответствии с нормами, предусмотренными статьями 87, 89 ЖК РФ, т.е. жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом собственник имеет право на получение квартиры, состоящей из того же числа комнат, что и ранее занимаемое жилое помещение*.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности предоставить истцу (с учетом члена семьи) на праве собственности благоустроенное жилое помещение является законным и обоснованным*.

Судебная коллегия критически относится к доводу жалобы о том, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку истец не состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не признан малоимущим. Предоставление жилого помещения после признания его непригодным для проживания носит компенсационный характер, сведения о том, что истец обеспечен другим жильем, отсутствуют*. Истцом в ходе судебного разбирательства представлена справка о величине доходов, размер ежемесячно получаемой заработной платы истца составляет от 3000 до 4611 рублей (л.д. 24).

Доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводов суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено".

2.Определение Кемеровского областного суда от 21.09.2011 № 33-10426

«Администрацией Анжеро-Судженского городского округа постановление от 16.02.2007 года № «О сносе ветхого и аварийного жилого помещения, признанного непригодным для проживания», в нарушение п.3 ст. 32 ЖК РФ, зарегистрировано не было. Данное постановление было направлено на регистрацию только в ходе рассмотрения дела, до настоящего времени не зарегистрировано, что подтверждается справкой регистрационной службы (л.д. 69 т.2).

При таких обстоятельствах, как верно указано судом первой инстанции, произошло фактическое изъятие земельного участка и жилого помещения, при отсутствии регистрации постановления об изъятии земельного участка, что повлекло нарушение прав собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением. Фактическое изъятие жилого помещения и земельного участка явилось принудительным, нарушающим зарегистрированные права собственников*.

Доводы кассационной жалобы о том, что положения о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат, основаны на неправильном толковании норм материального закона и опровергаются изложенными выше обстоятельствами.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости обязания Администрации Анжеро-Судженского городского округа предоставить Лашаковой А.А., Ливинскому В.И., взамен снесенного, на праве собственности в равных долях жилое помещение в черте <адрес>, отвечающее санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, общей площадью не менее <данные изъяты> м. кв., а также правомерно отказал Администрации Анжеро-Судженского городского огруга в удовлетворении исковых требований, заявленных к Лашаковой А.А., действующей также в интересах несовершеннолетнего Лашакова Н.М., Ливинскому В.И. о выкупе жилого помещении и выселении, поскольку Администрацией Анжеро-Судженского городского округа был нарушен порядок изъятия жилого помещения, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ

Доводы кассационной жалобы о том, что при отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения, взамен изымаемого, суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку ответчиком как было указано выше Администрацией Анжеро-Судженского городского округа был нарушен порядок изъятия жилого помещения, при этом право на жилище является безусловным правом каждого гражданина РФ, гарантированное Конституцией Российской Федерации. Частью 8 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено предоставление взамен изымаемого жилого помещения, но по соглашению с собственником и с зачетом его стоимости в выкупную стоимость. В свою очередь Администрацией Анжеро-Судженского городского округа не были исполнены обязанности, возложенные на них положениями ст. 32 ЖК РФ о предупреждении собственников об изъятии земельного участка и о выкупе жилого помещения, расположенного на изымаемом земельном участке.

Ссылка на тот факт, что нарушение правил соблюдения предварительной процедуры решение вопроса о выкупе жилого помещения Администрацией Анжеро-Судженского городского округа не является основанием для предоставления жилого помещения 61, 60 кв.м. Лашаковым и Ливинскому В.И. в соответствии с п. 8 ст. 32 ЖК РФ, не основана на законе*".

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 02.04.2003 № 148пв-02

4. Комментарий: Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.