Можно ли заключить предварительный договор продажи будущего земельного участка

398

Вопрос

Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи будущего земельного участка и какие риски возникают у покупателя по такой сделке.

Ответ

 Заключать предварительный договор купли-продажи будущего участка, как правило, не следует, т.к. данная конструкция вызывает риски для сторон договора.

Дело в том, что закон позволяет сразу заключить основной договор купли-продажи имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

При этом, заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка, до постановки вновь образованного земельного участка (объекта купли-продажи) на кадастровый учет влечет риск признания предварительного договора незаключенным.

Содержание предварительного договора должно составлять те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора. Таким образом, если земельный участок в момент заключения предварительного договора не был поставлен на кадастровый учет, имеется риск признания договора незаключенным. Так в Постановлении ФАС ЦО от 22.01.2010 № А68-858/2009 указано, что поскольку земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то условие предварительного договора о продаже земельного участка, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) позволяет говорить о том, что предмет предварительного договора купли-продажи является не согласованным, а договор - незаключенным. Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС УО от 09.09.2009 № А50-3557/2009.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить при заключении предварительного договора;

Что делать, если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

В каких случаях имеет смысл заключить предварительный договор

<…>

«Когда нет смысла заключать предварительный договор

Во многих случаях сторонам гораздо удобнее сразу заключить основной договор, чем прибегать к конструкции предварительного договора.

Дело в том, что большинство гражданско-правовых договоров являются консенсуальными. Это означает, что на момент их заключения не требуется:

  • передавать имущество, выполнять работы, оказывать услуги или вносить оплату;
  • обладать титулом собственника.

Так, закон позволяет заключить договор купли-продажи (поставки) имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Также в большинстве случаев разрешено заключить договор аренды, по которому арендодатель еще не является собственником арендуемого имущества (п. 10абз. 3 п. 11 постановления № 73). Правда, такой договор не всегда стоит заключать в отношении недвижимости.

Наконец, стороны могут согласовать удобные сроки исполнения обязательств в договорах подряда, возмездного оказания услуг, посреднических договорах и т. д.

Во всех перечисленных выше случаях заключать какой-либо отдельный договор, направленный на совершение основной сделки, смысла не имеет.*

Кроме того, многие потребности практики, связанные с заключением в будущем договоров, можно решить с помощью конструкций рамочного договора (ст. 429.1 ГК РФ), опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) и опционного договора(ст. 429.3 ГК РФ).

Когда нельзя заключить предварительный договор

Конструкция предварительного договора не применима к реальным договорам, то есть соглашениям, которые считаются заключенными с момента передачи определенного имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). К ним относится, в частности, договор займа: пока заимодавец не передаст заемщику деньги (иные вещи, определенные родовыми признаками), договор не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Обоснование

Закон прямо не запрещает заключать предварительные договоры в отношении реальных договоров. Так, по закону в качестве основного договора может выступать договор о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). К таким договорам вполне можно отнести, например, договор займа.

Однако нужно учитывать следующее.

Во-первых, мнения о том, что в отношении реального договора нельзя заключить предварительный договор, придерживается большинство теоретиков в области права. Ключевое отличие реальных договоров от иных (консенсуальных) договоров как раз и состоит в том, что заранее (до передачи имущества) их заключить невозможно. Если же стороны заключат предварительный договор в отношении реального договора, то по сути они трансформируют реальный договор в консенсуальный. Например, заимодавец будет должен передать деньги (т. е. заключить договор займа) к определенному сроку. Такая ситуация будет противоречить самой правовой природе заемных отношений: заемщик не вправе требовать от заимодавца передачи денег.

Во-вторых, на практике могут возникнуть проблемы, если одна из сторон предварительного договора будет уклоняться от заключения основного реального договора. Например, заимодавец не захочет заключать договор займа. Если в такой ситуации заемщик предъявит требование о понуждении заключить договор займа, то в удовлетворении этого иска суд, скорее всего, откажет по указанным выше причинам. А если предположить, что суд все-таки удовлетворит иск, то сложится весьма противоречивая ситуация:

  • с одной стороны, договор займа будет считаться заключенным с момента, когда решение суда вступит в законную силу (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ);
  • с другой стороны, заимодавец не передаст денежные средства, а значит, договор займа не будет заключен в силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, предварительный договор и реальный договор – несовместимые конструкции».

22.06.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль