Заключен договор купли-продажи недвижимого имущества

52

Вопрос

Заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавцу данное имущество перешло в собственность безвозмездно. Стоимость имущества по договору купли-продажи значительно ниже ныне действующей его кадастровой стоимости. Вопросы: 1) возможно доначисление налоговым органом налога на прибыль (на доходы), исходя из размера кадастровой стоимости?2) возможно признание сделки притворной при таком ценообразовании. Интересует судебная практика Северо-Западного ФО и г. Санкт-Петербурга.

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от даты приобретения недвижимости в собственность продавца, а также от продолжительности нахождения проданной недвижимости в собственности продавца.

К примеру, с 2016 г. действует новое правило - за какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.

Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, если собственник продал землю за 10 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 80 000 руб., то для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 56 000 руб. (80 000 руб. × 0,7). Однако, данные правила касаются объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (письмо Минфина России от 09.04.15 № 03-01-11/20231).

Например, если объект приобретен в собственность продавца в 2016 г. и в этом же году продавец его продал по цене ниже кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ (13%) налогооблагаемая база будет рассчитываться от кадастровой стоимости умноженной на 0,7.

При этом, продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости не свидетельствует о притворности сделки - см. Определение Ленинградского областного суда от 28.08.2013 № 33-4041/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Новые правила при продаже недвижимости. Платить ли НДФЛ с продажи квартиры и можно ли не платить, если занизить стоимость в договоре?.

«Я продаю квартиру, которая в собственности больше трех лет. Нужно ли будет уплачивать налог 13 процентов? С какой суммы его нужно считать? И можно ли законно сократить сумму выплачиваемого налога?*

Вам не нужно платить налог и подавать декларацию, так как квартира в собственности более трех лет. Такая льгота была установлена пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью увеличили (Федеральный закон от 29.11.14 № 382-ФЗ). Теперь он составляет пять лет (ст. 217.1 НК РФ). Правда, есть исключения. Трехлетний срок сохраняется, если вы получили квартиру по договору дарения от близких родственников или по наследству, недвижимость приватизирована, а также для договоров пожизненной ренты. Новые правила касаются объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (письмо Минфина России от 09.04.15 № 03-01-11/20231). Поэтому на продажу вашей квартиры они не распространяются. При этом субъекты РФ могут снизить пятилетний срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости.*

Если квартира была в собственности меньше трех лет, а с этого года – меньше пяти лет, вы можете выбрать, с какой из сумм платить налог (ст. 220 НК РФ). Это может быть сумма от продажи квартиры за вычетом расходов на ее приобретение. Такой способ подойдет, только если есть документы, которыми можно подтвердить цену покупки квартиры. Когда таких документов нет, они утеряны или, например, квартира приватизирована, вы можете уменьшить сумму от продажи квартиры на 1 млн рублей – налоговый вычет при продаже. Использовать вычет можно только раз в год. Если вы купили и продали квартиру в одном налоговом периоде, то можно не платить налог с продажи, а зачесть его с возвратом налогового вычета для новой квартиры. В этом случае продавец и покупатель тоже должны совпадать.

Новые правила не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, а также на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если вы использовали имущество для предпринимательских целей, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (письмо Минфина России от 23.04.13 № 03-04-05/14057).

Купил квартиру в новостройке по договору долевого участия, собираюсь продать. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2011 году. Свидетельство о регистрации права собственности оформлено в 2014 году. С момента подписания акта прошло уже больше трех лет. Правильно ли я понимаю, что налог мне оплачивать не нужно?

Вам нужно уплатить налог с продажи, так как срок владения квартирой меньше трех лет. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Поэтому срок нахождения квартиры в собственности нужно считать с даты регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Ее можно посмотреть в свидетельстве о регистрации права. Такую позицию поддерживает Минфин России (письмо от 19.07.12 № 03-04-05/9-885).

Но из этого правила есть исключения. Если квартира получена по наследству, отсчитывать срок владения нужно от даты смерти наследодателя. Недвижимость принадлежит наследнику со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ). Такой датой будет день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ). Если квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (ЖСК), считать нужно с даты, указанной в справке о выплате пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Когда у собственника квартира больше трех лет в собственности, но меняется размер доли, доход от продажи всей квартиры целиком не облагается налогом. Например, квартира принадлежала супругам, а после раздела имущества перешла жене (письмо Минфина России от 27.06.11 № 03-04-05/7-444).

В случае перепланировки без изменения внешних границ датой возникновения права собственности на квартиру будет не дата повторного получения свидетельства в связи с осуществлением ее перепланировки, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру (письмо ФНС России от 11.12.12 № ЕД-4-3/21023@).

Купили квартиру в новом году, хотим подождать пару лет и продать. Слышали с мужем, что с этого года срок владения квартирой, чтобы не платить налог, увеличили до пяти лет. Можно ли как-то обойти закон? Например, прописать в договоре более низкую сумму продажи?

Прописать в договоре заниженную стоимость можно, но в этом случае налог придется платить с кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором произошел переход прав на квартиру, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ). До этого года, если собственник владел квартирой менее трех лет и не хотел платить налог, стороны договаривались и прописывали в договоре сумму до 1 млн рублей. Если доход не превышает эту сумму, то продавец не платит налог, а если превышает – платит с большей суммы (ст. 220 НК РФ).

Новые правила должны урегулировать эту ситуацию. Если цена продажи в договоре больше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог будут рассчитывать по цене в договоре. А если меньше, то с кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошел переход права собственности на квартиру в субъекте РФ, не определена, налог можно считать от суммы, указанной в договоре. При этом субъекты РФ могут снизить размер понижающего коэффициента вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости. Например, в регионе можно предусмотреть коэффициент 0,5. При продаже иного имущества, кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности более трех лет. Поэтому, если вы продадите свой автомобиль, который был в вашей собственности три года и более, платить налог не придется. Этот подход применяется и сейчас.

При подаче декларации налог нужно рассчитать самостоятельно. По новым правилам нужно ориентироваться на кадастровую стоимость недвижимости. Где можно узнать эту стоимость по моей квартире?

Получить информацию можно в Росреестре. В частности, сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме онлайн, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно ознакомиться с результатами кадастровой оценки, которую проводят субъекты РФ или местное самоуправление. Для этого надо зайти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам» и выбрать «Получить сведения из фонда данных государственной кадастровой оценки». Чтобы получить сведения, достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта в поле поиска и нажать на кнопку «Найти». Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных. Росреестр предоставляет информацию бесплатно в режиме реального времени.

Если сведения на портале Росреестра получить не удалось, можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН в офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения запроса. При подаче запроса надо указать способ получения готового документа: при личном посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.

В договоре купли-продажи цена квартиры меньше 70 процентов от кадастровой стоимости недвижимости, поэтому налог нужно рассчитывать по новым правилам от кадастровой стоимости. Я считаю, что квартиру оценили неверно. Можно ли пересмотреть кадастровую стоимость? И что нужно для этого сделать?

Вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд (Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии можно в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки. Если вы захотите сразу подать административный иск в суд, предварительно обращаться в комиссию не нужно. Вы также можете сначала обратиться в комиссию, а если вас не устроит решение, обжаловать его в суде.

Государственная пошлина за подачу административного иска составит 300 рублей (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФп. 30 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.15 № 28). Вы можете оспорить кадастровую стоимость квартиры по двум основаниям. Первое – сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости, недостоверны. Второе – рыночная цена объекта на тот момент, когда устанавливалась его кадастровая стоимость, определена неправильно. Комиссия должна рассмотреть ваше заявление в течение одного месяца, а в суде – до двух (ст. 141 КАС РФ). По сложным делам срок рассмотрения могут продлить максимум на один месяц (ч. 2 ст. 141 КАС РФ).

Я продала квартиру, которая меньше трех лет в собственности, намного больше цены покупки. Когда нужно заплатить налог с продажи? И что будет в случае неуплаты?

Декларацию для уплаты налога (форма 3-НДФЛ) нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если он выпадает на выходной, то декларацию нужно представить не позднее ближайшего рабочего дня (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Это можно сделать лично, через представителя, по почте или через личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ). Заплатить налог нужно до 15 июля года, который следует за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). Величину налога нужно рассчитать самостоятельно. Обязательно приложите к декларации документы, подтверждающие обстоятельства сделки, – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, квитанцию или расписку в получении денег продавцом, заявление на имущественный вычет и другие документы. Срок давности привлечения к ответственности за неуплату налога исчисляется со следующего дня после окончания налогового периода, в который было совершено налоговое правонарушение (ст. 113 НК РФ). В этот период налоговая инспекция должна вынести решение о привлечении к ответственности. Если вы не представили налоговую декларацию, с вас могут взыскать в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц нарушения сроков, но не более 30 процентов и не менее 1000 рублей (п. 1 ст. 119 НК). Неуплата налога или неполная его уплата в результате неправомерных действий или бездействия, занижения базы, неверных расчетов наказывается штрафом в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога или 40 процентов, если доказано, что такие деяния совершены умышленно (п. 1 ст. 122 НК). За неуплату налогов в особо крупном размере предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Если вы не уплатили налог в срок, но правильно его рассчитали, подали декларацию и не совершили других неправомерных действий, то с вас должны взыскивать пени, а не штраф (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.13 № 57).

Мне в наследство досталась квартира. Оформила наследство в этом году. Она находится в неудобном для меня районе, поэтому скорее всего ее придется продавать. Я хотела сдавать ее в течение трех лет, чтобы не платить налог. Правильно ли я понимаю, что в связи с изменениями я не буду платить налог, только если буду сдавать ее целых пять лет, а не три?

Вам не нужно ждать пять лет, если вы получили квартиру в наследство от близких родственников. В этом случае трехлетний срок сохраняется, даже если наследство оформлено после 1 января 2016 года. Причем наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации.

Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Такую позицию поддерживает Минфин России (письма от 07.08.15 № 03-04-05/45654,28.11.14 № 03-04-05/60801). Трехлетний срок владения также сохраняется, если вы получили квартиру по договору дарения от близких родственников или по наследству, недвижимость приватизирована, а также для договоров пожизненной ренты. Если вы захотите продать квартиру раньше, вы можете уменьшить сумму от продажи квартиры на 1 млн рублей – налоговый вычет при продаже. Доход, превышающий эту сумму, облагается НДФЛ по ставке 13 процентов».

2.Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

«Доходы от продажи

Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года.

Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗписьмо Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

  • доходы от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности резидента в течение минимального предельного срока;
  • доходы от продажи иного имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
  • доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 13 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.

Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7).*

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более минимального предельного срока, а достроенная – менее. Дом куплен в 2016 году

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденныхприказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Несмотря на то что эти письма выпущены в период действия старой редакции статьи 217 Налогового кодекса РФ, их можно учитывать и сейчас.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 208217 НК РФ).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека болееминимального предельного срока, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217ст. 217.1 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131,164219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел в 2016 году, будучи предпринимателем, а продавал, когда уже прекратил предпринимательскую деятельность

Да, нужно, причем независимо от срока владения таким имуществом. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Человек владел имуществом более минимального предельного срока или трех лет

По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более минимального предельного срока или трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 2 и 3 п. 17.1 ст. 217,ст. 217.1 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.

Человек владел имуществом менее минимального предельного срока или трех лет

В этом случае также придется заплатить НДФЛ (ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом уменьшить доходы от продажи на имущественный вычет не удастся. Имущественный вычет не положен тогда, когда доходы получены от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность

Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если имущество, приобретенное в 2016 году, будет принадлежать получателю ренты более минимального предельного срока или трех лет, то платить НДФЛ вовсе не надо.

Это следует из пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и статьи 220 Налогового кодекса РФ.

НДФЛ с ренты

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не являются. Поэтому, к примеру, применить имущественный вычет к ним нельзя. На это указано в письмах Минфина России от 27 января 2015 г. № 03-04-07/2785 и ФНС России от 9 февраля 2015 г. № БС-4-11/1833.

НДФЛ с ренты нужно заплатить по ставке 13 процентов на общих основаниях. Декларируйте этот доход ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. А потом не позже 15 июля заплатите налог. Это следует из статей 228 и 229 Налогового кодекса РФ.

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ).Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

  • либо на имущественный налоговый вычет;
  • либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.*

Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)

Да, можно.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
  • на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
  • на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.

В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.

Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается построке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.

Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.

Имущество перешло по наследству

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет при продаже жилья, которое перешло в собственность по наследству

Да, можно.

Имущественный вычет при продаже имущества предоставляется его собственнику. Способ приобретения имущества (покупка, мена, наследование и т. п.) значения не имеет. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Размер вычета

Продажа имущества

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

Продажа доли в уставном капитале

При продаже имущественных прав в виде доли (100%) в уставном капитале доходы уменьшите на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение. И только если нет документов на расходы, можно воспользоваться вычетом в сумме дохода, полученного в результате прекращения участия в обществе. Максимальный размер вычета в этом случае ограничен суммой 250 000 руб.

А вот при продаже части доли доход можно уменьшить только на расходы, которые подтверждены документами. Воспользоваться вычетом в сумме дохода нельзя.

Это следует из положений подпункта 1 пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, приобретенной в 2016 году и позже, по договору мены

Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если этот срок превышен, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Размер дохода в таком случае равен стоимости полученного имущества (п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., который доведен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206до налоговых инспекций для использования в работе).

Когда же по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В таком случае налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты (п. 1 ст. 210 НК РФ).

При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФп. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г.).

Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает минимальный предельный срок, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220, пунктом 17.1 статьи 217 и статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной в 2016 году, по договору мены. Обмениваемое имущество признается равноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2016 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб.

В 2025 году он решил обменять ее на равноценную (однокомнатную), только в другом районе.

Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Она соответствует уровню рыночных цен. Стороны признали товары, передаваемые по договору мены, равноценными.

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова болееминимального предельного срока. Поэтому платить НДФЛ с доходов, полученных по договору мены, Беспалову не придется.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры, купленной в 2016 году, по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2016 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб. В этом же году он решил обменять ее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 2 100 000 руб. Стоимости передаваемых квартир соответствуют уровню рыночных цен.

По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 600 000 руб. (2 100 000 руб. – 1 500 000 руб.).

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова менееминимального предельного срока. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры

Срок владения

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности урезидента непрерывно не менее:

  • минимального предельного срока – для объектов недвижимости и долей в них;
  • трех лет – для другого имущества.

Минимальный предельный срок

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества установлен статьей 217.1Налогового кодекса РФ и равен:

  • три года. Этот срок региональные власти не вправе менять;
  • пять лет. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 34 и 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185.*

Минимальный предельный срок в три года применяйте при продаже недвижимости, если право собственности на нее получено:

  • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по Семейному кодексу РФ;
  • в результате приватизации;
  • плательщиком ренты в результате передачи ему имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях применяйте минимальный предельный срок в пять лет. Например, если право собственности на объект возникло в результате купли-продажи.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 34 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Три года

Срок владения три года применяйте при продаже любого имущества за исключением объектов недвижимости и долей в них. Срок установлен абзацем 3 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Данный срок владения имуществом не путайте с минимальным предельным сроком в три года.

Для наглядности см. Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества.

Как определить срок владения

Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года или года исходя из минимального предельного срока. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если автомобиль находится у гражданина в собственности с 20 июля 2016 года и будет продано 20 июля 2019 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).

Отсчитывайте трехлетний (минимальный предельный) срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями219223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86».

20.06.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.