Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

31

Вопрос

Предприниматель в 2012 сдал принадлежащее ему имущества в аренду. В 2014 году суд по иску о разделе совместно нажитого имущества признал право собственности на 1/2 долю за бывшей супругой, тоже ИП. Является ли в данном случае бывшая супруга стороной (соарендодателем) по договору аренды. Распространяются ли на нее условия заключенного договора? Вправе ли она отказаться от исполнения договора в части 1/2 доли в праве собственности?

Ответ

Нет, не вправе.

Действительно в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Однако в данном случае речь идет об аренде, а в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Иными словами, максимально что допустимо в данном случае изменить в уже заключенном договоре, это реквизиты арендодателя (появляется множественность лиц на его стороне) и порядок оплаты (оплата будет делиться между арендодателями, а не направляться только одному, как ранее). Другие изменения в отношениях между сторонами закон не допускает.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ПОД РЕДАКЦИЕЙ ДОКТОРА ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПРОФЕССОРА С.А. СТЕПАНОВА

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности*1 (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.*

2. В случае смерти гражданинаарендующего недвижимое имущество,*2 его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникуесли законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.*3

_________________________

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторонПри перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.)

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда:

1) арендатор является гражданином и одновременно;

2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения – ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти – п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина,– это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора-юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (ст. 419 ГК). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора – аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица».

17.06.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.