Долевое строительство

22

Вопрос

У общества имеется договор аренды земельного участка, выделенного под строительство микрорайона (2 дома многоподъездных, 1 дом одноподъездный), заключены договора долевого участия с гражданами.общество хочет передать в субаренду часть земельного участка, организации, в которой ООО будет в составе учредителей. в данном случае, при заключении договора субаренды не возникнет ли проблем с участниками долевого строительства?, передаем в субаренду организации, которая будет вместо нас продолжать строительство, наша организация изначально выступает застройщиком этого микрорайона, имеется помимо договора аренды и разрешение на строительство, и прочая необходимая документация.

Ответ

Передать в субаренду часть участка будет проблематично.

Дело в том, что в силу ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

В силу п.9 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Учитывая, что право аренды участка находится в залоге у дольщиков, субаренда участка (его части) возможна с согласия всех дольщиков. При этом у судов разные мнения по данному вопросу – см. Постановление АС УО от 02.12.2015 № А60-51343/2014, Постановление ФАС ПО от 31.12.2013 № А57-18804/2012.

Кроме того, если организация планирует передать права застройщика другой организации следует учитывать, что смена застройщика и передачи всех функций новой организации возможна с переходом прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство с перезаключением всех договоров участия в долевом строительстве и внесении изменений в проектную декларацию, а также осуществление перевода долга на новую организацию. Это возможно, только с согласия всех дольщиков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.;

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС ПО от 31.12.2013 № А57-18804/2012

«Кроме этого, из уведомления о приостановлении регистрации, дополнительного соглашения к договору субаренды земельного участка от 12.01.2012 следует, что право аренды земельного участка кадастровым номером 64:48:060224:02 обременено залогом в пользу участника долевого строительства (залогодержателя) на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)" и статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом и договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Судами указанное обстоятельство не исследовано, получено ли согласие участника долевого строительства (залогодержателя) на передачу обществу в субаренду земельного участка площадью 90 кв.м не установлено*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка
      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль