Взыскание неустойки

36

Вопрос

Физические лица по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов в случае значительной просрочки в строительстве и сдаче дома заключают договоры цессии с юридическим лицом по взысканию неустойки за просрочку с застройщика в соответствии со ст.6 № 214-ФЗ. В дальнейшем цессионарий разбивает неустойку на несколько временных периодов и подает несколько однородных исков в арбитражный суд. В связи со сложившейся практикой суды общей юрисдикции снижают размер неустойки в среднем до 100 000 рублей (за весь период), а при разделении срока просрочки на несколько периодов с суммой требования не более 300 000 рублей в целях искусственного изменения подведомственности спора и рассмотрения его арбитражным судом в упрощенном порядке общая сумма взысканной неустойки становится значительно больше.В связи с этим 2 вопроса: 1. Правомерна ли такая схема действий по взысканию неустойки?2. Можно ли заключить вышеуказанный договор цессии, если дом уже сдан в эксплуатацию, но право собственности дольщика еще не зарегистрировано?

Ответ

Такая схема взыскания неустойки не запрещена законом.

Дело в том, что дольщик при оплате цены договора, вправе уступить организации право требовать уплаты неустойки с застройщика (ст.11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 1 ст. 382 ГК РФ) – см. «Как уступить право (требование)».

Если дом уже сдан в эксплуатацию, но право собственности дольщика еще не зарегистрировано, уступка требований по взысканию неустойки возможна. Нормы ст.11 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 1 ст. 382 ГК РФ это не запрещают. При этом, обязанность по выплате неустойки возникает в силу закона, а потому с личностью кредитора не связана. В связи с этим, действующее законодательство, не содержит запрета на уступку права требования неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщиком – см. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 19.11.2015 № 33-13055/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«Я хочу приобрести квартиру по договору уступки права (цессия). Нужно ли регистрировать уступку и согласовывать ее с застройщиком?

Уступить право по ДДУ можно с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта (п. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ). Согласование уступки с застройщиком не обязательно, если дольщик выполнил перед ним все обязательства. Если уступка совершается одновременно с переводом долга, нужно письменное согласие застройщика на перевод дольщиком своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Договор цессии нужно зарегистрировать, иначе он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Росреестр откажет в регистрации, если на момент заключения договора цессии ДДУ прекратил свое действие и обязательство по передаче объекта недвижимости исполнено (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.07.15 № Ф08-4400/2015 по делу № А32-32825/2014).

Особенность договора цессии в том, что покупатель квартиры (новый кредитор) приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и обязуется выполнять все условия первоначального ДДУ (ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неустойку (определение ВС РФ от 21.07.15 № 78-КГ15-15). Причем размер неустойки нужно рассчитывать не с даты заключения договора цессии, а с даты, когда застройщик должен был передать квартиру, но не сделал этого (определение ВС РФ от 24.02.15 № 5-КГ14-131)*».

<…>

16.06.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль