Земельного участка в аренду под строительство

40

Вопрос

Где прописан порядок рассмотрения заявлений индивидуальных предпринимателей о предоставлении земельного участка в аренду под строительство?

Ответ

Порядок рассмотрения заявлений о предоставлении участков под строительство установлен главой V.1. ЗК РФ и зависит от того, в каком порядке предоставляется участок (на торгах, или без проведения торгов).

При этом следует отметить, что по общему правилу (как и в случае с выкупом), для того чтобы получить в аренду земельный участок из публичной собственности, необходимо участвовать в торгах (в форме аукциона). Без торгов могут получить земельный участок в аренду можно в случаях, установленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ – см. «Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1. Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов

<…>

«Прибрести земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, можно следующими способами:

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, далее – Закон № 171-ФЗ).

Реализация указанного порядка может состоять из следующих этапов:

Этап 1 (факультативный). Предварительное согласование предоставления земельного участка

Предварительное согласование предоставления участка требуется, если он не сформирован и его границы не определены.

Обоснование

До 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ устанавливал процедуру предварительного согласования места размещения объекта. Сейчас такого порядка нет.

По новым правилам не нужно готовить и согласовывать акт выбора земельного участка. Однако требуется предварительное согласование предоставления земельного участка.

Для этого нужно направить в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.

В заявлении необходимо указать:

  • фамилию, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН и ИНН (кроме случаев, если заявителем является иностранная организация);
  • кадастровый номер участка, если его границы подлежат уточнению;
  • реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование участка предусмотрено этим проектом;
  • кадастровый номер участка или кадастровые номера участков, из которых предусмотрено образование участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – аренда (если его можно получить на нескольких видах прав);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, если участок предоставляется взамен изымаемого участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Содержание заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяет пункт 1 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ.

Уполномоченными органами (в которые нужно подать составленное заявление) являются администрация муниципального образования, на территории которого находится участок, и территориальное управление Росимущества. Куда именно подавать заявление о предварительном согласовании, зависит от того, кому принадлежит земельный участок – государственному или муниципальному органу (ст. 39.2 ЗК РФ).

К заявлению о предварительном согласовании предоставления участка нужно приложить (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ):

  • документы, подтверждающие право заявителя на предоставление в аренду земельного участка без торгов (предусмотрены перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1). Подробнее о том, какие документы подтверждают права заявителя на получение земельного участка в аренду без проведения торгов, см.справку;
  • схему расположения земельного участка в случае, если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой это предстоит сделать;
  • проектную документацию о местоположении, границах, площади и об иных характеристиках лесных участков (при предварительном согласовании предоставления лесного участка);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов (если такая организация хочет получить участок для ведения огородничества или садоводства).

Особое внимание стоит уделить схеме расположения земельного участка (если таковая необходима). Дело в том, что она также требует своего утверждения (это происходит одновременно с принятием решения о предварительном согласовании).

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Уполномоченный орган рассматривает заявление о предварительном согласовании предоставления участка в срок не более 30 дней с момента его подачи и направляет принятое решение заявителю (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

В срок не более 10 дней с момента его подачи уполномоченный орган может вернуть заявление (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ), если:

  • оно не соответствует предъявленным к нему требованиям;
  • оно подано в иной уполномоченный орган;
  • к нему не приложены все необходимые документы.

Если все соответствует закону, уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании и направляет его заявителю.

Отказ возможен только по основаниям, которые устанавливает закон (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Их перечень закрыт. К ним относятся следующие:

  • схема расположения участка, которая приложена к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, не может быть утверждена;
  • участок, который предстоит образовать или границы которого подлежат уточнению, не может быть предоставлен заявителю.

Если уполномоченный орган принял решение о предварительном согласовании и утвердил схему расположения участка, то (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ):

  • проводят кадастровые работы и
  • ставят земельный участок на кадастровый учет.

На это нужно обратить особое внимание. Кадастровые работы проводятся только после того, как заявитель получит предварительное согласование предоставления земельного участка и утверждение схемы его расположения уполномоченным органом.

Кадастровые работы нужны для того, чтобы:

  • уточнить границы земельного участка (если принято решение о предварительном согласовании его предоставления) или
  • образовать земельный участок согласно проекту межевания территории или схеме расположения участка.

Это следует из подпункта 4 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер, которого привлекает для этого сам заявитель (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ).

Этап 2. Составление заявления о предоставлении земельного участка в аренду и подготовка пакета прилагаемых к нему документов

После предварительного согласования предоставления участка и постановки его на кадастровый учет (если такие действия требуются) нужно подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. В нем нужно указать:

  • фамилию, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  • кадастровый номер участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – аренда (если предоставление участка заявителю возможно на нескольких видах прав);
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (если участок предоставляется взамен изымаемого участка);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления участка в случае, если он образовывался или его границы уточняли на основании этого решения;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Перечисленные требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка устанавливает пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • документ, подтверждающий личность заявителя, в частности паспорт (если заявитель направляет документы электронным способом, то к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность, в виде электронного образа такого документа. Представлять документ, удостоверяющий личность, не требуется, если заявление отправляется через личный кабинет единого портала или местного портала, а также если заявление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью);
  • нотариально заверенное согласие супруга, если участок берет в аренду один из супругов (документ можно оформить у любого нотариуса на территории соответствующего субъекта РФ);
  • документ, который подтверждает полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя (таким документом является доверенность);
  • заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (в случае если заявителем является иностранная организация; перевод документов можно оформить в любом бюро переводов на территории соответствующего субъекта РФ);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов, в случае если такая организация хочет получить земельный участок для ведения огородничества или садоводства (готовит такие списки, как правило, председатель или иное уполномоченное лицо некоммерческой организации);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП (такими документами являются государственные акты, свидетельства, регистрационные удостоверения, нотариально удостоверенные договоры и другие документы);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРП;
  • сообщение заявителя (заявителей), которое содержит перечень всех зданий, сооружений, расположенных на участке, с указанием их кадастровых номеров и адресных ориентиров;
  • кадастровый паспорт участка либо кадастровая выписка об участке (кадастровый паспорт представляет собой документ в виде выписки из Государственного кадастра объектов недвижимости);
  • кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке (порядок получения аналогично предыдущему пункту);
  • кадастровый паспорт помещения (в случае обращения собственника помещения) в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке;
  • выписку из ЕГРП о правах на участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений (представляет собой документ в виде выписки из ЕГРП (Росреестр) о зарегистрированных правах и ограничениях на объект недвижимости; получить может любое заинтересованное лицо, обратившись в центр государственных услуг «Мои документы» или подразделение Росреестра);
  • выписку из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;
  • выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе – заявителе.

Документы, которые уже направляли в уполномоченный орган вместе с заявлением о предварительном согласовании (если предоставление участка было согласовано), можно не прикладывать (такие документы предусмотрены перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1, а также пунктами 4–6 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ).

Это следует из пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Перечень документов, необходимых для получения земельного участка в аренду без проведения торгов.

Этап 3. Подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду

Для того чтобы получить в аренду земельный участок, который находится в публичной собственности, заявление о предоставлении земельного участка с прилагаемыми к нему документами нужно подать:

  • в территориальное подразделение Росимущества или
  • в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок.

Это можно сделать одним из трех способов:

  • лично обратившись в уполномоченный орган (т. е. орган государственной власти или местного самоуправления, который принимает решение о предоставлении участка);
  • по почте (в этом случае нужно направить заказное письмо с уведомлением);
  • в электронной форме.

Электронный способ отправки заявления предусмотрен пунктом 2 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ и пунктом 26 статьи 34 Закона № 171-ФЗ с 1 июня 2015 года и регламентируется приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Направить заявление в форме электронных документов можно (п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7):

При этом в заявлении нужно отметить, каким способом уполномоченный орган должен представить ответ (п. 3 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7).

Ответ уполномоченного органа может быть в виде:

  • бумажного документа, который заявитель получит при личном обращении;
  • бумажного документа, который уполномоченный орган направляет по почте;
  • электронного документа на официальном сайте, ссылку на который уполномоченный орган направляет заявителю по электронной почте;
  • электронного документа, который уполномоченный орган отправляет заявителю по электронной почте.

Заявление в форме электронного документа нужно подписать по выбору самого заявителя:

  • электронной подписью заявителя или
  • усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (представителя заявителя).

При направлении заявления о предоставлении земельного участка установлены следующие сроки (п. 5 и 7 ст. 39.17 ЗК РФ):

  • 30 дней – на рассмотрение заявления, принятие по нему решения и подготовку проекта договора аренды земельного участка;
  • 30 дней – на возврат заявителем в уполномоченный орган подписанных документов.

Уполномоченный орган может отказать по основаниям, исчерпывающий перечень которых указан в статье 39.16Земельного кодекса РФ. К ним относятся в том числе случаи, когда:

  • с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое не имеет права получить участок в аренду без проведения торгов;
  • указанный в заявлении участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • указанный в заявлении участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства.

В то же время уполномоченный орган может вернуть заявление заявителю, если:

  • оно не соответствует пункту 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ (т. е. заявление не содержит всех необходимых сведений);
  • заявитель подал заявление в иной уполномоченный орган;
  • к заявлению не приложены необходимые документы (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

Однако это не мешает заявителю повторно обратиться с заявлением, исправив выявленные недочеты, или обратиться в иной уполномоченный орган (если заявление было подано не туда, куда нужно).

Если уполномоченный орган нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пример из практики: суд признал неправомерным отказ в предоставлении участка в аренду, поскольку собственник здания имел право приобрести право аренды участка

Компания «Б.» (далее – заявитель) обратилась в службу «одного окна» департамента (арендодатель) для того, чтобы получить земельный участок в аренду как правообладатель зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках. Арендодатель отказал заявителю. При этом он сослался на недостаточную точность описания границ участка, а также на то, что здание частично выходит за границы участка.

Компания «Б.» обратилась с иском в суд, требуя:

  • признать отказ незаконным;
  • обязать департамент оформить распоряжение о предоставлении участка в аренду.

Суд признал незаконным отказ госоргана, так как такой отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя. Отклоняя доводы департамента, суд указал на то, что они не имеют отношения к вопросу оформления прав аренды на сформированный и являющийся предметом договора аренды участок. Заявитель является собственником части помещений здания, которое расположено на участке, испрашиваемом в аренду. В порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ (утратила силу с 1 марта 2015 года) он имеет исключительное право на приобретение права аренды этого участка.

Исковые требования заявителя были удовлетворены (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2015 г. № Ф05-372/2015 по делу № А40-187097/13).

Этап 4. Заключение договора аренды земельного участка

Если уполномоченный орган не обнаружит оснований для отказа в предоставлении земельного участка, то он:

  • готовит проект договора аренды земельного участка (в трех экземплярах),
  • подписывает его со своей стороны и
  • выдает или направляет (зависит от указанного в заявлении способа получения) заявителю на подписание.

Как определяют арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при аренде без проведения торгов

Арендную плату определяет публично-правовое образование (его орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками), которому принадлежит участок:

  • субъект РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена,
  • муниципальное образование – для муниципальных земель.

Так, размер арендной платы для договоров, которые стороны заключили без торгов, рассчитывают:

  • по кадастровой стоимости участка – в процентах, которые устанавливает постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждает Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости участков, которая определяется согласно законодательству об оценочной деятельности.

В частности, на основании рыночной стоимости участка арендную плату определяют по договорам аренды участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 6Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением № 582).

Если переоформляют право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды участков, размер арендной платы устанавливают в пределах (абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»):

  • 2 процентов кадастровой стоимости арендуемых участков;
  • 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Арендная плата за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять 0,3 процента его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой участок и обратились с заявлением о заключении договора аренды в течение шести месяцев с момента госрегистрации права муниципальной собственности на участок) (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Изменить годовой размер арендной платы при этом можно только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Подписанный со своей стороны договор аренды земельного участка заявитель обязан вернуть в уполномоченный орган.

Этап 5. Регистрация договора аренды земельного участка

Для государственной регистрации договора аренды нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ))

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда доступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки с Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор аренды – не менее двух подлинных экземпляров;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы на юридическое лицо – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Этот перечень не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения,
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении,
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • договор аренды должен быть нотариально удостоверен;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

При направлении документов в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней договор аренды с отметкой о государственной регистрации договора и права аренды».

<…>

2. Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов

<…>

«Приобрести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, можно следующими способами:

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ; далее – Закон № 171-ФЗ).

Так, для того чтобы получить земельный участок в аренду на торгах, нужно:

Этап 1 (факультативный). Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходима, если участок еще только предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено его образование (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Такая схема должна быть подготовлена и утверждена до организации и проведения торгов.

От того, кто является инициатором их проведения, зависит то, кто будет осуществлять действия по образованию земельного участка и нести соответствующие расходы:

  • если инициатор – орган власти, он сам осуществляет действия по образованию участка, его постановке на кадастровый учет (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • если инициатор – гражданин или юридическое лицо, то уже это лицо осуществляет указанные действия за свой счет (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В зависимости от этого различается и последовательность действий, необходимых для того, чтобы приобрести участок в аренду. Остановимся на случае, когда инициатором аренды участка и проведения торгов выступает гражданин или организация.

Указанные лица сами готовят схему расположения земельного участка, за исключением случаев образования участка из земель городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 и п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ).

При этом начиная с 1 марта 2015 года необходимо руководствоваться приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Для утверждения готовой схемы нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган – администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, или в территориальное управление Росимущества.

В заявлении необходимо указать:

  • цель использования земельного участка;
  • площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • вид разрешенного использования.

Порядок и способы подачи заявления определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и принять решение в течение двух месяцев. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган:

  • либо утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • либо отказывает в утверждении.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Если заявитель получает решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, то ему нужно (подп. 4 и 5 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ):

  • организовать кадастровые работы по образованию участка;
  • подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет;
  • обеспечить регистрацию прав государственной или муниципальной собственности на участок.

Кадастровые работы проводит кадастровый инженер на основании договора подряда (ст. 2936 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Этап 2. Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Для того чтобы организовать торги, нужно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона.

В нем необходимо указать кадастровый номер и цель использования земельного участка (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Заявление о проведении аукциона уполномоченный орган рассматривает в течение двух месяцев. При этом он:

  • регистрирует право государственной или муниципальной собственности на участок (подп. 7 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • получает технические условия подключения (технологического присоединения) участка (эта обязанность для уполномоченного органа установлена с 1 июня 2015 года) (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в проведении аукциона (подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • принимает решение о проведении аукциона либо об отказе.

До 1 января 2020 года уполномоченный орган может принять решение об отказе в проведении аукциона по основаниям, которые предусмотрены:

  • пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ;
  • законом субъекта РФ.

Так, Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

  • границы земельного участка подлежат уточнению;
  • на него не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
  • в отношении участка не определены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Все случаи, когда участок не может быть предоставлен в аренду путем проведения торгов, указаны в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В срок не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона уполномоченный орган:

Порядок проведения аукциона устанавливает статья 39.12 Земельного кодекса РФ.

Для участия непосредственно в торгах нужно представить следующие документы:

  • заявку на участие в аукционе (форма такой заявки указывается в извещении о проведении аукциона);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя (для граждан);
  • копии учредительных документов и свидетельства о регистрации (для организаций);
  • документы, подтверждающие внесение задатка;
  • для иностранных организаций – надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица.

Этот перечень документов является закрытым.

Заявление о проведении аукциона можно подать в уполномоченный орган по выбору заявителя:

  • лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо
  • в форме электронных документов.

Это следует из пункта 5 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Порядок и способы подачи этих документов определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Этап 3. Заключение договора аренды земельного участка на торгах

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона (или единственному принявшему в нем участие) три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка.

Это должно быть сделано в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Как определяют арендную плату за государственные и муниципальные земельные участки на торгах

Порядок определения размера арендной платы земельного участка устанавливают:

  • статья 39.7 Земельного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Так, если договор аренды земельного участка заключают на торгах (на аукционе), то арендная плата определяется по результатам аукциона (п. 2 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ). Если была подана одна заявка или только одно лицо приняло участие в аукционе, то арендная плата будет равна начальной цене предмета аукциона. Ее размер составляет (п. 1415 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ):

  • ежегодную арендную плату на основании рыночной оценки;
  • не менее 1,5 процента кадастровой стоимости, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;
  • первый арендный платеж по результатам рыночной оценки, если договор аренды заключается для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

При повторных торгах начальную цену можно снизить, но не более чем на 30 процентов начальной цены (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Подписанный со своей стороны договор заявитель должен представить в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента его получения.

Если последний нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления незаконно не провел торги на предоставление земельного участка в аренду

Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (далее – Комиссия) приняла решение о предоставлении ООО «М.» земельного участка для строительства торгового комплекса и автостоянки.

После того как была опубликована информации о предоставлении в аренду этого участка, ООО «О.» обратилось в мэрию г. Новосибирска с заявлением о предоставлении участка в аренду на торгах. Комиссия отказала ООО «О.» в предоставлении участка.

ООО «О.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия мэрии по реализации права предоставления участка в аренду на торгах. При наличии двух претендентов право на заключение договора аренды подлежало выставлению на торги.

Суд указал, что заинтересованные лица могут подать заявления о предоставлении им того же участка, даже зная о наличии иных претендентов (постановление Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 г. № 4224/10). На стадии публичного информирования население может заявить возражения против размещения объекта на участке, а заинтересованные лица – подать документы на получение того же участка под застройку объектами. Однако Земельный кодекс РФ не регулирует порядок предоставления участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на участок претендуют несколько лиц. Его можно предоставить только одному из претендентов, которого сначала нужно определить.

Как отметил в суд, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги. Такой способ предоставления участков отвечает принципу сочетания интересов общества и граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса РФ, и обеспечивает справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земли.

Поскольку было два претендента (ООО «М.» и ООО «О.»), то предоставление в аренду участка для строительства должно производиться на торгах. Мэрия не совершила действий по проведению торгов. Она отказала ООО «О.» в предоставлении участка, не рассмотрела по существу его заявление и приняла решение предоставить участок ООО «М.». Тем самым мэрия нарушила права и законные интересы общества.

Суд признал незаконным бездействие муниципалитета и обязал его провести торги по продаже права аренды участка (постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2015 г. № Ф04-17216/2015 по делу № А45-13622/2014).

Этап 4. Регистрация договора аренды земельного участка

Для государственной регистрации договора аренды нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о регистрации).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ)).

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда недоступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки из Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор аренды (не менее 2-х подлинных экземпляров);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы юридического лица – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Это список не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения;
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • договор аренды должен быть нотариально удостоверен;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Если документы направляются в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней договор аренды с отметкой о государственной регистрации договора и права аренды».

16.06.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль