Содержание общего имущества

40

Вопрос

Вышлите  практику А55-11329/200,А40-99124/10-37-796 (наоборот).

Ответ

В соответствии со ст. 210 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны нести его собственники (см. Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 № 305-ЭС15-7462, А40-30146/14).

Даже если такой договор будет заключен, он не будет порождать правовых последствий как не соответствующий закону и не будет освобождать собственника от обязанности по внесению платы (см. Постановление ФАС СЗО от 12.05.2014 № А05-6861/2013).

То есть в данном случае речь идет об уже сформированной практике, которая получила свое подтверждение на уровне высших судебных инстанций.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

«Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендатор в нарушение условий договора аренды не заключит договор на предоставление услуг с коммунальными службами, то обязанность по оплате стоимости коммунальных услуг лежит на арендодателе

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям договора арендатор был обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами на общее имущество дома, которое он будет использовать, пропорционально арендуемой площади.

Арендатор выполнил эту обязанность и заключил договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ГУП ДЕЗ района.

После этого на общем собрании собственников помещений по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом было принято решение заключить договор с другой управляющей организацией.

Договор с прежней управляющей компанией был расторгнут. Однако договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с новой управляющей организацией арендатор не заключил.

Поскольку арендатор не исполнял обязательства по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также не вносил платежи за предоставленные коммунальные услуги, новая управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к арендатору и арендодателю о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к арендатору в полном объеме, арендодатель (собственник помещений) был признан ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды пришли к выводу о том, что арендатор, будучи непосредственным потребителем коммунальных услуг, должен вносить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена в статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Суды также отметили, что собственник в силу заключенного с арендатором договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

Бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые заключены с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В законах не содержится норм, которые возлагали бы обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.*

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении арендатора, исходили из наличия в договоре аренды обязанности заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами. По мнению судов, это подтверждало наличие исключения из общего правила, которое установлено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, в действительности не был заключен. Стороной договора аренды истец не является. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника нести коммунальные расходы.

Необоснованной также является ссылка судов на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, где предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено в законе или договоре аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием для возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое расположено в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с арендатора нежилого помещения были необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452)».

14.06.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.