Заключение договора ипотеки

59

Вопрос

На момент заключения договора ипотеки объект залога (задание) реконструирован и произведена его перепланировка, в связи, с чем его фактические технические характеристики не соответствуют описанию объекта содержащееся в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП). Так как залогодатель не узаконил произведенную реконструкцию/перепланировку, при этом в договоре ипотеки объект залога (здание) описан в соответствии с правоустанавливающими документами. Является ли это основанием для признания договора ипотеки незаключенным либо ничтожным по этим основаниям? Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Т.е. этим письмом дано разъяснение о судьбе предмета ипотеки именно в период действия договора ипотеки, но нет нигде разъяснений, что произойдет с залогом, если на момент заключения договора он уже изменен, но изменения не оформлены? И можно ли реализовать такое имущество с торгов?

Ответ

Такой договор залога можно признать недействительным.

Дело в том, что фактически в залог передан самовольно реконструированный объект.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года содержатся разъяснения о том, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В свою очередь, п 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (в т.ч. передавать в залог и т.д.).

Таким образом, можно сделать вывод, что в залог была передана самовольная постройка, что не допускается законом – см. также «Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)», «Все о самовольных постройках», «Объект недвижимости самовольно реконструирован. Как легализовать получившиеся изменения».

При этом, наличие самовольной реконструкции препятствует проведению торгов по продаже предмета залога, так как технические характеристики предмета залога в настоящее время не совпадают с техническими характеристиками, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

Судебная практика считает, что способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструированным объектам, является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние (см. Постановление 11 ААС от 15.01.2014 № А55-12049/2013).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 11 ААС от 15.01.2014 № А55-12049/2013

«Строительно-монтажные работы по реконструкции нежилого помещения, принадлежащего ООО «Айгир», выполнены арендатором ООО «Аллюр», у которого не имелось разрешения (лицензии) на выполнение данного вида работ, указанные действия по реконструкции не согласованы с собственником нежилого помещения ООО «Айгир», а также не согласованы с залоговым кредитором ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».

Проведенная реконструкции нежилого помещения является самовольной, что влечет за собой невозможность постановки реконструированного объекта на кадастровый учет и дальнейшей государственной регистрации прав на него.

Конкурсным управляющим направлялся запрос в ООО «Агентство правовой поддержки «Арбитр» с целью разъяснения возможности, сроков и порядка проведения работ, необходимых для государственной регистрации прав ООО «Айгир» на реконструированный объект недвижимости. Согласно полученного ответа, государственная регистрация прав на реконструированный объект представляется невозможной, считается необходимым приведение нежилого помещения в первоначальное состояние.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 151 Градостроительного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку правомерно установил наличие самовольной реконструкции.

При этом суд первой инстанции в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации верно указал, что доказательств, подтверждающих законность проведенной реконструкции нежилого помещения в материалы дела не представлены.

Судом из материалов дела обоснованно установлено, что работы по реконструкции нежилого помещения были выполнены ООО «Аллюр» самовольно, без какой либо документации, подтверждающей правомерность произведённой реконструкции.

Доказательств получения ООО «Айгир» до проведения работ по реконструкции разрешения на реконструкцию, наличие прав на земельный участок, а также ввода в установленном градостроительным законодательстве порядке в эксплуатацию, в материалы дела не представлены.

При этом факт незаконной (самовольной) реконструкции был также установлен Определением арбитражного суда Самарской области от 23.03.2012 г. и Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от21.05.2012 г. по делу №А55-17463/2011. Как верно указал, суд помещения, принадлежащие ООО «Айгир» изменили свои технико-экономические показатели вследствие реконструкции, произведенной ООО «Аллюр».

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанная реконструкция положениям приведенных норм закона не соответствует и допущенное ответчиками нарушение нарушает законные имущественные интересы истца.

Истец, являясь залоговым кредитором, имеет права, установленные статьями 138110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, должны удовлетворяться из стоимости заложенного имущества после продажи предмета залога путём проведения торгов в форме аукциона. При этом порядок и условия проведения торгов определяются истцом (как конкурсным кредитором), требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-17463/2011 от 23.03.2012г. отказано в удовлетворении требования ООО «Аллюр» об обязании конкурсного управляющего ООО «Айгир» узаконить результат произведенной реконструкции.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку наличие самовольной реконструкции препятствует проведению торгов по продаже нежилого помещения ООО «Айгир», так как технические характеристики предмета залога в настоящее время не совпадают с техническими характеристиками, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

До настоящего времени не установлена начальная продажная цена, имеются разногласия в оценке объекта в связи с реконструкцией, поскольку изменились качественные и количественные характеристики объекта.

При таких обстоятельствах продажа имущества, являющегося предметом залога, принадлежащего ООО «Айгир» на праве собственности невозможна*».

09.06.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль