Заключение договора ипотеки

44

Вопрос

На момент заключения договора ипотеки объект залога (задание) реконструирован и произведена его перепланировка, в связи, с чем его фактические технические характеристики не соответствуют описанию объекта содержащееся в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП). Так как залогодатель не узаконил произведенную реконструкцию/перепланировку, при этом в договоре ипотеки объект залога (здание) описан в соответствии с правоустанавливающими документами. Является ли это основанием для признания договора ипотеки незаключенным либо ничтожным по этим основаниям? Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Т.е. этим письмом дано разъяснение о судьбе предмета ипотеки именно в период действия договора ипотеки, но нет нигде разъяснений, что произойдет с залогом, если на момент заключения договора он уже изменен, но изменения не оформлены? И можно ли реализовать такое имущество с торгов?

Ответ

Такой договор залога можно признать недействительным.

Дело в том, что фактически в залог передан самовольно реконструированный объект.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года содержатся разъяснения о том, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В свою очередь, п 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (в т.ч. передавать в залог и т.д.).

Таким образом, можно сделать вывод, что в залог была передана самовольная постройка, что не допускается законом – см. также «Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена после 1 сентября 2013 года)», «Все о самовольных постройках», «Объект недвижимости самовольно реконструирован. Как легализовать получившиеся изменения».

При этом, наличие самовольной реконструкции препятствует проведению торгов по продаже предмета залога, так как технические характеристики предмета залога в настоящее время не совпадают с техническими характеристиками, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

Судебная практика считает, что способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструированным объектам, является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние (см. Постановление 11 ААС от 15.01.2014 № А55-12049/2013).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 11 ААС от 15.01.2014 № А55-12049/2013

«Строительно-монтажные работы по реконструкции нежилого помещения, принадлежащего ООО «Айгир», выполнены арендатором ООО «Аллюр», у которого не имелось разрешения (лицензии) на выполнение данного вида работ, указанные действия по реконструкции не согласованы с собственником нежилого помещения ООО «Айгир», а также не согласованы с залоговым кредитором ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».

Проведенная реконструкции нежилого помещения является самовольной, что влечет за собой невозможность постановки реконструированного объекта на кадастровый учет и дальнейшей государственной регистрации прав на него.

Конкурсным управляющим направлялся запрос в ООО «Агентство правовой поддержки «Арбитр» с целью разъяснения возможности, сроков и порядка проведения работ, необходимых для государственной регистрации прав ООО «Айгир» на реконструированный объект недвижимости. Согласно полученного ответа, государственная регистрация прав на реконструированный объект представляется невозможной, считается необходимым приведение нежилого помещения в первоначальное состояние.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 151 Градостроительного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку правомерно установил наличие самовольной реконструкции.

При этом суд первой инстанции в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации верно указал, что доказательств, подтверждающих законность проведенной реконструкции нежилого помещения в материалы дела не представлены.

Судом из материалов дела обоснованно установлено, что работы по реконструкции нежилого помещения были выполнены ООО «Аллюр» самовольно, без какой либо документации, подтверждающей правомерность произведённой реконструкции.

Доказательств получения ООО «Айгир» до проведения работ по реконструкции разрешения на реконструкцию, наличие прав на земельный участок, а также ввода в установленном градостроительным законодательстве порядке в эксплуатацию, в материалы дела не представлены.

При этом факт незаконной (самовольной) реконструкции был также установлен Определением арбитражного суда Самарской области от 23.03.2012 г. и Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от21.05.2012 г. по делу №А55-17463/2011. Как верно указал, суд помещения, принадлежащие ООО «Айгир» изменили свои технико-экономические показатели вследствие реконструкции, произведенной ООО «Аллюр».

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанная реконструкция положениям приведенных норм закона не соответствует и допущенное ответчиками нарушение нарушает законные имущественные интересы истца.

Истец, являясь залоговым кредитором, имеет права, установленные статьями 138110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, должны удовлетворяться из стоимости заложенного имущества после продажи предмета залога путём проведения торгов в форме аукциона. При этом порядок и условия проведения торгов определяются истцом (как конкурсным кредитором), требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-17463/2011 от 23.03.2012г. отказано в удовлетворении требования ООО «Аллюр» об обязании конкурсного управляющего ООО «Айгир» узаконить результат произведенной реконструкции.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку наличие самовольной реконструкции препятствует проведению торгов по продаже нежилого помещения ООО «Айгир», так как технические характеристики предмета залога в настоящее время не совпадают с техническими характеристиками, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

До настоящего времени не установлена начальная продажная цена, имеются разногласия в оценке объекта в связи с реконструкцией, поскольку изменились качественные и количественные характеристики объекта.

При таких обстоятельствах продажа имущества, являющегося предметом залога, принадлежащего ООО «Айгир» на праве собственности невозможна*».

09.06.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.