Спор о праве на недвижимость

90

Вопрос

На одно и тоже помещение зарегистрировали право два юридических лица, под разными кадастровыми номерами. Какова процедура оспаривания, кто выступает ответчиком в суде?

Ответ

Как правило, в данном случае подается иск о признании права собственности отсутствующим. Ответчиком по такому иску, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Дело в том, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Данные разъяснения приведены в п.52 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Регистрация права собственности на недвижимость. Какие способы помогут добиться ее отмены.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

На объект недвижимости претендуют два лица. Как признать право собственности конкурента отсутствующим

«В настоящее время в арбитражных судах рассматривается огромное количество дел о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества. Но, к сожалению, подавляющее большинство судебных решений по таким делам выносится не в пользу истцов, что не оправдывает вложенных ими сил и средств для восстановления своих нарушенных прав. В настоящей статье предлагаем на примерах наиболее интересных дел разобраться в основных причинах судебных отказов в удовлетворении таких требований, а также определить пути преодоления проблем, возникающих в правоприменительной практике по данному вопросу.

ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ОТСУТСТВУЮЩИМ МОЖНО ЛИШЬ В ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ

Права на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации, при этом сведения обо всех зарегистрированных правах на такие объекты содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Однако на практике возникают ситуации, когда на один и тот же объект недвижимости в ЕГРП содержатся сведения о разных собственниках или сведения об объекте, который не является недвижимым. В таких ситуациях возможным выходом является признание права собственности отсутствующим.

При этом необходимо учитывать, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты вещного права. Он применяется лишь в случае, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (определение ВС РФ от 02.02.2015 по делу № А41-61800/13постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу № А51-34821/2014).

Следовательно, при обращении в арбитражный суд с иском о признании права отсутствующим истец должен доказать, что он не имеет иной возможности для восстановления своего нарушенного права (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 по делу № А33-9593/2013).

Как указывал ВАС РФ, требование о признании права собственности отсутствующим можно заявлять как при доказанности наличия одного из оснований, влекущего прекращение права собственности, так и в случае несогласия заинтересованного лица с основаниями возникновения такого права (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10).*

Перечень оснований прекращения права собственности на имущество закреплен в ст. 235 ГК РФ и включает в себя следующие события и факты:

  • отчуждение собственником своего имущества другим лицам;
  • отказ собственника от права собственности;
  • гибель или уничтожение имущества;
  • утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подробным образом порядок оспаривания зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества описан в п. п. 52–59 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В частности, в данном постановлении указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении своего права.*

Теперь рассмотрим подробнее наиболее часто встречающиеся в практике основания, по которым суды отказываются удовлетворять требования о признании права собственности отсутствующим.

НАХОЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НА БАЛАНСЕ ЛИЦА НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Одним из наиболее часто встречающихся мотивов для судебного отказа является тот факт, что истец не является собственником спорного объекта недвижимости.

Так, в одном деле территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом предъявило иск к обществу о признании отсутствующим права собственности на ряд защитных сооружений гражданской обороны.

Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием сведений о регистрации права собственности истца на спорные объекты.

При этом Федеральному агентству не помог тот факт, что в соответствии с его распоряжением данные объекты вошли в перечень объектов федеральной собственности. Как указал суд, поскольку истец не обладает на них зарегистрированным правом и фактически ими не владеет, а право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиком, который является их фактическим владельцем, то вопрос о праве собственности на спорное имущество может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил ст. 301 ГК РФ (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу № А19-13410/2014).

В другом деле территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя на объект недвижимого имущества. В качестве доказательства права собственности на данный объект истец представил учетную карточку, согласно которой указанное имущество является собственностью Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд указал, что «факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения» (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу № А50-10661/2014).

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривал интересное дело по иску индивидуального предпринимателя к администрации муниципального образования о признании отсутствующим права собственности на котельную. В обоснование своей позиции истец представил договор купли-продажи котельной, на основании которого считал, что у него возникло право собственности. Однако суд отказал в удовлетворении иска в связи с отсутствием в материалах дела доказательств права собственности продавца спорного имущества, в то время как право собственности на котельную зарегистрировано за ответчиком (постановление от 02.02.2015 по делу № А05-8768/2014).

Встречаются и такие ситуации, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за двумя разными лицами. Такое дело рассматривал Верховный суд РФ. Суть спора состояла в том, что один и тот же объект недвижимости был зарегистрирован за разными собственниками и к тому же имел разные адреса, хотя в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена тождественность этих объектов недвижимости. В связи с этим признание отсутствующим права собственности за одним из собственников оказалось невозможно без установления права владения.

Верховный суд подтвердил, что если у истца отсутствует право владения спорным объектом, предъявление иска о признании отсутствующим права собственности неправомерно (определение от 08.09.2014 по делу № А46-30023/2012).*

Похожий случай был недавно рассмотрен Седьмым арбитражным апелляционным судом. По данному делу также была установлена тождественность объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за разными лицами. Однако судом было установлено, что истец является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, из владения истца и его правопредшественников спорное имущество не выбывало, в связи с чем исковые требования были удовлетворены (постановление от 22.06.2015 по делу № А27-12517/2013).

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что при отсутствии зарегистрированного за истцом права собственности на объект недвижимости признание отсутствующим такого права за другим лицом на тот же объект, как правило, невозможно. При этом важен не только факт государственной регистрации права на спорное имущество, но и факт владения им. Отказывая в удовлетворении требований, суды указывают на ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

ФАКТ СУЩЕСТВОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ПОДТВЕРДИТЬ С ПОМОЩЬЮ ЭКСПЕРТИЗЫ

Еще одним основанием для отказа в иске о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости является отсутствие доказательств уничтожения недвижимого имущества.

Как указал Президиум ВАС РФ в одном из дел, запись о праве собственности на объект недвижимого имущества не может быть сохранена в реестре в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением (постановление от 20.10.2010 по делу № А40-30545/09-157-220). В случае гибели или уничтожения объекта противоречия между правами на недвижимость и сведениями реестра могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество (при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав). Такая же правовая позиция содержится и в других актуальных судебных актах (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу № А21-5535/2013, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу № А53-23486/2014, АС Московского округа от 08.07.2015 по делу № А41-8486/14 и др.).

Как усматривается из материалов одного из дел, рассмотренных Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом, государственный комитет по имущественным отношениям обратился с иском к обществу — арендатору земельного участка о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание магазина. Истец представил в суд акт обследования спорного объекта кадастровым инженером, а также его заключение, в котором было указано, что здание магазина полностью разобрано и фактически отсутствует. Несмотря на то, что на земельном участке продолжает существовать фундамент магазина, суд, с учетом иных представленных в дело доказательств, удовлетворил требование комитета и признал право собственности отсутствующим (постановление от 04.02.2015 по делу № А52-611/2014).

Однако данный случай является исключением, в котором при рассмотрении дела стороны обошлись без судебной экспертизы. Напротив, ответчик в подобных спорах всегда старается заявить о проведении экспертизы для ответа на вопрос о существовании объекта недвижимости. Так, например, в одном из дел, экспертным заключением было установлено фрагментарное существование объекта недвижимости — подъездного железнодорожного пути. При этом суд установил факт принятия ответчиком мер по восстановлению спорного объекта, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении требований (постановление АС Волго-Вятского округа от 02.07.2015 по делу № А43-15273/2013).

Схожее дело было рассмотрено Первым арбитражным апелляционным судом, где в экспертном заключении, было указано, что спорный объект недвижимости — коровник частично существует, в связи с чем в удовлетворении исковых требований было отказано (постановление от 19.05.2015 по делу № А11-500/2014).

Таким образом, наличие экспертного заключения о существовании объекта недвижимого имущества, а также доказательств принятия ответчиком мер по восстановлению спорного имущества является основанием для отказа в иске о признании права собственности отсутствующим. Необходимо особо обратить внимание, что арендодатели земельных участков, не находящихся в частной собственности, в лице распорядителей (государственных органов и органов местного самоуправления) признаются судами надлежащими истцами по делу (несмотря на то, что они не являются собственниками спорных объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках).

ПЯТЬ ПРАВИЛ ПОДГОТОВКИ ИСКА О ПРИЗНАНИИ ОТСУТСТВУЮЩИМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

При подготовке искового заявления о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости целесообразно использовать следующие рекомендации:

1. В связи с тем, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты вещного права, рекомендуем тщательно проанализировать судебную практику со схожими обстоятельствами дела и определиться, является ли признание права собственности отсутствующим надлежащим способом защиты права; представить доказательства, что истец не имеет иной возможности для восстановления нарушенного права.

2. Если истцом по делу выступает не распорядитель государственного и муниципального имущества или имущества, право собственности на которое не разграничено, то в таком случае необходимо доказать наличие зарегистрированного за истцом права собственности на спорный объект недвижимости; кроме того, необходимо доказать фактическое владение истцом имуществом и то, что оно не выбывало из его владения.

3. Если основанием иска служит факт уничтожения недвижимого имущества, следует провести судебную экспертизу по установлению факта существования или отсутствия спорного объекта недвижимого имущества, а также доказать, что ответчик не принимает меры по восстановлению спорного имущества.

4. В случае наличия сомнений по поводу того, является спорный объект движимым или недвижимым, рекомендуем также назначить экспертизу.

5. При подготовке искового заявления следует руководствоваться п. п. 52–59 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

РЕГИСТРАЦИЯ ИМУЩЕСТВА В ЕГРП ЕЩЕ НЕ ГОВОРИТ О ТОМ, ЧТО ОНО ОБЛАДАЕТ ПРИЗНАКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Как предусмотрено законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с этим любопытным представляется вывод Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А52-611/2014 о том, что «государственная регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не свидетельствует о том, что спорный объект обладает необходимыми признаками недвижимого имущества».

Но на практике действительно встречаются случаи регистрации в ЕГРП сведений о правах на движимое имущество. Представляется, что в данном случае такой способ защиты права, как признание отсутствующим права собственности, вполне допустим.

Например, в одном деле суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на дорожное покрытие, состоящее из щебня, асфальтобетона, железобетонных плит, поскольку оно не отвечало признакам недвижимого имущества (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу № А28-13044/2014).

К аналогичному выводу пришел арбитражный суд и в другом деле, установив, что авторынок, состоящий фактически из асфальтобетонного покрытия, уложенного на щебеночное основание, с металлическим ограждением из квадратного профиля и сетки высотой 1,5 м, также не является недвижимым имуществом. Невозможность перемещения асфальтобетонного покрытия без несоразмерного ущерба его назначению связана со специфичностью объекта и в рассматриваемом случае не является признаком недвижимого имущества. Полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает. С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу, что спорный объект в действительности является элементом благоустройства (имеет вспомогательное назначение по отношению к земельным участкам) и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует. В связи с этим суд удовлетворил требования истца о признании права собственности на авторынок отсутствующим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу № А47-3601/2013).

Таким образом, непредставление доказательств того, что спорное имущество, на которое зарегистрировано право собственности, является движимым, является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности отсутствующим. Это обусловлено тем, что если по делу заявлен иск о признании права собственности отсутствующим, то вопрос отнесения спорного объекта к недвижимому или движимому имуществу является главным при рассмотрении таких исков по существу. Данная правовая позиция подтверждается рядом судебных актов (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу № А81-4117/2014, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу № А53-46/2015, Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2015 по делу № А17-5661/2014)».

03.06.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.