Приобретение участка

23

Вопрос

Ограничение прав на земельный участок. Между Стороной 1 и Стороной 2 заключен договор купли-продажи земельного участка для ИЖС, участок передан покупателю, переход права зарегистрирован. По условиям договора покупатель оплачивает часть стоимости ЗУ при заключении договора, на остальную часть платы предоставляется отсрочка и до полной оплаты ЗУ находиться в залоге у Продавца. Договор, также, содержит условие о том, что если Покупатель в определенный срок построит на ЗУ жилой дом и подключит к коммуникациям, то сумма, на которую предоставлена отсрочка, прощается (ст. 415 ГК РФ). Кроме того, договор содержит следующие условие: "Покупатель обязан до истечении определенного периода после регистрации перехода права собственности на ЗУ возвести на нем фундамент жилого дома". За неисполнение указанной обязанности предусмотрена неустойка за каждый день просрочки исполнения обязанности. Вопрос: законно и действительно ли такое условие договора? Не будут, ли нарушены права Покупателя (собственника ЗУ), поскольку из смысла положений ст. 209, 260, 261 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ право по своему усмотрению распоряжаться ЗУ принадлежит только его собственнику (договор заключен в 2012). Правомерно ли начисление санкций за неисполнение данного условия?

Ответ

В ряде случаев, судебная практика признает законным наличие данных условий.

К примеру, в Постановлении АС СЗО от 20.02.2016 № А56-20764/2015 суд счел законным взыскание штрафа с покупателя участка за неосуществление строительства в соответствии с условиями договора купли-продажи. Однако следует отметить, что в рассматриваемом случае участок приобретался покупателем на инвестиционных условиях.

Однако следует учитывать, что усматриваются основания для признания такого условия и незаконным. Дело в том, что возложение на покупателя участка в обязательном порядке осуществить строительство на участке, являются определенным ограничением его прав по распоряжению участком. В свою очередь, в силу п.2 ст.37 ЗК РФ признаются недействительными условия договора купли-продажи участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком. Это объясняется тем, что правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оформить приобретение земельного участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС СЗО от 20.02.2016 № А56-20764/2015

«Как следует из материалов дела, Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.11.2011 № 0002-ИУС, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя на инвестиционных условиях земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Камышовая ул., уч. 1 (северо-восточнее дома 5, литера А по Камышовой улице), площадью 3436 кв. м, кадастровый номер 78:34:4131Б:15 (далее - участок). Участок предоставлен для строительства подземного гаража, а после окончания строительства - для иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами (пункт 1.1 договора). Стоимость участка составляет 1 900 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.2.1 договора строительство гаража должно быть осуществлено в следующие сроки: начало строительства - в течение 11 месяцев со дня подписания протокола об итогах торгов; окончание строительства - в течение 24 месяцев со дня подписания протокола об итогах торгов.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель обязался осуществить строительство гаража и сдать его в эксплуатацию в срок, указанный в пункте 1.2.1 договора.

В случае невыполнения покупателем обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.3 договора, в срок более трех месяцев по отношению к установленному в пункте 1.2.1 договора сроку окончания строительства, и не обращением покупателя за продлением в установленном порядке данного срока, продавец вправе обратиться к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия, содержащиеся в разделе 5-1 договора, при условии отсутствия на участке объектов недвижимости, прошедших в установленном порядке кадастровый учет. В случае отказа покупателя от заключения указанного дополнительного соглашения, либо нарушения его условий, предусмотренных пунктом 5-1 договора, договор расторгается в судебном порядке по требованию продавца (пункт 5.8 договора).

Строительство предусмотренного договором объекта недвижимости Обществом не осуществлено.

Согласно акту проверки фактического использования участка от 09.02.2015 на участке расположена общедоступная парковка автотранспорта. Участок частично огорожен.

За ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10 процентов от установленной пунктом 2.1 договора стоимости участка (пункт 5.10 договора).

В связи с использованием Обществом земельного участка не по назначению Комитет обратился в суд иском о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 5.10 договора, в размере 190 000 руб. Указанное требование удовлетворено, в данной части судебные акты не обжалуются.*

Также Комитет предъявил к взысканию с ответчика штраф, предусмотренный пунктом 5-1.1.3 договора за нарушение пункта 3.2.3 договора, в размере 285 000 руб. (15% от стоимости участка). В удовлетворении данного требования отказано в связи с тем, что уплата указанного штрафа должна быть предусмотрена дополнительным соглашением, подлежащим заключению сторонами в соответствии с разделом 5-1 договора, которое сторонами не заключено. В этой части судебные акты также не обжалуются».

01.06.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль