Арендная плата

83

Вопрос

В 2008 году был заключен договор аренды земельного участка, на котором была расположена торговая база. Постепенно, собственник недвижимого имущества распродавал часть своих зданий. Новые собственники присоединялись к ранее заключенному договору аренды ЗУ путем передачи части прав и обязанностей по договору аренды (регистрировали в Росреестре). В настоящий момент на ЗУ расположены как здания, которые прошли регистрацию в Росреестре, так и здания, не прошедшие регистрацию в Росреестре. арендная плата начисляется пропорционально площадь ЗУ к площади здания. При этом возникает такая коллизия, что собственник здания, имеющего 3 этажа, но занимающего 50 кв.м. на ЗУ платит значительно больше, чем собственник здания в 1 этаж, но занимающий 100 кв.м. на ЗУ. Также, на ЗУ имеются "незавершенные строительством объекты", которые по документам имеют 50 кв.м., а по факту имеют 1800 кв.м. и занимают на ЗУ 800 кв.м.. При этом пропорционально они платят как за 50 кв.м. Каким образом можно оспорить в суде порядок начисления арендной платы пропорционально площадям здания, а не пропорционально занимаемой площади ЗУ. Администрация категорически отказывается проводить межевание данного ЗУ и разделения его на несколько участков. При этом заставляя самих собственников разделять данный участок между собой, что соответственно не может быть произведено, т.к. собрать всех собственников, особенно тех, кто платит меньше всех и заставить их платить за фактически используемый ЗУ невозможно.

Ответ

Оспорить размер арендной платы можно только с учетом условий местного/регионального нормативного акта, определяющего порядок и условия внесения арендной платы за публичные участки.

Дело в том, что размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Это правило изложено в п.10 ст.39.20 ЗК РФ. Однако судебная практика по данному пункту еще не выработана

Тем не менее, возможность оспаривания арендной платы, начисляемой пропорционально площади здания, а не пропорционально занимаемой площади участка зависит от местных нормативных актов.

К примеру, согласно п. 16 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 при предоставлении неделимого земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы за земельный участок определяется для каждого арендатора по правилам настоящей статьи пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества, находящегося на неделимом земельном участке. Как видно из данного акта, арендная плата должна определяться с учетом площади принадлежащей собственникам, а не от площади занимаемого участка. При данных обстоятельствах, оспорить размер арендной платы не получится.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Нужно ли получать согласие арендодателя при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов

«Как определяют арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при аренде без проведения торгов

Арендную плату определяет публично-правовое образование (его орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками), которому принадлежит участок:*

  • субъект РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена,
  • муниципальное образование – для муниципальных земель.

Так, размер арендной платы для договоров, которые стороны заключили без торгов, рассчитывают:

  • по кадастровой стоимости участка – в процентах, которые устанавливает постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждает Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости участков, которая определяется согласно законодательству об оценочной деятельности.

В частности, на основании рыночной стоимости участка арендную плату определяют по договорам аренды участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 6Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением № 582).

Если переоформляют право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды участков, размер арендной платы устанавливают в пределах (абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»):

  • 2 процентов кадастровой стоимости арендуемых участков;
  • 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Арендная плата за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять 0,3 процента его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой участок и обратились с заявлением о заключении договора аренды в течение шести месяцев с момента госрегистрации права муниципальной собственности на участок) (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Изменить годовой размер арендной платы при этом можно только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества».

30.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль