Целевое назначение денежных средств дольщиков

289

Вопрос

Какие способы целевого использование денежных средств участников долевого строительства застройщиком являются таковыми с точки зрения закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."

Ответ

Целевое назначение денежных средств дольщиков определено в ст.18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

В статье 18 закона № 214-ФЗ приведен закрытый перечень расходования средств.

Они могут быть направлены на следующие цели:

1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство;

3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;

5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь строительным компаниям необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство.

Так, если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг. Данное правило установлено в п.2 ст.18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.1.13. Требования к застройщику при ведении долевого строительства;

<…>

«Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Таким образом, определены законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков.

1.13.1. Штрафы за нарушения

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность.

Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими указанные требования, установлены размеры штрафов:

– для должностных лиц – 20 000–50 000 руб.;

– для самих компаний (юридических лиц) – 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

1.13.2. Порядок расходования средств дольщиков

В статье 18 закона № 214-ФЗ приведен закрытый перечень расходования средств.

Они могут быть направлены на следующие цели:

1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство;

3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;

5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь строительным компаниям необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство.

Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг.

При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.*

1.13.3. Обеспечение обязательств

Исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, обеспечивается наряду с залогом одним из следующих способов:

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Страхование. Страхование гражданской ответственности может осуществляться путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 25 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденных одним из следующих документов:

– решением суда об обращении взыскания на предмет залога;

– решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного договором участия срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи жилого помещения.

Застройщик должен заключать договоры страхования гражданской ответственности на все помещения в возводимом объекте.

Минимальная сумма страхования рассчитывается исходя из площади объекта и средней рыночной цены 1 кв. м жилья.

Поручительство банка. Обеспечение обязательств застройщика по договору поручительства банка регулирует пункт 1 статьи 15.1 закона № 214ФЗ. В частности, банк должен иметь соответствующую лицензию, осуществлять деятельность не менее пяти лет, располагать необходимыми средствами (размер уставного капитала должен составлять не менее 200 000 000 руб., величина собственного капитала – не менее 1 000 000 000 руб.) и т. д.

Застройщик, если он выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

1.13.4. Гарантии качества

Дольщики защищены от нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства. Соответствующие нормы предусмотрены в статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Согласно пункту 1 указанной статьи, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В пункте 2 статьи 7 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До подписания передаточного акта участник долевого строительства может потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта.

Кто несет затраты. Официальная позиция Минфина России изложена в письмах от 27 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/811от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/569.

В них сообщается следующее. Пункт 1 статьи 267 Налогового кодекса РФ позволяет организациям, осуществляющим реализацию товаров (работ), создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию и учитывать отчисления на формирование таких резервов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Однако передача участнику объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ).

Поэтому застройщик создавать резерв на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию указанных объектов не вправе.

В обоснование данного подхода приводятся такие доводы. В соответствии с пунктом 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока – это обязанность подрядчика.

Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается. Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта застройщику.

Арбитражная практика. Выводы Минфина России подтверждает и судебная практика. Об этом свидетельствуют постановленияФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2013 г. по делу № А53-25840/2012Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 г. по делу № А64-3521/2012Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2012 г. № 18АП-4700/2012 и др.

Право создания резерва по гарантийным обязательствам у организации-застройщика для целей налогообложения прибыли не возникает, поскольку, согласно положениям пункта 4 статьи 755 Гражданского кодекса РФ, организация (застройщик) обязана потребовать устранения недостатков генеральным подрядчиком. Следовательно, обоснованные предвиденные расходы по гарантийным обязательствам и право их резервирования возникают только у подрядчиков.

1.13.5. Уплата неустойки

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Такие правила установлены в пункте 1статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.

Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Необходимо отметить: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).

Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.

Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть, несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.

Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).

1.13.6. Возмещение убытков

Кроме уплаты неустойки застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Определяемые в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ убытки могут включать в себя:

– расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

– утрату или повреждение имущества;

– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально.

Например, в качестве убытков дольщика – физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и соответственно использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).

Для коммерческой организации – участника долевого строительства убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которую она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.

Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли. Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, осуществляющих подобную деятельность, а также из официальных источников (управлений статистики, отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).

Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.

1.13.7. Компенсация морального вреда

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ).

Поэтому, если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), он может воспользоваться правами, предусмотренными Законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков.

Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.

Кроме требований о возмещении морального вреда дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).

Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение.

Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.

1.13.8. Освобождение от ответственности

Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в коем случае не относятся:

– нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника;

– отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;

– отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).

Другим основанием для освобождения застройщика от ответственности может быть неисполнение самим дольщиком своих обязательств перед застройщиком. Например, при неуплате в срок установленной цены договора (если предусмотрена единовременная ее уплата). Либо при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, если уплата цены договора должна производиться в предусмотренный договором период.

То есть нарушение срока внесения платежа более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Об этом сказано в пункте 5 статьи 5 закона № 214-ФЗ».

<…>

2. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении проценты по кредиту, полученному на строительство

«Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

  • застройщик возводит объект за счет собственных средств;
  • застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

  • Как отразить в бухучете операции по получению займа (кредита);
  • Как рассчитать проценты по полученному займу (кредиту).

Застройщик сам инвестирует строительство

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)

– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77

– начислено отложенное налоговое обязательство.

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину, то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Застройщик привлекает инвестора

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)

– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)

– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.*

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя.

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении проценты по полученному займу (кредиту).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ЗАО «Альфа» (застройщик) 1 июля текущего года получило в банке кредит на строительство торгового центра на сумму 300 000 руб. под 20 процентов годовых со сроком возврата 30 сентября текущего года. В период действия договора для расчета процентов по кредиту применялись:

  • ставка рефинансирования – 8 процентов;
  • ставка по договору – 20 процентов.

Налог на прибыль «Альфа» платит поквартально.

За время пользования кредитом «Альфа» перечислила банку проценты, рассчитанные следующим образом:

  • в июле – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в августе – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в сентябре – 4932 руб. (300 000 руб. × 20% × 30 дн.: 365 дн.).

Общая сумма процентов, которые «Альфа» перечислила банку в III квартале за пользование кредитом, составила 15 124 руб. (5096 руб. + 5096 руб. + 4932 руб.).

Предельную сумму процентов, которую можно учесть при налогообложении прибыли, бухгалтер «Альфы» рассчитал следующим образом:

  • на 31 июля – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 31 августа – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 30 сентября – 3551 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн.).

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

31 июля:

Дебет 08-3 Кредит 66

– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

31 августа:

Дебет 08-3 Кредит 66

– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

30 сентября:

Дебет 08-3 Кредит 66

– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77

– 2178 руб. (10 889 руб. × 20%) – начислено отложенное налоговое обязательство.

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– 847 руб. (4235 руб. × 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» признал в составе внереализационных расходов проценты по кредиту в сумме 10 889 руб.

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2от 4 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/574 и от 24 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/541.

УСН

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения».

27.05.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.