Договор аренды государственного имущества

250

Вопрос

Ситуация: в 2000 году заключен договор аренды государственного имущества с правом сдачи арендатором нежилых помещений в субаренду с письменного согласия арендодателя. В настоящее время такое письменное согласие арендодателя имеется. Вопросы:1. Применяется ли ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если сдача имущества в субаренду будет произведена сейчас; 2. Вправе ли прокуратура запрашивать у арендатора сведения о субарендаторах; 3. К какой ответственности может быть привлечен арендатор, если он сейчас сдал имущество в субаренду без проведения торгов и какой орган привлекает его к ответственности. Ссылка на судебную практику обязательна.

Ответ

Если договор аренды в 2000 г. был заключен без проведения торгов, то п.16 ч.1 ст.17.1 ФЗ от 26.07.06 № 135-ФЗ не применяется.

В соответствии с п.2 ст.422 ГК РФ условия заключенного договора сохраняют силу и после принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Договоры, которые были заключены до вступления в силу ст.17.1 ФЗ от 26.07.06 № 135-ФЗ, признаются действующими до установленного в них срока.

В свою очередь, п.16 ч.1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.06 № 135-ФЗ устанавливает, что передача в субаренду или в безвозмездное пользование гос. имущества возможна лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися. Таким образом, в случае, если не соблюдаются требования п.16 ч.1 ст.17.1 ФЗ от 26.07.06 № 135-ФЗ, передача муниципального имущества в субаренду осуществляется в порядке, предусмотренном ст.17.1 ФЗ от 26.07.06 № 135-ФЗ - на торгах или по иным исключениям.

Таким образом, если основной договор был заключен без торгов в 2000 г. (т.е. до вступления в силу ФЗ), заключение договора субаренды возможно путем проведения торгов - Постановление ФАС ДВО от 01.11.2012 № А51-3935/2012, Постановление АС СЗО от 21.05.2015 № А56-24058/2014.

В ином случае, договор субаренды может быть признан недействительным, а к арендатору применены штрафные санкции, предусмотренные договором аренды. Субарендатор может быть привлечен к ответственности по ч.2 ст.7.24 КОАП (если используемое им имущество находится в федеральной собственности).

Затребованную информацию прокуратуре следует предоставить, т.к. в ином случае возможна ответственность по ст.19.7 КОАП РФ или 17.7 КОАП РФ (если возбуждено дело об административном правонарушении).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

<…>

«Споры, возникающие при субаренде публичного имущества*

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) предусматривает, что арендатор может передавать арендуемое им государственное и муниципальное имущество в субаренду третьим лицам без проведения торгов (подп. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

При этом требования к площади имущества, которое может быть передано в субаренду без проведения торгов, отменены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, арендатору для того, чтобы сдать арендуемое им публичное имущество в субаренду без проведения торгов, теперь достаточно только получить согласие собственника. В противном случае суд по иску арендодателя может признать такой договор субаренды недействительным и применить последствия недействительности (ничтожности), обязав субарендатора возвратить арендуемое имущество арендатору.

Пример из практики: передача имущества в субаренду без согласия его собственника неправомерна. Поэтому суд пришел к выводу о ничтожности такого договора и обязал субарендатора вернуть помещение арендатору

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области и ООО «У.» (арендатор) заключен охранно-арендный договор, согласно которому обществу в аренду переданы нежилые помещения в здании – памятнике архитектуры.

ООО «У.» заключило с ООО «С.» договор субаренды, согласно которому ООО «С.» во временное пользование передано отдельно стоящее нежилое здание. Впоследствии ООО «У.» обратилось в суд с иском о признании договора субаренды недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «С.» возвратить здание ООО «У.».

Суд установил: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения этих договоров за исключением случаев, названных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом доказательств согласия собственника на передачу здания в субаренду не представлено. Следовательно, передача здания в субаренду неправомерна (постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2011 г. № Ф09-4773/11).

Суд может вынести решение о взыскании с арендатора неустойки (штрафа), предусмотренной договором за передачу арендуемого имущества в субаренду без согласия собственника имущества.

Пример из практики: с арендатора взыскан штраф за передачу помещений в субаренду без согласия собственника имущества

Между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и ООО «Ф.» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений. Впоследствии ООО «Ф.» передало арендуемые нежилые помещения без согласия арендодателя во временное владение и пользование ООО «К.». Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в суд.

В договоре аренды указано, что за сдачу арендуемых помещений в субаренду без разрешения начисляется штраф, равный пятикратной годовой арендной плате за сданные в субаренду помещения. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец – собственник арендуемых помещений дал согласие на их передачу в субаренду, отсутствуют. Суд принял решение о взыскании с ООО «Ф.» в пользу собственника – Департамента имущественных отношений администрации г. Перми штрафа за незаконную передачу арендуемых помещений в субаренду (решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 декабря 2007 г. по делу № А60-10457/2007-С4).

Эти примеры из судебной практики показывают, что истцами, оспаривающими заключение договора субаренды, могут выступать как арендаторы, так и арендодатели – государственные или муниципальные органы. Арендатор, который передает имущество в субаренду без согласия собственника, рискует, поскольку суд вынесет решение о недействительности такого договора (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, в случае заключения договора субаренды без согласия собственника договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке. Так, в связи с признанием договора аренды расторгнутым суд возложил на арендатора обязанность освободить спорное сооружение и передать его муниципалитету-арендодателю. При этом суд исходил из того, что передачаимущества в субаренду без согласия собственника является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения (постановление ФАС Уральского округа от 4 апреля 2012 г. № Ф09-684/12 по делу № А76-13747/2011определением ВАС РФ от 5 мая 2012 г. № ВАС-5865/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Закон о защите конкуренции запрещает при заключении договоров аренды без проведения торгов в отношениигосударственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования сдавать это имущество, предоставленное хозяйственным обществам, в субаренду. При этом запрет должен быть установлен в самом договоре аренды (подп. 3 п. 3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

131.6756 (11,17,22)

Имеет ли субарендатор право в случае досрочного прекращения договора аренды заключить договор аренды на арендуемое им по договору субаренды имущество

Да, субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срокасубаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Заключение договора аренды с субарендатором в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды не является нарушением антимонопольного законодательства. Дело в том, что данный случай является исключением, которое предусмотрено пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 12 разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г. по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Как показывает судебная практика, если срок действия договора субаренды истек до окончания действия договора аренды, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды. Суды разъясняют, что право субарендатора заключить самостоятельный договор аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о заключении договора аренды, поскольку срок субаренды истек до даты окончания действия договора аренды

Департамент имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО «Ж.» (арендатор) заключили договор аренды помещения. Впоследствии ЗАО «Ж.» и ЗАО «С.» заключили договор субаренды.

ЗАО «С.» обратилось в суд с иском к департаменту об обязании заключить с ним договор аренды помещений. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, установив срок действия договора аренды до 7 июля 2016 года. Однако кассационный суд отменил это решение по следующим основаниям. Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды. Поэтому право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек и только в пределах оставшегося срока субаренды (постановление ФАС Московского округа от 28 ноября 2011 г. по делу № А40-152208/10-82-1262)».

25.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль