Предварительный договор

37

Вопрос

В собственности юридического лица имеется земельный участок. На земельный участок есть покупатель, который предлагает выкупить земельный участок, но при одном условии, что юридическое лицо (собственник) изменит территориальную зону земельного участка. В связи с этим стороны решили подписать предварительный договор купли-продажи земельного участка, при этом срок заключения основного договора купли-продажи определили событием, а в частности стороны договорились заключить основной договор купли-продажи земельного участка в течение 10 рабочих дней со дня изменения территориальной зоны земельного участка. Вопрос: Насколько законно установление в предварительном договоре срока заключения основного договора путем указания на событие, которое неизвестно наступит оно или нет?

Ответ

Указание в предварительном договоре срока, начало которого определяется событием, наступление которого не обладает признаком неизбежности, означает, что условие о сроке заключения основного договора не согласовано.

В данном случае будет действовать общее правило - если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Как согласовать срок исполнения обязательства

«3. Указание на событие, которое должно неизбежно наступить

Данный вариант удобен в тех случаях, когда:

  • исполнение обязательства зависит от какого-либо события (а иногда и не может быть исполнено, пока оно не наступит);
  • участники гражданского правоотношения не знают заранее точной даты, когда это событие наступит.

Например, доставить груз речным транспортом удастся не ранее того, как начнется навигация.

По состоянию на сегодняшний день именно с определением сроков путем указания на событие возникает наибольшее количество проблем.

В основном они связаны с ошибками при толковании и последующим применении абзаца 2 статьи 190 Гражданского кодекса РФ.

Основная проблема возникает с признаком неизбежности – событие, с которым связывается течение срока, должно наступить объективно. Стороны не должны иметь возможности как-либо отменить либо изменить его приближение. Наступление события не может и не должно зависеть от воли и действий сторон.

Обоснование

Если бы событие зависело от воли и действий сторон, то в таком случае возник бы риск злоупотребления. Сторона по сделке, воспользовавшись ситуацией, могла бы направить ход договорных отношений в свою пользу. При этом контрагенту могут быть доставлены значительные неудобства.

На то, что событие не должно зависеть от воли и действий сторон, было указано еще в пункте 4 информационного письма Президиум ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «...срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон». Так, условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не было квалифицировано как условие о сроке. Договор с таким условием считается заключенным на неопределенный срок.

Данный подход разделяет и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ. Так, в определении от 30 января 2015 г. по делу № 301-ЭС14-1773, А43-15911/2013 указано: «...в силу статьи 190Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поскольку поименованная сторонами цель арендных отношений – строительство объекта не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор действующим до окончания строительства. В случае включения сторонами в договор такого условия он считается заключенным на неопределенный срок».

Пример формулировки условия договора о сроке исполнения обязательств указанием на событие, которое должно неизбежно наступить

«Настоящий договор вступает в силу с началом навигации на реке Волге в 2012 году и действует в течение двух месяцев».

Примеры событий, которые не обладают признаком неизбежности*

1. Получение арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 ноября 2014 г. по делу № А19-14911/2013Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2013 г. № 09АП-17248/2013-ГК по делу № А40-149519/2012 (постановлением ФАС Московского округа от 21 мая 2014 г. № Ф05-4456/2014оставлено без изменения), Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № А41-22807/2011).

2. Регистрация права собственности на земельный участок (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 марта 2015 г. № Ф01-396/2015 по делу № А43-16145/2012).

3. Продажа имущества с открытых торгов (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 февраля 2015 г. № Ф01-6380/2014, Ф01-6378/2014 по делу № А38-1780/2014).

4. Подписание акта выполненных работ (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 декабря 2014 г. по делу № А56-73619/2013 и ФАС Поволжского округа от 16 апреля 2013 г. № Ф06-1827/13 по делу № А65-19119/2012), акта приемки объекта завершенного строительства (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2013 г. № 09АП-24498/2013-ГК по делу № А40-15194/2013и ФАС Московского округа от 21 апреля 2011 г. № КГ-А40/2231-11-П по делу № А40-177588/09-25-736) либо акта ввода оборудования в эксплуатацию (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 28 октября 2014 г. по делу № А12-4758/2014 и ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 ноября 2013 г. по делу № А33-17510/2012).

5. Выполнение проектных работ (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. № 05АП-5278/2013 по делу № А51-71/2012постановлением ФАС Дальневосточного округа от 18 октября 2013 г. № Ф03-4670/2013 оставлено без изменения).

6. Получение положительного заключения экспертизы (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 марта 2015 г. № Ф01-123/2015 по делу № А43-16514/2013).

7. Начало действия заключенных по результатам конкурсов договоров (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 ноября 2011 г. по делу № А13-2823/2011).

8. Перечисление денежных средств от министерства на счет заказчика (постановление ФАС Уральского округа от 21 ноября 2011 г. № Ф09-7500/11 по делу № А60-1972/2011) или от заказчика на счет генподрядчика (постановления ФАС Уральского округа от 12 марта 2013 г. № Ф09-14006/12 по делу № А60-23142/2012ФАС Дальневосточного округа от 23 июля 2013 г. № Ф03-3415/2013 по делу № А73-14165/2012).

9. Реализация товара (постановления ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2013 г. по делу № А56-59316/2012Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2015 г. № Ф05-2229/2015 по делу № А40-27949/2014).

10. Фактическое исполнение обеспечиваемого обязательства (постановление Президиума ВАС РФ от 22 октября 2013 г. № 5737/13 по делу № А53-11973/2012п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством»).

11. Истечение срока аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 марта 2015 г. № Ф04-15889/2015 по делу № А46-9753/2014).

Если в договоре срок исполнения обязательства связать с событием, о котором неизвестно, наступит оно или нет, то такое событие будет определять не срок, а условие договора (ст. 157 ГК РФ).

Несмотря на это на практике довольно распространены так называемые комбинированные сроки («условие + срок»), которые могут быть определены только тогда, когда наступит определенное обстоятельство. Например, в договорах подряда часто встречаются условия, по которым срок выполнения работ начинает течь с момента получения аванса (или спустя определенное время после его получения). В силу действующей редакции статьи 190 Гражданского кодекса РФ такое условие свидетельствует о несогласованности срока исполнения обязательства (за определенным исключением).

В то же время с 1 июня 2015 года пункт 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ дополнен весьма значимым уточнением (см.п. 13 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»; далее – Федеральный закон № 42). В нем сказано, что стороны могут определить срок периодом, который будет исчисляться «с момента исполнения обязанностей другой стороны или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором».

Таким образом, признается законной привязка срока выполнения работ (или исполнения иных обязательств) к моменту получения предоплаты, материалов или иного исполнения.

Стоит отметить, что Президиум ВАС РФ указывал на возможность таких условий и до внесения изменений в статью 314Гражданского кодекса РФ: «Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», далее – информационное письмо № 165).

Однако на данном этапе сложно однозначно сказать, как именно суды будут применять обновленную статью – будут ли они признавать комбинированные сроки отступлением от общего правила статьи 190 Гражданского кодекса РФ о неизбежности события или по-прежнему будут исследовать вопрос объективности, но уже с учетом пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ. Время покажет.

Можно ли срок исполнения обязательства определить моментом востребования

Да, можно.

В таком случае должник будет обязан исполнить обязательство в семидневный срок со дня, когда кредитор предъявит требования о его исполнении. Исключение касается случаев, когда обязанность исполнения в другой срок вытекает из:

  • закона;
  • иных правовых актов;
  • условий обязательства;
  • обычаев;
  • существа обязательства.

Такое правило установлено в абзаце 2 пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ.

При этом возможны ситуации, когда время идет, а кредитор не предъявляет требования об исполнении обязательства. В таких случаях должник будет вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Можно ли согласовать срок исполнения обязательства, указав на срок исполнения другого обязательства

Да, можно.

Так, Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела № А13-16297/2009 указал: «Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства...» (постановление от 10 мая 2011 г. № 16904/10).

Стороны согласовали срок исполнения обязательства. Сможет ли должник исполнить обязательство до наступления такого срока

Да, это возможно.

Досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, когда такая возможность:

  • либо предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства;
  • либо вытекает из обычаев или существа обязательства.

На это указано в статье 315 Гражданского кодекса РФ.

Так, в случае с поставкой товара указанному вопросу посвящен пункт 3 статьи 508 Гражданского кодекса РФ – поставщик может доставить товар досрочно, только если предварительно получит согласие на это у покупателя. Если покупатель откажется или досрочная доставка прямо запрещена договором (например, если договор заключен с условием его исполнения к строго определенному сроку), то покупатель вправе не принимать товар. Однако если несмотря на отсутствие согласия покупатель все же примет товар, то будет считаться, что поставщик исполнил свою обязанность надлежащим образом. Подробнее см. Досрочная поставка товара.

В то же время при досрочном исполнении обязательств могут возникнуть определенные сложности с оплатой. Подробнее см. Можно ли потребовать с покупателя оплатить товар раньше срока, установленного в договоре поставки, если поставщик передал его досрочно».

2.Что нужно проверить при заключении предварительного договора

«Название и стороны договора

Соглашение лучше всего озаглавить как «Предварительный договор». Это сразу будет свидетельствовать об организационном характере договора (правда, в случае спора суд все равно будет руководствоваться его содержанием, а не наименованием).

При этом стороны по своему усмотрению могут:

  • включить в название указание на основной договор («Предварительный договор купли-продажи», «Предварительный договор аренды» и т. д.);
  • не добавлять в название никаких дополнительных слов (то, в отношении какого договора стороны заключают предварительный договор, будет понятно из его содержания).

Стороны предварительного договора не имеют специального наименования. Как правило, их именуют в соответствии с содержанием основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и Покупатель» и т. д.).

Обязательные условия

При заключении предварительного договора необходимо согласовать все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

К числу существенных относятся следующие положения.

1. Предмет предварительного договора.

Такое условие складывается из двух элементов:

  • указание на заключение основного договора;
  • предмет основного договора.

Обоснование

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет.

В свою очередь «...условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить» (определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21).

Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс. руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным.

Предмет основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны сразу заключали основной договор.

Например, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать все сведения, необходимые для идентификации арендуемого объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию). В предварительном договоре купли-продажи (поставки) необходимо определить товар, в предварительном договоре подряда – виды работ с учетом их специфики.

Пример формулировки предмета предварительного договора

«По настоящему договору Стороны обязуются заключить в срок, предусмотренный данным договором, договор аренды нежилого помещения (далее – Основной договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право пользования нежилым помещением по адресу г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, 3 этаж, помещение № 17, кадастровый номер 16:50:110803:2476, общей площадью 22 кв. м. Границы арендуемого помещения определены в экспликации (приложение 1 к настоящему договору)».

2. Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Такие условия могут касаться исполнения:

Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том, что она считает обязательным:

  • достигнуть договоренности по условию предварительного договора (например, о сроке для совершения основной сделки) либо основного договора (к примеру, о сроке аренды) и
  • включить эту договоренность в предварительный договор.

В таком случае условие будет считаться существенным.

Условия, которые стоит предусмотреть

Сторонам достаточно согласовать только существенные условия предварительного договора. В этом случае договор будет считаться заключенным и действительным. Однако он не будет в полной мере защищать интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с заключением основного договора, в предварительном договоре желательно предусмотреть следующие положения.

1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые из них.

С 1 июня 2015 года предусматривать все существенные условия основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК РФподп. «а» п. 72 ст. 1ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ). Ранее (до 1 июня) сторонам требовалось согласовывать не только предмет, но и остальные существенные условия основного договора, указанные в законе. Зачастую это было весьма проблематично, а порой и бессмысленно.

Обоснование

Нередко стороны не могли заранее согласовать все существенные условия основного договора в силу объективных причин (например, в силу состояния рынка определенного товара).

Кроме того, возникал вопрос о практической необходимости такой договорной модели: если стороны могут согласовать все существенные условия договора на этапе заключения предварительного договора, то им, как правило, ничто не мешает сразу заключить основной договор.

Однако сторонам все же имеет смысл согласовать существенные условия основного договора (или хотя бы некоторые из них) на стадии заключения предварительного договора (если это возможно). Например, условие об арендной плате по договору аренды недвижимостисрок выполнения работы по договору подрядаспособы использования объекта интеллектуальной собственности по лицензионному договору.

Не помешает это сделать и для иных (обычных и случайных) условий основного договора. К примеру, можно предусмотреть неустойку за нарушение обязательства по оплате.

Если стороны не согласуют положения основного договора в предварительном договоре, то возрастет риск последующих споров, связанных с формулировкой таких условий. Кроме того, если между сторонами возникнет спор о понуждении к заключению основного договора, условия соглашения будет определять суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Причем до конца не ясно, чем именно он будет руководствоваться при этом.

Обоснование

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

  • предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
  • сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не в общем, а ином порядке;
  • другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет. Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

2. Срок для заключения основного договора.

Если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).*

Годичный срок может не отвечать интересам сторон. Например, арендодатель не успеет получить право собственности на недвижимое имущество и в связи с этим арендатор не сможет заключить договор аренды с собственником недвижимости.

Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно согласовать условие о сроке.

Оптимальный вариант – указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок истекает в конкретный день

«Стороны обязуются заключить Основной договор до 25 февраля 2018 года включительно».

Можно воспользоваться и другим вариантом – указать промежуток времени начиная с момента заключения предварительного договора. Однако при этом нужно учитывать, что тогда между сторонами может возникнуть неопределенность в отношении того, с какого дня договор начинает действовать (например, если стороны заключают его путем обмена письмами). Если будут такие разногласия, то возникнет и спор о том, когда необходимо заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок исчисляется с момента заключения предварительного договора

«Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора».

Кроме того, ничто не запрещает установить обязанность заключить основной договор в конкретный день (т. е. не раньше и не позже определенной даты).

Однако не стоит связывать срок для заключения основного договора с теми или иными действиями, которые стороны должны совершить во исполнение предварительного договора. Например, в определении от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173 Верховный суд РФ указал:

  • «условием о сроке заключения основного договора не является... срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей»;
  • «Указание... на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора»;
  • «Не является таким условием и предусмотренный... срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора».

Такие условия, несмотря на появление в Гражданском кодексе РФ новой статьи 327.1, являются довольно рискованными. Практика ее применения к предварительному договору еще не устоялась. Суды со ссылкой на изложенную выше позицию Верховного суда РФ могут прийти к выводу о несогласованности срока и применить общее правило о годичном сроке».

24.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль