сли впоследствии договор аренды будет признан незаключенным

119

Вопрос

сли впоследствии договор аренды будет признан незаключенным? Будут ли расцениваться как правомерные, действия по опечатыванию помещения и удержанию имущества? Не повлечет ли это каких-либо негативных гражданско-правовых последствий для арендодателя или они могут наступить только с момента признания договора незаключенным и распространяться только на те правоотношения, которые возникнут с момента признания договора незаключенным?».

Ответ

В силу пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

 

В силу того что, в настоящее время судебная практика, с учетом разъяснений, данным в информационном письме Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. исходит из того, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Таким образом, если суд установит, что кредитору имущество в добровольном порядке должником не передавалось, суд может признать неправомерным удержание спорного имущества. Правовые риски в данной ситуации — предъявление иска об истребовании чужого имущества из чужого незаконного владения, взыскание убытков (Постановление ФАС СЗО от 23.10.2009 № А21-8413/2008).

Незаключенный договор не порождает правовых последствий (Постановление ФАС ДВО от 08.02.2011 № Ф03-9988/2010, Постановление ФАС УО от 12.05.2010 № Ф09-3314/10-С6, Постановление ФАС УО от 20.11.2007 № Ф09-9516/07-С5), в связи с чем, в действия направленные на удержание вещи должника (в т.ч. по условиям незаключенного договора), полученной против воли самого должника, могут быть признаны незаконными.

Однако необходимо учитывать, что пользование арендатором имуществом арендодателя, в случае незаключенного договора аренды, не освобождает арендатора от обязанности оплатить арендодателю плату за фактическое пользование имуществом. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Кроме того, арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Незаключенные договоры;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1. Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным;

«Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований. Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10). Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора — отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль