Договор купли-продажи объекта

143

Вопрос

Возникает ли ипотека в силу закона, если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указать, что денежные средства заложены в банковскую ячейку и условием их снятия продавцом будет получение свидетельства о регистрации права на имя покупателя?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от условий договора купли-продажи недвижимости.

Если из условий договора будет следовать, что на момент подписания договора и подачи заявления о регистрации перехода права собственности, продавец не получил денежные средства (напр. получит их позже из банковской ячейки после регистрации перехода права), и вопросы залога не будут урегулированы самим договором, то органы Росреестра должны будут наложить залог в пользу продавца.

Дело в том, что в данном случае будут действовать специальные нормы – ст.488 и 489 ГК РФ.

Так, при продаже недвижимости с условием отсрочке платежа (учитывая, что расчеты будут произведены между сторонами путем использования банковской ячейки после перехода права), если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости, залог недвижимости в пользу продавца возникает в силу закона – см. например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2014 № 33-1608/2014.

Однако, отсрочка платежа не всегда влечет залог в силу закона в отношении продавца, т.к. стороны могут предусмотреть в договоре условие, что до полной оплаты продавцу, недвижимость не находится в залоге у продавца.

При этом, в соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (см. Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ «О государственной регистрации ипотеки»).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

«Порядок оплаты – один из самых острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Прежде чем начать оформлять документы, продавцу имеет смысл убедиться в том, что покупатель действительно готов оплатить покупаемый объект. Поэтому в таких сделках обычно используют те способы расчетов, которые позволяют гарантировать оплату со стороны покупателя.

Совет

Продавцу в процессе переговоров необходимо точно формулировать форму расчетов, которая будет указана в договоре. Если точной формулировки не будет, покупатель может осуществить платеж любым способом, не запрещенным действующим законодательством.

По закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости.

Наличные расчеты

На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такой способ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.

В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФп. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная – банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).

Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).

Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки.

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Этот метод широко используется, поскольку он относительно дешево обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц), а кроме того, позволяет сторонам не афишировать реальную стоимость недвижимого имущества.

Внимание! Если договор аренды банковской ячейки будет оформлен на физическое лицо, то могут возникнуть вопросы, связанные с определением того, кто является продавцом по договору купли-продажи.

Вопросы могут возникнуть из-за того, что формально продавцом по сделке является юридическое лицо, а оплату, по существу, принимает физическое лицо.

Если участники сделки хотят оформить ее максимально прозрачно и избежать рисков, связанных с подобными разногласиями, в самом договоре можно конкретизировать механизм оплаты. Например, указать, что оплату получает физическое лицо, действующее на основании соответствующей доверенности, выданной юридическим лицом, или что в данном случае имеет место исполнение обязательства в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Кроме того, надо учитывать, что абсолютно законным этот способ будет, только если другая сторона договора купли-продажи – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В остальных случаев возникают риски, связанные с тем, что Банк России установил размер лимита по расчетам наличными деньгами между:

  • организациями;
  • организацией и индивидуальным предпринимателем;
  • индивидуальными предпринимателями.

В этих случаях в рамках одного договора расчеты наличными средствами могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. руб., а если расчет производится в иностранной валюте, то в размере, эквивалентном 100 тыс. руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов. Такое правило установлено в пунктах 5 и 6указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Данное указание вступило в силу с 1 июня 2014 года. Однако до этой даты предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора также составлял 100 тыс. руб. и был установлен в пункте 1 указания Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя».*

Может ли ФНС России привлечь продавца к административной ответственности, если стороны (организации или предприниматели) нарушат запрет на расчеты наличными свыше 100 тыс. руб.

Да, риск такого штрафа весьма велик.

Дело в том, что, согласно статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, нарушение, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, влечет административный штраф в размере:

  • от 4 тыс. до 5 тыс. руб. – на должностных лиц;
  • от 40 тыс. до 50 тыс. руб. – на юридических лиц.

Довольно долго практика исходила из того, что субъект правонарушения в данном случае – сторона, которая осуществляет расчет, то есть передает наличные денежные средства в оплату товаров, работ или услуг. Эта позиция была основана на довольно старом разъяснении Банка России (письмо от 24 ноября 1994 г. № 14-4/308). Подобный подход можно было встретить и в судебной практике: «...основанием для привлечения к административной ответственности послужило совершение Обществом сделки подряда, в результате которой в кассу поступили наличные денежные средства, размер которых превысил допустимый при расчетах между юридическими лицами. Поскольку по рассматриваемому делу стороной (заказчиком) в договоре выступил предприниматель... (заказчик), суд справедливо указал, что платежей в адрес другого юридического лица Общество не производило и привлечению к ответственности по статье 15.1 КоАП РФ не подлежит» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 мая 2007 г. по делу № А05-12170/2006).

Однако правовые акты, на которых было основано упомянутое выше письмо Банка России, уже утратили силу.

А в судебной практике появились примеры постановлений, в которых суды признают законным штраф, взысканный с продавца (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 июля 2010 г. по делу № А28-1778/2010 и от 30 ноября 2010 г. по делу № А28-2959/2010определением ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № ВАС-793/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Еще больше в практике примеров, косвенно свидетельствующих о правомерности такого штрафа. Имеются в виду случаи, когда суд в мотивировочной части постановления указал, что получение наличных денежных средств с превышением лимита образует состав правонарушения по статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. № 17АП-2896/2011-АК по делу № А60-45256/10).

Аккредитив

Общие положения по аккредитиву установлены в статье 867 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, расчеты по аккредитиву регулируются Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П (далее – Положение о правилах осуществления перевода денежных средств).

Аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателя недвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения покупателем обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Еще одна особенность аккредитива (которая может быть как плюсом, так и минусом для сторон в зависимости от их намерений) – то, что сделка будет полностью прозрачной (если, конечно, у сторон есть такое намерение). Дело в том, что в случае каких-либо нарушений при оплате через аккредитив банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Кроме того, банк сравнивает стоимость недвижимости, указанную в договоре, с размером заявленной суммы аккредитива. И если сумма в договоре будет занижена по сравнению с аккредитивом, банк просто откажет в его открытии.

Еще один минус этого вида оплаты – дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке. Формально эти проценты платит банку покупатель (т. е. плательщик по аккредитиву). Но обычно стороны делят все затраты по оформлению сделки пополам, либо большую часть оплачивает сторона, более заинтересованная в сделке. В результате при такой форме оплаты, как аккредитив, у сторон возникают дополнительные сложности по согласованию условий договора. Если на такой форме расчетов настаивает именно продавец, то покупатель в ответ может потребовать уменьшить цену объекта недвижимости, чтобы компенсировать свои затраты.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на это недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»)».

17.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль