Физическое лицо не зарегистрированное в качестве ИП приобрело дом во владение - по договору дарения.

146

Вопрос

Физическое лицо не зарегистрированное в качестве ИП приобрело дом во владение - по договору дарения. В регистрационной палате была зарегистрирована собственность на дом 04.03.2009 года.Земля на данный момент 04.03.2009г в собственность оформлена не была. На основании постановления администрации города от 21.03.2013г. и договора купли-продажи от 05.04.2013г между физ лицом и управлением земельными ресурсами администрации города была зарегистрирована собственность на землю под этим домом и получено свидетельство в регистрационной палате 04.07.2013г. Сумма сделки равна 20 000 руб. В сентябре 2013 года. Физическое лицо продает дом и земельный участок. Адрес регистрации дома и земельного участка совпадают. Как правильно оформить договор купли продажи - нужно оформлять 2 разных договора отдельно на землю отдельно на дом? Или продажу можно оформить и прописать все в одном договоре? Общая сумма сделки при продаже равна 400 000 руб. Но приобретался дом и земля в разное время. Дом находится в собственности более 3 лет, а земля менее года. Суммы должны быть прописаны отдельно для продажи дома и земли? Подлежит в данном случае налогообложению продажа земельного участка 13% налога на доходы физических лиц? как правильно применить налогообложение для данной сделки и составить договор купли-продажи? что в нем прописать?

Ответ

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

 

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления № 11).

Поэтому во всех случаях необходимо проследить, чтобы:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);

  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Условия об отчуждении жилого дома и земельного участка рекомендуется указывать в одном договоре. Примерный образец Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка приведен на официальном сайте управления Росреестра. В данном образце договора предусмотрено раздельное указание размера цены за жилой дом и земельный участок.

В п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ указано, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.

Таким образом, учитывая, что стоимость сделки купли-продажи дома и земельного участка не превышает 1 000 000 руб., налог 13% с продажи земельного участка уплачиваться не должен.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Передаточный акт к договору купли-продажи жилого дома;

Как оформить приобретение земельного участка;

Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности;

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

1. Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения)

<…>

«Продажа участка вместе со зданием

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю)*»

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль