Изменение и частичное расторжение договора по аренде помещения

1347

Вопрос

Заключен договор аренды нежилого помещения с 01.08.2013 по 30.06.2014 г. общей площадью 239 кв. метров на 4-м этаже здания. 06.08.2013 стороны подписали дополнительное соглашение №1, по которому с 01.09.2013 изменяются площади арендуемых нежилых помещений (убрали одну комнату и добавили другое помещение на 1-м этаже здания), при этом указана общая сумма арендной плата в месяц. Арендатор хочет отказаться от аренды нежилого помещения на 1-м этаже. В договоре есть пункт: «При отсутствии виновного действия или бездействия со стороны Арендодателя Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Арендодателю соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за 45 (сорок пять) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора. При этом Арендатор несет ответственность за досрочный односторонний отказ от исполнения им своих обязательств по настоящему Договору в виде выплаты Арендодателю штрафной неустойки, действующей на момент расторжения настоящего Договора». Арендатор хочет уведомить Арендодателя за 45 дней и готов выплатить неустойку. Но Арендатор не хочет расторгать полностью договор аренды, а хочет отказаться только от части помещения (а именно от помещения на 1-м этаже), при этом сохранив в аренде помещения на 4-м этаже, но в договоре и в дополнительном соглашении к нему указана общая площадь (включающая помещения на 4-м этаже и одно помещение на 1-м этаже) и общая сумма арендной платы. Как Арендатору отказаться от помещения на 1-м этаже при этом сохранив в силе договор аренды части помещений? Можно ли ссылаться на вышеуказанный пункт договора аренды, если в нем говорится о полном досрочном расторжении договора, а Арендатор хочет , чтобы договор продолжал действовать, но только в части ? Какой размер неустойки нужно оплатить, если Арендатор отказывается от части помещений? Как уведомить Арендодателя и как правильно составить письмо-уведомление о досрочном расторжении? Нужно ли уведомление отправлять как заказное письмо или же достаточно отправить по электронной почте и по факсу?

Ответ

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Из условия договора «При отсутствии виновного действия или бездействия со стороны Арендодателя Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Арендодателю соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за 45 (сорок пять) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора» не понятно, имели ли в виду стороны право Арендатора на односторонний отказ от исполнения договора — п. 3 ст. 450 ГК РФ, либо право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в случае отказа Арендодателя расторгнуть договор — п. 2 ст. 450 ГК РФ. Скорее второе. Таким образом, договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

Кроме того, как показывает судебная практика право стороны договора на отказ от исполнения договора частично, то есть на одностороннее изменение договора должно быть прямо предусмотрено договором. Таким образом, при отказе от части помещения на вышеуказанный пункт договора ссылаться некорректно.

Исходя из вышеизложенного, Арендатор вправе направить Арендодателю предложение изменить договор аренды в части площадей и арендной платы. В том случае, если Арендодатель согласится с предложением, стороны подпишут дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды. В том случае, если Арендодатель даст отказ либо не даст ответа, Арендодатель вправе обратиться с требованием об изменении договора в суд.

Условие о неустойке, в данном случае не подлежит применению, поскольку оно относится к расторжению договора, а не его изменению. Предложение изменить договор, если иное не предусмотрено договором аренды, должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае судебного спора, квитанция об отправке письма и уведомление будут служить доказательствами соблюдения требований п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах ЮСС «Система Юрист» имеются формы предложения заключить дополнительное соглашение и уведомления об отказе от исполнения договора. Вы можете использовать их при составлении писем по данному вопросу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

«Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В этом случае договор будет считаться расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат. Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

В каких случаях договор аренды считается бессрочным

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендатор в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

  • либо «в одностороннем порядке»;
  • либо «во внесудебном порядке»;
  • либо «без обращения в суд».

Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора

«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке*".

2. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2007 № А33-2814/07

«Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного решения и правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2007 года подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение Арбитражного суда Красноярского края от 5 июня 2007 года оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 5.4 договора стороны предусмотрели условия о возможности расторжения договора по инициативе арендатора с соблюдением требований настоящего договора.

Пунктом 3.3.15 договора предусмотрено, что в случае принятия решения о прекращении договорных отношений арендатор обязан письменно за 30 дней предупредить арендодателя об освобождении арендуемых помещений. В пятидневный срок после окончания договорных отношений производится сдача арендуемых помещений по передаточному акту (пункт 3.3.16 договора).

Как установлено судом, 31.07.2006 ООО «Покров» письмом № 33/07-01 сообщило истцу об отказе с 01.08.2006 от аренды комнат, расположенных на втором этаже общей площадью 278 кв.м.

В связи с тем, что пунктом 5.4 договора аренды № 3926 от 14.02.2001 предусмотрено условие о возможности прекращения действия договора по инициативе арендатора (в отношении всех арендованных помещений, а не изменение условий договора в отношении помещений второго этажа), суд апелляционной инстанции сделал неправомерный вывод о том, что уклоняется от приемки помещений, расположенных на втором этаже общей площадью 278 кв.м.

О досрочном одностороннем прекращении обязательств по инициативе ответчика по аренде всех помещений площадью 693,6 кв.м, в том числе путем прекращения действия договора аренды № 3926 от 14.02.2001, истец извещен не был*.

Кроме того, судом не учтено, что пунктом 5.1 договора аренды № 3926 от 14.02.2001 предусмотрено, что изменение условий договора допускается по взаимному согласию сторон. Предложения по изменению условий договора рассматриваются сторонами в двадцатидневный срок и оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.

Дополнительное соглашение к договору аренды № 3926 от 14.02.2001 сторонами не заключалось, истец на уменьшение размера арендуемых площадей согласия не давал. Внесение же изменений в договор аренды является неотъемлемым правом истца, как собственника имущества и стороны по договору аренды.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, а выводы суда апелляционной инстанции являются необоснованными".

3. Форма: Предложение об увеличении суммы арендной платы по договору аренды недвижимого имущества

4. Форма: Уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.