Неотделимые улучшения

49

Вопрос

Необходимы разъяснения экспертов по вопросу отделимых и неотделимых улучшений. Заключен договор аренды, согласно условиям договора при возврате помещения из аренды, Арендатор передает Арендодателю Помещение по акту приема-передачи (возврата) учетом нормального износа, за исключением отделимых улучшений Арендатора. Вопросы:1. Какие улучшения, произведенные Арендатором в помещении, на сегодняшний день, признаются действующим законодательством и судебной практикой отделимыми, а какие неотделимыми? 2. Какими улучшениями будет являться смонтированное Арендатором в помещении инженерное оборудование (электросиловое и электроосветительное оборудование, вентиляционное, климатическое оборудование) и смонтированные Арендатором в помещении инженерные сети (кабельные сети, трубопроводные, воздуховодные сети).

Ответ

Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Расходы же, произведенные без согласия арендодателя, по общему правилу ему не возмещаются (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как прямо указывается данная статья все улучшения подразделяются на два вида:

отделимые - те, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда;

неотделимые - те, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

То есть в данном случае единственный критерий - это нанесения вреда имуществу. Указанные кабельные сети, вентиляция и трубопроводы все прямо связаны со вскрытием стен, полов, потолков и т.д. То есть с причинением вреда помещению.

Учитывая то, что речь идет о строительстве, то судьи, не имея специальных познаний, основывают свои выводы на заключениях экспертов. В том же Постановлении ФАС СКО от 14.12.2012 № А53-24637/2010 рассматривая спор об отнесении структурированной кабельной сети к движимому или недвижимому имуществу, признал такую сеть неотделимым улучшением с учетом заключения эксперта, который указал, что демонтаж кабельной сети приведет к необходимости внесения изменений в технический паспорт здания и нарушению целостности инженерных систем здания. Аналогичное регулирование распространяется и на трубопроводы и вентиляцию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы

«Арендодатель отказывается возмещать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества

Между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений при соблюдении следующих условий:

  • неотделимые улучшения произведены арендатором за свой счет;
  • неотделимые улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя;
  • иное не предусмотрено в договоре аренды.

Арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя или были зачтены арендодателем в счет арендной платы в период действия договора.

Юристу арендатора еще при согласовании текста договора необходимо обратить особое внимание на то, как в договоре прописан вопрос о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды. В противном случае арендатор не будет иметь права на возмещение стоимости выполненных неотделимых улучшений арендованного имущества*».

14.05.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.