Продавец и покупатель (физические лица), заключая договор купли-продажи квартиры, занижают цену объекта

494

Вопрос

Продавец и покупатель (физические лица), заключая договор купли-продажи квартиры, занижают цену объекта. Можно ли полагать, что в этом случае имеется риск признания сделки недействительной по ст.169 ГК РФ (Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка), по ст.170 ГК РФ (сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях)? Кто может быть заинтересован в предъявлении иска по этим основаниям?

Ответ

Согласно ст. 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

 

Закон не устанавливает оснований, по которым сделки квалифицируются как заведомо противные основам правопорядка или нравственности. Однако в Пояснительной записке дается примерный перечень антисоциальных и безнравственных сделок. К таковым отнесены сделки:

— в которых взаимоотношения сторон приобретают характер эксплуатации (например, имеет место злоупотребление экономической мощью, необыкновенно сильное обременение одной из договаривающихся сторон);

— направленные на уклонение от уплаты налогов;

— посягающие на существо брака;

— нарушающие основы отношений между родителями и детьми;

— направленные на коммерческий подкуп представителя другой стороны или руководителя юридического лица.

Представляется, что актуальными останутся разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в Постановлении от 10.04.2008 № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации», в том числе в части применения данной статьи к налоговым правоотношениям.

Таким образом, в том случае, если сделка купли-продажи квартиры по заниженной цене соответствует какому-либо из вышеприведенных критериев, она может быть признана недействительной по ст. 169 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

С 1 сентября 2013 года в пункте 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ появилось важное уточнение: сделка считается притворной, в том числе если она прикрывает сделку на иных условиях (например, сделку по иной цене). Судебная практика также выработала ряд критериев, которые могут служить основаниями для квалификации сделки как притворной в связи с ценой:

  • стоимость имущества явно и существенно занижена по сравнению с рыночной, справедливой и разумной ценой;
  • стороны намерены передать имущество в качестве дара;
  • стороны являются аффилированными лицами, и поэтому им должно быть известно о существенном занижении стоимости имущества.

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры по заниженной цене может быть признана недействительной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

С 1 сентября 2013 года заявить о ничтожности сделки по ст. ст. 169, 170 Гражданского кодека РФ, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки вправе лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Потребовать применить последствия недействительности ничтожной сделки вправе сторона сделки (за исключением случаев, когда действует недобросовестно); иное лицо (в случаях, предусмотренных законом).

При этом, лицом, имеющим охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, может быть участник сделки либо за лицо, чьи права и законные интересы прямо нарушены сделкой. Нарушены ли права и законные интересы суд решает в каждом конкретном деле.

Подробнее о недействительности сделок читайте в рекомендации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Рекомендация: Какие сделки стало труднее оспорить после 1 сентября 2013 года

«Даже в тех случаях, когда сделка, нарушающая требования закона, по-прежнему считается ничтожной, а не оспоримой, применить последствия ее недействительности стало сложнее.

Что изменилось

Старые правила

Новые правила

В каких случаях суд может по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки

В любых случаях

Только если это:

— необходимо для защиты публичных интересов;

— прямо предусмотрено законом

Кто может заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки

Любое лицо

Лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной

Кто может потребовать применить последствия недействительности ничтожной сделки

Любое заинтересованное лицо

  • сторона сделки (за исключением случаев, когда действует недобросовестно);
  • иное лицо (в случаях, предусмотренных законом)

Во-первых, закон ограничил право суда по своей инициативе применить последствия такой недействительности. Осталось всего два случая (п. 4 ст. 166 ГК РФ):

  • если это необходимо для защиты публичных интересов;
  • если это прямо предусмотрено законом.

До 1 сентября 2013 года статья 166 Гражданского кодекса РФ устанавливала иное: суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе при любых обстоятельствах. И суды этим правом пользовались (см., в частности, определение ВАС РФ от 1 марта 2010 г. № ВАС-1402/10).

Во-вторых, раньше требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могло предъявить любое заинтересованное лицо (п. 32 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). На практике при этом требовалось подтвердить, что сделка нарушает субъективное право или охраняемый законом интерес истца, а также указать, какие неблагоприятные последствия сделка повлекла для истца.

По новым правилам такое требование может предъявить только сторона сделки, а иные лица — лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

В-третьих, закон ограничил возможность заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий ее недействительности. Это важно, так как до 1 сентября 2013 года закон не ограничивал такую возможность. В результате нередко встречались случаи, когда суд признавал сделку недействительной по заявлению не стороны сделки, а совершенно постороннего лица.

Как правило, это происходило, когда ответчик в суде старался найти любое слабое звено в позиции истца. И был готов оспорить любую сделку, заключенную между истцом и иными лицами, если в результате у того исчезнут основания для иска.

Теперь суд может удовлетворить такое требование, только если лицо, заявившее его, докажет, что имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. А это возможно далеко не всегда*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.