Долевое строительство

133

Вопрос

С 12.05.2016г. вступила в силу ст.200.3 Уголовного кодекса РФ, устанавливающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в частности, закона 214-ФЗ, в крупном и особо крупном размере. Будут ли подпадать под действие указанной статьи нарушения, выразившееся в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве вносятся участником долевого строительства до государственной регистрации договора. При этом между застройщиком и участником заключается именно договор участия в долевом строительстве (а не иной договор), который сразу же сдается на регистрацию, а после получения документов с государственной регистрации участнику долевого строительства выдается справка об оплате цены договора.

Ответ

Привлечение в крупном и особо крупном размере денежных средств до регистрации ДДУ, может повлечь ответственность, предусмотренную ст.200.3 УК РФ.

Это объясняется тем, что ч.2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает запрет на привлечение денежных средств до регистрации ДДУ в отношении жилых помещений – см. Постановление ФАС СЗО от 31.01.2012 № А56-26953/2011. Таким образом, привлечение в крупном и особо крупном размере денежных средств до регистрации ДДУ, формально попадает под диспозицию, предусмотренную ст.200.3 УК РФ.

Однако следует отметить, что правоприменительная практика применения ст.200.3 УК РФ еще не выработана.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности

«Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Кроме того, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка (ч. 1 ст. 3 Закона №214- ФЗ). Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является также наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).*

Статья 1 Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение названных требований запрещено (ч. 2.1 ст. 1 Закона №214-ФЗ).

Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ* (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу №А56-27027/2011от 27.03.2012 по делу №А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011). При этом следует учитывать, если стороны заключили предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, но при этом приобретатель обязан до заключения основного договора произвести оплату за эту недвижимость (полностью или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54)).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 23 и 5 Постановления № 54. Однако данная позиция подлежит применению лишь к гражданско-правовым отношениям сторон сделки и не распространяется на отношения, связанные с привлечением к административной ответственности.

В силу тех же оснований является незаконным привлечение денежных средств дольщиков на основании договоров резервирования (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2011 по делу №А58-7521/2010), предварительных договоров участия в долевом строительстве (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2008 по делу №А21-1049/2008Центрального округа от 27.01.2010 по делу №А14-6317-2009151/34Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу №А19-19256/10).

Неправомерным является и привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам простого товарищества (совместной деятельности), поскольку при заключении таких договоров целью совместной деятельности является строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Кроме того, вклады участников товарищества в зависимости от доли. Следовательно, договоры совместной деятельности преследуют те же цели, что и договоры участия в долевом строительстве (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу №А46-4189/2010).

Суды признают незаконными действия по привлечению денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов по инвестиционным договорам. Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон №39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и в соответствии с Законом №214-ФЗ.

Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. И, напротив, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы – физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 4 Закона №39-ФЗ). Долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Закона №214-ФЗ, инвесторами не являются. Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.

Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ). В отличие от этого застройщиком в долевом строительстве может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона №214- ФЗ). Таким образом, застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений. Общество как застройщик в данном случае не может быть инвестором. Заключенные обществом с указанными предпринимателями договоры не являются инвестиционными (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу №А15-1685/2011определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу №А15-1685/2011).

ЗАСТРОЙЩИКУ ЗАПРЕЩЕНО ПРИВЛЕКАТЬ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ДО ГОСРЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Таким образом, датой заключения договора с участником долевого строительства является не дата подписания такого договора сторонами – застройщиком и участником долевого строительства, а дата его государственной регистрации. То есть, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является, в том числе, наличие договора, прошедшего государственную регистрацию. Суды признают нарушением как привлечение денежных средств до момента государственной регистрации договора, так и включение в договоры обязанности дольщика внести денежные средства ранее регистрации договора (постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2011 по делу № А61-481/2011). Кроме того, предоставляя свою отчетность в котролирующий орган, застройщику следует указывать именно дату регистрации договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009 по делу № А19-3065/09).

ЗАСТРОЙЩИКА МОГУТ ОСВОБОДИТЬ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, ЕСЛИ НЕ НАРУШЕНЫ ПРАВА ГРАЖДАН-УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА*

Однако не за все нарушения норм Закона № 214-ФЗ застройщик подлежит привлечению к ответственности.

Действующим законодательством предусмотрены и некоторые случаи освобождения застройщика от административной ответственности. Например, если правонарушение, которое он совершил, будет иметь признаки малозначительности.

Цитата: «При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием» (п. 2.9 КоАП РФ).

Возможность установления признаков малозначительности правонарушения в ходе рассмотрения дела об оспаривании постановления административного органа и применения ст. 2.9 КоАП РФ предусмотрена законом. По результатам рассмотрения жалобы на постановление по делу об административном правонарушении суд выносит решение о его отмене и о прекращении производства по делу при наличии хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных ст.ст. 2.924.5 КоАП РФ (п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ).

Кроме того, Пленум ВАС РФ еще в 2004 году разъяснил, что если малозначительность правонарушения будет установлена в ходе рассмотрения дела об оспаривании постановления административного органа о привлечении к ответственности, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 211 АПК РФ и ст. 2.9 КоАП РФ, принимает решение о признании незаконным этого постановления и о его отмене (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях»).

Квалификация правонарушения в качестве малозначительного носит оценочный характер и производится судом на основании личной оценки обстоятельств конкретно рассматриваемого дела в порядке ст. 71 АПК РФ.

Обстоятельства, свидетельствующие о малозначительности административных правонарушений, ответственность за совершение которых установлена ст. 14.28 КоАП РФ, можно увидеть в следующих примерах.

По одному из дел юридическое лицо привлекло денежные средства гражданина в отсутствие зарегистрированного в органах госрегистрации договора участия в долевом строительстве, а также действующего разрешения на строительство. В последующем договор участия в долевом строительстве был расторгнут, а после получения разрешения на строительство действие договора участия в долевом строительстве возобновлено. С учетом названных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что совершенное правонарушение не содержит существенной угрозы охраняемым общественным отношениям и не причинило существенного вреда интересам граждан (постановление ФАС Центрального округа от 22.02.2012 по делу № А23-3375/2011определение ВАС РФ от 10.04.2012 по делу № А23-3375/2011).

Как следует из материалов другого дела, застройщик привлек денежные средства граждан для целей долевого строительства в отсутствие разрешения на строительство. В процессе изучения обстоятельств дела судом было установлено, что застройщик обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство заблаговременно, до истечения срока действия разрешения на строительство. Администрация отказала в продлении срока действия разрешения, в связи с чем застройщик незамедлительно обратился в суд с заявлением об оспаривании данного отказа. Решением суда действия администрации по отказу в продлении разрешения были признаны незаконными, и суд обязал продлить срок действия разрешения в установленном законодательством порядке. Решение суда было исполнено, срок действия разрешения был продлен (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу № А51-1268/2011, определение ВАС РФ от 23.08.2011 по делу № А51-1268/2011).

Таким образом, главным критерием малозначительности правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ст. 14.28 КоАП РФ, является отсутствие нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Однако в ряде случаев при оценке деяния как малозначительного суды указывают, что существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается в пренебрежительном отношении общества к исполнению своих публично-правовых обязанностей. Так, по одному из дел, общество-застройщик заключило договоры с гражданами на долевое строительство, не имея решений об отводе земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома, а также, разрешения на строительство и проектной декларации. Кроме того, общество получило от граждан денежные средства, не зарегистрировав в установленном порядке договоры, и не возвратило деньги гражданам немедленно после расторжения договоров, а также не представило отчетность в установленный срок, что, как указал суд, свидетельствует о пренебрежительном отношении общества к обязанностям, налагаемым на него в связи с осуществлением деятельности по строительству многоквартирных жилых домов, и исключает возможность освобождения от административной ответственности по ст. 2.9 КоАП РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.10.2010 по делу № А63-20480/2009)».

12.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль