Два юридических лица "Инвестор-Застройщик" и "Соинвестор" заключили в январе 2012 года между собой инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, по которому 25 квартир переходит в собственность "Соинвестора"

100

Вопрос

Два юридических лица "Инвестор-Застройщик" и "Соинвестор" заключили в январе 2012 года между собой инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, по которому 25 квартир переходит в собственность "Соинвестора". Однако, государственной регистрации в Росреестре не проводилось. Вопрос: может ли Соинвестор передать свои права третьим лицам и каким договором это должно быть оформлено?

Ответ

  • Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

<...>

Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Статья 6. Права инвесторов

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)

<...>

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

 

Статья 384. Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

 

Статья 385. Доказательства прав нового кредитора

1. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

2. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

 

Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

3. Рекомендация: Как уступить право (требование)

"Форма договора уступки права требования (цессии)

Соглашение об уступке должно быть совершено в той же форме, что и основной договор.* Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то цессию необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом* (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Если уступка совершается по ордерной ценной бумаге, то она должна быть осуществлена путем индоссамента на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 389, п. 3 ст. 146 ГК РФ).

По общему правилу несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность (ничтожность) договора (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации — его незаключенность (п. 3 ст. 433 ГК РФ).*

Описание предмета договора уступки права требования (цессии)

При уступке требования прежде всего необходимо точно определить обязательство, из которого вытекает право или требование, передаваемое цедентом цессионарию. В договоре нужно максимально подробно указать все характеристики такого обязательства (реквизиты договора и т. п.). Если невозможно установить, по какому обязательству уступается требование, то такой договор уступки может быть признан незаключенным.*

Объем прав, которые переходят цессионарию

Цессионарий получает права цедента в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (требования). Исключение составляют случаи, когда законом или договором предусмотрено иное (ст. 384 ГК РФ).

По общему правилу к цессионарию переходят все связанные с требованием права,* в том числе обеспечивающие исполнение обязательства, например возникшие из договора о залоге (п. 19 информационного письма № 120). Если стороны подразумевают иное (например, что цессионарию не переходит право потребовать уплаты процентов по договору займа, или процентов за пользование чужими денежными средствами, или неустойки), они должны прямо указать на это в договоре (п. 15 информационного письма № 120)«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Насколько понятно из вопроса, организации заключили именно инвестиционный договор, а не договор участия в долевом строительстве. В связи с этим его государственная регистрация не требовалась.

Отношения по инвестиционному договору регулируются Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Особых требований к нему закон не устанавливает. В связи с этим, чтобы передать права требования по нему третьим лицам соинвестору достаточно заключить договор уступки прав требования (договор цессии).

Такой договор заключается в простой письменной форме. Если же инвестиционный договор был совершен в нотариальной форме, то и договор уступки прав требования также нужно заключить в нотариальной форме (ст. 389 ГК РФ).

Государственная регистрация в данном случае не требуется.

В договоре уступки прав требования соинвестор вправе определить, какой объем прав переходит третьему лицу. Таким образом, можно уступить права требования как полностью (на все 25 квартир), так и в части (на одну или несколько квартир).

При этом необходимо учитывать, что уступка прав требования гражданам будет противоречить закону. Инвестиционного договора в таком случае будет недостаточно и придется соблюдать требования Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В противном случае организация может быть привлечена к административной ответственности по статье 14.28 КоАП РФ. Размер штрафа по названной статье составляет до 1 млн рублей за каждый случай неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

28.09.2012 г.

С уважением,

эксперт «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

Ответ утвержден:

ведущий эксперт «Системы Юрист» Владислав Кузнецов

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль