Аренда земельного участка

40

Вопрос

 Однако, я писал, что А предлагает какие-то форматы агентских договоров, но по правовой природе мы упираемся в договор доверительного управления имуществом. Договор доверительного управления имуществом подлежит регистрации в росреестре, что А делать не хочет. В сделке по сдаче земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, по вашему утверждению, и я с этим согласен, должны участвовать все сособственники. Б будет выступать от лица А по агентскому договору, а должен выступать по договору доверительного управления имуществом, зарегистрированном в росреестре. Т.е. выступая по агентскому договору Б - фактически ненадлежащее лицо, не имеющее право заключать сделки от имени А. И такой договор будет являться недействительным. Вот в чем вопрос. Это первое. Второе, как выйти из ситуации???? 

Ответ

Вы можете заключить агентский договор со стороной А.

Возможность заключения такого договора подтверждается судебной практикой (Постановление АС ПО от 28.05.2015 №№ Ф06-22138/2013, А49-4267/2014).

Варианты разрешения указанной ситуации:

1. Произвести выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ) или раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ);

2. Заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя:

А) арендодатели А и Б;

Б) арендодатели А и Б, при этом договор в интересах А заключает агент – Б по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ);

В) арендодатели А и Б, при этом договор в интересах А заключает управляющий – Б по договору доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ).

Из вопроса следует, что сторона Б готова рассмотреть вариант представления интересов стороны А по договору доверительного управления имуществом, а сторона А только – по агентскому договору. Сторона Б против заключения агентского договора, так как считает, что арендаторы смогут признать договор аренды, в котором сторона А представлена агентом Б, недействительным и взыскать ранее уплаченные арендные платежи или отказаться от возмещения задолженности по арендным платежам.

Данные опасения напрасны. В случае признания договора аренды недействительным арендатор обязан оплатить арендные платежи, если он фактически пользовался арендованным имуществом, даже если арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Если заключите договоры аренды без участия стороны А, то сторона А сможет потребовать со стороны Б часть доходов, полученных от аренды, в соответствии с размером своей доли в праве общей собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 №№ 18330/13, А40-24297/13).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Ситуация: Арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора

«В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.*

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)».

2. Рекомендация: Какой вид договора выбрать при работе через посредника: комиссия, агентирование, поручение

«2. Предмет сделки между посредником и третьим лицом – недвижимое имущество (п. 23 информационного письма № 85). В такой ситуации имеет смысл заключить договор поручения или агентирования, а не комиссии.*

Если все же заключить договор комиссии, он будет действительным. Однако комиссионер не сможет самостоятельно исполнить сделку ввиду специфики правового режима недвижимости. Например, посреднику нельзя будет зарегистрировать переход права на недвижимое имущество, поскольку собственником недвижимого имущества является комитент, а не комиссионер (п. 1 ст. 996 ГК РФ). Следовательно, теряется смысл заключения договора с комиссионером.

Агентский договор необходимо заключить в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических (впрочем, среди теоретиков есть и другие мнения относительно предмета договора агентирования, но суды редко принимают их во внимание)».*

3. Постановление АС ПО от 28.05.2015 №№ Ф06-22138/2013, А49-4267/2014

«Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО Финансово-промышленная группа «Добродом» (принципал) и ООО «Олимп» (агент) заключен агентский договор от 01.11.2012 № 2-стр, по условиям которого принципал уполномочивает агента, а агент обязуется сдавать в аренду имущество (включая его составные части) принадлежащее принципалу на праве собственности: - нежилое помещение в литере А – площадью 10 649,4 кв. м, - нежилое помещение в литере А, площадью 1550,9 кв. м. (торговый центр «Олимп»), для чего принципал поручает агенту, а агент обязуется от своего имени и за счет принципала совершать все необходимые юридические и иные действия, в том числе заключать, исполнять, изменять и расторгать договоры аренды имущества, а также исполнять, изменять и расторгать договоры аренды имущества, подписанные принципалом с арендаторами самостоятельно (в том числе подписанные до заключения настоящего договора) (пункт 1.1 договора).

Принципал поручил агенту, а агент обязывался совершать все необходимые юридические и иные действия, связанные с обеспечением содержания, сохранности, нормальной технической эксплуатации, функционирования и использования имущества, в том числе агент обязывался от своего имени и за счет принципала заключать, исполнять, изменять, расторгать договоры охраны имущества, поставки всех видов коммунальных ресурсов и электроэнергии, договоры на вывоз отходов, уборку помещений и прилегающей территории и др. (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора агент не позднее пятого числа каждого учетного периода (месяц) перечисляет на расчетный счет принципала денежные средства в размере 150 000 руб., поступившие от сдачи в аренду имущества принципала.*

Вознаграждение агента по договору составляет разница между суммой платежей, получаемых от сдачи в аренду имущества, и суммой, 4 выплачиваемой принципалу в соответствии с пунктом 3.4 договора (пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2012).

Договором (пункт 3.5) в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2012 предусмотрено, что агент единовременно, не позднее 28.04.2014 уплачивает принципалу по настоящему договору дополнительное вознаграждение, составляющее 1 181 800 000 руб., при этом агент обязуется выплатить указанную сумму вне зависимости от суммы, полученной им от сдачи имущества в период действия договора.

Срок действия договора был определен до 20.10.2013 с возможностью пролонгации на неопределенный срок (пункт 5.2), а с учетом дополнительного соглашения - пролонгация на 49 лет».

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 №№ 18330/13, А40-24297/13

«Общество с ограниченной ответственностью "Балтика-Калининград" (далее - общество "Балтика-Калининград", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Козловой Р.И. (далее - предприниматель) о взыскании 550090 рублей 80 копеек. Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2013 в удовлетворении заявленного требования отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 28.10.2013 названные судебные акты оставил без изменения. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения участников общей долевой собственности, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В отзыве на заявление предприниматель просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. Как установлено судами и усматривается из материалов дела, обществу и предпринимателю на праве общей долевой собственности принадлежит здание цеха (литеры Д, Д1, Д2, д) площадью 2510,5 кв. метра, расположенное по адресу: г.Калининград, Московский просп., д.182.Доли общества "Балтика-Калининград" и предпринимателя в праве общей долевой собственности составляют соответственно 9/10 и 1/10.Действуя единолично, предприниматель от своего имени по договору аренды от 01.11.2006 передал часть здания цеха (1841 кв. метр), находящегося в общей долевой собственности, в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Неостайл" (далее - общество "Неостайл").На основании договора субаренды от 26.10.2007 № 03/а-08 общество "Неостайл" предоставило данное недвижимое имущество во владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью "Абажур" (далее - общество "Абажур"), которое, в свою очередь, передало его по договору от 26.10.2007 № М-11-2905/08 в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "КНАУФ-ПЛАСТ" (далее - общество "КНАУФ-ПЛАСТ", субарендатор).Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.11.2010 по делу № А21-3226/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2012, договор субаренды нежилых помещений от 26.10.2007 № М-11-2905/08 признан недействительным. При этом суды, рассматривая названное дело, исходили из недействительности предшествующих сделок по предоставлению данного имущества в аренду, в том числе и договора аренды от 01.11.2006, который заключен предпринимателем с обществом "Неостайл" без согласования с истцом - сособственником здания цеха. Суды пришли к выводу о том, что распоряжение имуществом в отсутствие согласования со вторым участником общей долевой собственности - обществом "Балтика-Калининград" нарушает права и законные интересы этого лица и противоречит положениям статьей 209247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Ссылаясь на неправомерность передачи имущества в аренду, общество "Балтика-Калининград" в рамках дела № А21-3996/2012 обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к фактическому владельцу здания цеха - обществу "КНАУФ-ПЛАСТ" с требованием о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом.* Решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.08.2012 по делу № А21-3996/2012 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что поскольку общество "КНАУФ-ПЛАСТ" вносило в установленном порядке платежи обществу "Абажур" за пользование имуществом по договору субаренды от 26.10.2007 № М-11-2905/08, оно не может считаться обогатившимся за счет общества "Балтика-Калининград", и пришел к выводу об отсутствии у субарендатора обязательств по возврату неосновательного обогащения, предусмотренных положениями главы 60 Гражданского кодекса. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции. Так как именно предприниматель, незаконно передавший здание цеха в аренду, получал доходы от использования этой недвижимости в виде арендной платы, общество "Балтика-Калининград" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на статью 1102 Гражданского кодекса. Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что общество "Балтика-Калининград", считающее свое право собственности нарушенным, вправе требовать выдела доли в общей долевой собственности (статья 252 Гражданского кодекса) либо определения порядка владения и пользования общим имуществом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса). Без выдела своей доли в натуре и при отсутствии соглашения, определяющего режим использования имущества, общество "Балтика-Калининград" лишено возможности претендовать на часть доходов от сдачи здания цеха в аренду. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции. Между тем судами не учтено следующее. В соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Названная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате использования общего имущества. Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам. Таким образом, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии с приведенной нормой гражданского права. Критерием распределения доходов при отсутствии на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности. Применение такого механизма не ставится действующим законодательством в зависимость от наличия или отсутствия между участниками общей долевой собственности спора о порядке совместного владения и пользования общим имуществом либо совершения одним из них действий по выделу своей доли в объекте права общей собственности.* Статья 248 Гражданского кодекса гарантирует получение участниками общей собственности причитающейся части доходов именно в рамках отношений по поводу общего имущества, поэтому выводы судов о необходимости предварительного выдела доли и, как следствие, прекращения режима общей долевой собственности для целей последующего взыскания поступивших арендных платежей нельзя признать соответствующими приведенным положениям гражданского законодательства. Из установленных судами обстоятельств дела следует, что предприниматель незаконно без согласования с обществом, которому принадлежит доля в размере 9/10 общей долевой собственности, распорядился недвижимым имуществом, передав его по договору аренды в пользование третьему лицу. Поскольку между сторонами спора отсутствовало соглашение о распоряжении общим имуществом, предприниматель не имел права на единоличное распоряжение этим имуществом и получение всей суммы причитающихся доходов от предоставления этого объекта в аренду. Учитывая, что объектом аренды является общее имущество, к отношениям участников общей собственности в связи с распределением доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, подлежит применению упомянутая норма. Право требовать часть соответствующих доходов обусловлено наличием у общества "Балтика-Калининград" статуса участника общей долевой собственности.* При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор исходя из толкования норм материального права, приведенного в настоящем постановлении. Кроме того, суду необходимо выяснить, получал ли ответчик плату за предоставление имущества третьим лицам, и какая сумма из этих средств причитается обществу "Балтика-Калининград" с учетом размера его доли в общей долевой собственности на объект. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303пунктом 2 части 1 статьи 305статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации».

05.05.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль