Есть намерения ООО приобрести в собственность земельный участок, находящийся в аренде у администрации района.

116

Вопрос

Есть намерения ООО приобрести в собственность земельный участок, находящийся в аренде у администрации района. Отказ нам в том плане, что земельный участок обременен, т.е. находится в залоге у банка, где нами получен кредит. Правы ли они и что нам следует предпринять, чтобы добиться покупки участка (полная выплата кредита исключается»

Ответ

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

 

Однако, если в соответствии с условиями договора об ипотеке залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, без согласия банка соглашение о расторжении договора аренды может быть признано недействительным, а в регистрации договора купли-продажи отказано (см. например кассационное определение Волгоградского областного суда от 09.02.2012 года).

В данной ситуации Вам необходимо достигнуть соглашения с банком о замене предмета залога на основании ст.345 ГК РФ, т.е. заключить соглашение о прекращении права залога банка на арендные права земельного участка и возникновение прав залога на приобретаемый в собственность земельный участок.

Необходимо отметить, что в случае если по условиям договора ипотеки соглашения банка на расторжение договора аренды не требуется или соглашение о расторжении договора аренды не оспорено залогодержателем (банком), то отсутствие согласия банка на расторжение договора аренды не является основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается в частности Постановлением ФАС ПО от 12.02.2013 №№ А12-3432/2012, Ф06-11475/2012 Дело А12-3432/2012 и Постановлением ФАС ЗСО от 13.01.2012 № Дело А45-7738/2011.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Запрос согласия на отчуждение заложенного имущества;

Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога путем его продажи;

Требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в связи с отчуждением залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

  1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 13.01.2012 № Дело А45-7738/2011

<…>

«Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и удовлетворяя заявленные требования, указал, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2007 № 60901м заинтересованными лицами не оспорено, а вывод о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обременённого ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, основан на неправильном толковании норм материального права.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют закону и материалам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Закона № 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) (далее - Закон 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда либо третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

В силу статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона № 122-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права*».

<…>

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль