• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Может ли гражданин (физическое лицо) приобретать земельный участок (десятки гектаров) для комплексной застройки этого участка двухквартирными жилыми домами и складскими помещениями с целью их перепродажи гражданам и организациям?

Может ли гражданин (физическое лицо) приобретать земельный участок (десятки гектаров) для комплексной застройки этого участка двухквартирными жилыми домами и складскими помещениями с целью их перепродажи гражданам и организациям?

159

Вопрос

Может ли гражданин (физическое лицо) приобретать земельный участок (десятки гектаров) для комплексной застройки этого участка двухквартирными жилыми домами и складскими помещениями с целью их перепродажи гражданам и организациям? Либо же этот гражданин обязан сначала зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, так как земельный участок приобретается для получения предпринимательского дохода? Как обычно оформляется такого рода деятельность? Каким образом организаторам такого бизнеса, которые не вкладывают денежные средства, но активно принимают участие в "строительстве" такого бизнеса, предусмотреть собственные интересы?)

Ответ

В случае если Ваша деятельность будет направлена на систематическое получение прибыли от продажи построенного недвижимого имущества, во избежание рисков, Вам рекомендуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, земельным законодательством РФ не предусмотрено ограничений для физических лиц, не имеющих статус индивидуального предпринимателя, в реализации прав на предоставление земельных участков на праве аренды, с целью осуществления строительства индивидуальных жилых домов и складских помещений. Процедура выделения земельных участков гражданам и юридическим лицам под строительство регламентирована в ст.ст.30.1-33 Земельного кодекса РФ. Необходимо отметить, что физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, отвечает по своим обязательствам (в том числе принятым на себя в качестве индивидуального предпринимателя) всем своим имуществом (ст. 23–25 ГК РФ).

 

В случае, если Вы намерены осуществлять строительство объектов недвижимого имущества с привлечением средств инвесторов, данные правовые отношения будут регулироваться как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54). В договоре необходимо максимально объемно отразить объем прав и обязанностей сторон. Также необходимо учитывать, в случае возникновения рисков, что застройщик по каким-то причинам не завершит строительство, инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Чем ООО отличается от АО и от индивидуального предпринимателя;

Как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;

Формы заявлений при регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;

Какие действия нужно совершить при регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя;

Неочевидные нарушения при выделе земли под застройку. Как не потерять полученный участок;

Как заказчик может и должен контролировать выполнение строительных работ;

Как оформить приобретение земельного участка;

В договоре купли-продажи недвижимости на условиях оплаты в рассрочку есть условие, чтопродавец вправе отказаться от сделки и потребовать возврата объекта в случае частичной неоплаты, в том числе если сумма полученной оплаты превышает половину цены товара. Законно ли это?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

  1. Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

<…>

«Договор купли-продажи будущей недвижимости

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка*».

<…>

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.