• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Арендатор желает заключить договор аренды нежилого производственного помещения 20 сентября 2013 года, но платить арендную плату желает с 01 декабря 2013 года, так как ему нужно время на подготовительные работы в этом помещении, и производственную деятельн

Арендатор желает заключить договор аренды нежилого производственного помещения 20 сентября 2013 года, но платить арендную плату желает с 01 декабря 2013 года, так как ему нужно время на подготовительные работы в этом помещении, и производственную деятельн

153

Вопрос

Арендатор желает заключить договор аренды нежилого производственного помещения 20 сентября 2013 года, но платить арендную плату желает с 01 декабря 2013 года, так как ему нужно время на подготовительные работы в этом помещении, и производственную деятельность он во время подготовительных работ осуществлять не будет, а затраты по подготовительным работам ему в бухучете как то надо списать, поэтому он настаивает на дате заключения договора именно 20 сентября 2013 года (примечание: стороны договора - коммерческие организации, договор будет на неопределенный срок, то есть гос.регистрация не требуется), предлагая такое условие: "Стороны договорились, что начисление арендной платы производится с 01 декабря 2013 года и до момента фактического возврата Объекта Арендатором. На время подготовительных работ на Объекте арендная плата не начисляется. Подготовительные работы проводятся в срок до 01.12.2013 года". Будет ли данное условие противоречить действующему гражданскому законодательству, так как арендатор будет пользоваться имуществом безвозмездно за этот период, а дарение между коммерческими организациями запрещено? Каким числом в данном случае необходимо подписать акт приема-передачи производственного помещения: 20 июля или 01 декабря 2013 года? (вопрос в том - для начала осуществления подготовительных работ акт приема-передачи должен быть уже подписан?) Возможно ли применение в данном случае п.2. и п.3 ст. 614 ГК РФ, то есть применение смешанной формы оплаты арендной платы? (то есть Возможно ли за время подготовительных работ в договоре предусмотреть, что арендатор проводит подготовительные работы помещения в счет арендных платежей, стоимость подготовительных работ за этот период равен размеру арендной платы за этот же период или что арендная плата за такой то период уплачивается предоставлением работ или услуг по уборке помещения (примечание- подготовительные работы заключаются в уборке, подметании производственных площадей и размещения стеллажей, ввоза и установки оборудования)».

Ответ

Действующее законодательство, в силу принципа свободы договора, не запрещает предусмотреть в договоре аренды недвижимого имущества условия, согласно которых арендатор на время определенного периода, связанного с подготовительными работами арендованного помещения освобождается от уплаты арендной платы. В связи с тем, что арендатор будет фактически пользоваться помещением и осуществлять подготовительные работы (включая уборку, ввоз и установку оборудования) исключительно для своего производства, т.е. фактически не оказывая арендодателю конкретных услуг, предусматривать в договоре условие арендной платы за данный период в виде предоставления арендатором определенных услуг нецелесообразно.

 

Правила статьи 655 Гражданского кодекса РФ сформулированы императивно и не позволяют в договоре аренды исключить необходимость оформления акта приема-передачи недвижимого имущества или иного передаточного документа. Акт приема-передачи рекомендуется подписать датой фактической передачи помещения арендатору в пользование (20.09.2013 г.). Это позволит снизить риски для арендодателя. В частности, если в период подготовительных работ арендатор нанесет ущерб помещению (или к примеру, по вине арендатора произойдет пожар и т.д.), подписанный акт приема передачи помещения арендатору позволит арендодателю защитить свои права на возмещения убытков.

Условие об освобождении арендатора на определенный период от оплаты арендной платы не может рассматриваться как заключения сторонами договора дарения недвижимости, т.к. данные правоотношения преследуют иную цель и регулируются иными нормами права.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию;

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора;

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;

Как взыскать с арендатора убытки, вызванные ненадлежащим использованием арендованной недвижимости;

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

  • Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату

«Арендодатель при сдаче недвижимого имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя. Поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, то последний заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).

Какими способами можно определить размер арендной платы

Механизм изменения условия договора об арендной плате напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в сроки, установленные договором.

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Особенности изменения размера арендной платы применительно к каждому способу определения размера арендной платы описаны ниже. Однако вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора этот размер может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая — посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой части арендной платы подчиняется общим правилам ее повышения, а изменение одной или обеих частей (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.