Продажа

28

Вопрос

Физическое лицо покупает у юридическое лица объект незавершенного строительства (90 % готовности) и земельный участок, на котором расположено здание. Должно ли в данном случае юридическое лицо уплачивать НДС (с объекта и с земельного участка)? Стоимость сделки значительно ниже кадастровой. Будет ли рассчитываться налог с продажной цены или с кадастровой стоимости? Будет ли считаться прибылью предприятия разница между изначальной стоимостью земельного участка (приобретен в 2000 году) и действующей кадастровой стоимостью? Должно ли юридическое лицо до момента продажи объекта незавершенного строительством уплачивать налог на имущество (объект зарегистрирован в ЕГРП) или пока объект не введен в эксплуатацию налог не уплачивается?

Ответ

1. Продажа объекта незавершенного строительства облагается НДС в общем порядке по ставке 18%, продажа земельного участка не облагается НДС. При этом для целей налогообложения кадастровая стоимость значения не имеет, налоги рассчитываются исходя из рыночной стоимости, а рыночной признается договорная, если стороны невзаимозависимые и сделка между ними не признана контролируемой.

Таким образом, со стоимости продажи объекта незавершенного строительства уплатите НДС по ставке 18%, с реализации земельного участка НДС не уплачивайте.

2. Налог на прибыль также рассчитывается с цены реализации, если стороны невзаимозависимые и сделка между ними не признана контролируемой. Признание сделки контролируемой с физлицом, возможно только если стороны взаимозависимы и цена сделки превышает 1 млрд. руб., соответственно, вряд ли у Вас соблюдаются данные критерии, а, значит, учитывайте доходы от продажи исходя из цены, указанной в договоре.

3. Прибыль будет рассчитана как цена продажи объекта незавершенного строительства + цена продажи земельного участка за вычетом НДС, начисленного с продажи объекта незавершенного строительства, стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка по данным налогового учета.

4. Нет, если объект не готов к эксплуатации, налог на имущество с него не уплачивается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

Налоговый кодекс РФ
Часть вторая

«Статья 146. Объект налогообложения

< …>
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:

1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;

2) передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению);

3) передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации;

4) выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления;

4.1) выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями, а также бюджетными и автономными учреждениями в рамках государственного (муниципального) задания, источником финансового обеспечения которого является субсидия из соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации;

4.2) оказание услуг по предоставлению права проезда транспортных средств по платным автомобильным дорогам общего пользования федерального значения (платным участкам таких автомобильных дорог), осуществляемых в соответствии с договором доверительного управления автомобильными дорогами, учредителем которого является Российская Федерация, за исключением услуг, плата за оказание которых остается в распоряжении концессионера в соответствии с концессионным соглашением;

5) передача на безвозмездной основе, оказание услуг по передаче в безвозмездное пользование объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям;

6) операции по реализации земельных участков (долей в них);»

2. Ситуация: нужно ли платить налог на имущество со стоимости недостроенного здания. Организация ведет работы по его достройке. Документы о регистрации права собственности на здание получены

Нет, не нужно.

В учете стоимость недостроя отражают на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». А потому и налог на имущество с подобных объектов не платят. К слову, факт регистрации прав на недвижимое имущество в рассматриваемой ситуации значения не имеет (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91нписьмо Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-05-05-01/12785).

По окончании стройки, то есть после того как имущество будет доведено до состояния, пригодного к использованию, объект недвижимости переведите в состав основных средств:

Дебет 01 (03) Кредит 08
– учтен объект недвижимого имущества в составе основных средств.

Такой порядок следует из пункта 4 ПБУ 6/01, пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности и Инструкции к плану счетов (счет 08).

Со следующего месяца по объекту основных средств можно будет начислять амортизацию (п. 21 ПБУ 6/01). С 1-го числа этого же месяца остаточную стоимость основного средства следует включить в налоговую базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374п. 4 ст. 376 НК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5317от 25 июня 2012 г. № 03-05-05-01/28от 9 июня 2009 г. № 03-05-05-01/31.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

17.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.