Аренда участка

53

Вопрос

06.07.2007 г. нашим предприятием с Администрацией района был заключен договор аренды земельного участка, в котором указано категория: земли населенных пунктов. При проверке соблюдения земельного законодательства в 2014 году, в акте было указано, что данные земли относятся к категории лесного фонда и нам необходимо расторгнуть договор. Но до сих пор договор не расторгнут.На 2016 год администрация поселения (как получатель средств за земли поселений) выставила нам сумму арендной платы по данному договору за пользование землями поселений. И еще пересчитала ставку за три предыдущих года. Вопрос:1. Должны ли мы платить поселению за земли, которые имеют статус земли лесного фонда, пока договор не расторгнут?2. Имеет ли право ПОСЕЛЕНИЕ предъявить требование об оплате тех платежей по договору, которые сформировались до вступления изменений в земельное законодательство (ФЗ - №171)

Ответ

Если договор аренды не расторгнут и не признан недействительным, поселение может предъявить требование об оплате арендной платы. Однако судебной практики по данным спорам не так много. При этом, если суд установит, что спорный земельный участок относится к лесному фонду не исключен и отказ в удовлетворении требований (ненадлежащий истец) – см. Постановление АС ПО от 21.05.2015 № А55-7879/2013, Постановление ФАС ВВО от 22.05.2006 № А29-6319/2005-2э.

Относительно требований по договору, которые сформировались до вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ, с 01.03.2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

До с 01.03.2015 поселения не распоряжались участками, гос. собственность на которые на разграничена, в связи с чем, суд может их признать ненадлежащим истцом ввиду отсутствия субъективного права, подлежащего защите (споры по данным делам также не выработаны – см. Постановление АС ДВО от 16.03.2016 № А51-9657/2015). Однако право на взыскание арендной платы за прошлые периоды может быть уступлено поселению администрацией района.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС ВВО от 22.05.2006 № А29-6319/2005-2э

«администрация муниципального образования "Ижемский район" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу "Севергеофизика" (далее - ОАО "Севергеофизика") о взыскании 1 540 080 рублей 91 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.08.2004 по 31.05.2005 по договору аренды земельного участка от 19.02.2004 № 171.

Требование основано на статьях 309314610614622 Гражданского кодекса Российской Федерациистатье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик не внес арендные платежи за указанный период по названному договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное учреждение "Ижемский лесхоз" (далее - ФГУ "Ижемский лесхоз") и Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Коми (далее - Теруправление).*

Решением от 24.11.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.01.2006, суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на статьи 168608 Гражданского кодекса Российской Федерации истатьи 3 (пункт 2), 101 (пункты 5 и 6) Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 19223166 Лесного кодекса Российской Федерации. Обе судебные инстанции исходили из того, что спорный договор является ничтожной сделкой, поскольку Администрация не имела права выступать в качестве арендодателя земельного участка из земель лесного фонда.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд в нарушение пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пришел к выводу о том, что у Администрации отсутствовали полномочия по заключению договора аренды земельного участка от 19.02.2004 № 171. Суд допустил смешение понятий "участок лесного фонда" и "земельный участок из земель лесного фонда", поскольку аренда лесного фонда предполагает использование непосредственно леса как природного объекта, а при проведении сейсморазведочных работ имеет место воздействие на земельный ресурс с нарушением его состояния, то есть использование земельного участка.

ОАО "Севергеофизика" отзывом на кассационную жалобу и в судебном заседании отклонило доводы заявителя и просило оставить жалобу без удовлетворения.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства лишь Теруправление не обеспечило явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, по договору от 19.02.2004 № 171 Администрация сдала в аренду ОАО "Севергеофизика" земельный участок из земель лесного фонда общей площадью 205,79 гектара, находящийся по адресу: Ижемский район, Щельяюрское лесничество, кварталы 662-667, 703-708, 725-729, для проведения сейсморазведочных работ на Южно-Щельяюрской площади.

В пункте 2.1 данного договора стороны предусмотрели срок аренды с 19.02.2004 по 31.07.2004.

Администрация посчитала, что названный договор с 31.07.2004 пролонгирован на неопределенный срок, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2004 по 31.05.2005, и обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 5 Лесного кодекса Российской Федерации отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются лесным и земельным законодательством Российской Федерации. Имущественные отношения, возникающие при их использовании, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено Лесным кодексом.

Объектами лесных отношений являются лесной фонд Российской Федерации, участки лесного фонда, а также права пользования ими (статья 6 Лесного кодекса).

Лесной фонд образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли) (статья 7 Кодекса).

К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (статья 8 Кодекса).

В статье 9 Лесного кодекса определено, что к участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Границы участков лесного фонда должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

К участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства Российской Федерации о земельных участках, если иное не установлено настоящим кодексом.

Таким образом, по смыслу статей 6 - 9 Лесного кодекса Российской Федерации объектом лесных отношений является участок лесного фонда, включающий в себя в том числе нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, предметом аренды по спорному договору являлся участок земли, который входит в состав земель лесного фонда, поэтому суд правомерно исходил из того, что спорные правоотношения регулируются нормами лесного законодательства.

Довод заявителя жалобы о смешении арбитражным судом понятий предмета договору аренды участка лесного фонда является несостоятельным и основан на неправильном толковании статьи 9 Лесного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 19 Лесного кодекса Российской Федерации лесной фонд находится в федеральной собственности. При этом участки лесного фонда для лесопользования могут предоставляться на правах аренды.

Для имущественных отношений в силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 5 Лесного кодекса Российской Федерации сохраняется приоритет за специальными федеральными законами по использованию конкретных природных ресурсов. Участок лесного фонда представляет собой земельный участок с особым правовым режимом. В качестве предмета договора аренды выступает участок лесного фонда, представляющий собой земельный участок, входящий в состав земель лесного фонда. Аренда земель лесного фонда не является самостоятельной, а подчиняется правилам лесного законодательства. В соответствии со статьей 101 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель лесного фонда регулируется земельным кодексом и лесным законодательством. В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса к отношениям по использованию лесов применяется лесное законодательство.

Аренда участков лесного фонда регулируется Лесным кодексом Российской Федерации, гражданским законодательством и Положением об аренде участков лесного фонда, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.1998 № 345 (в редакции постановления от 19.06.2003 № 349, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды).

В силу статьи 31 Лесного кодекса и названного Положения арендодателем по договору аренды участка лесного фонда, то есть лицом, уполномоченным от имени собственника (Российской Федерации) заключать договор, является лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Администрации Ижемского района полномочий на заключение с ответчиком договора аренды участка лесного фонда и признал названный договор ничтожным.

Ссылка заявителя жалобы на нарушение арбитражным судом пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неправомерна, поскольку данный закон не регулирует спорные правоотношения.

Кроме того, согласно статье 66 Лесного кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на дату заключения договора, проведение в лесном фонде иных работ, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, осуществляется на основании разрешения лесхоза федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства. В данном разрешении указываются наименование проводимых работ, сроки и условия их выполнения, требования к охране окружающей природной среды. Если выполнение этих работ связано с рубками, лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством выписывает лесорубочный билет.

Заключение договора аренды на период проведения работ в статье 66 Лесного кодекса не предусмотрено.

В связи с отсутствием правовых оснований для удовлетворения иска арбитражный суд обоснованно отказал Администрации во взыскании с ответчика арендной платы*».

15.04.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль