Долевое строительство

63

Вопрос

В договоре долевого участия в строительстве указана проектная площадь (целиком, с лоджией) и общая площадь (без учета лоджии). Фактическая площадь по итогам замеров БТИ оказалась меньше и проектной, и общей. Дольщик написал письмо о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору, рассчитав стоимость одного квадратного метра, ориентируясь на проектную площадь. А Застройщик вернул денежные средства, ориентируясь на общую площадь. Можно ли оспорить действия застройщика? Существует ли практика?

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от того, как в договоре определяется цена – исходя из проектной площади (с учетом лоджий) или исходя из общей площади (без учета лоджий).

Если цена договора определяется исходя из проектной площади, то оспорить действия застройщика маловероятно. Дело в том, что включение в договор долевого участия условия об оплате проектной площади, с учетом лоджий и балконов, правомерно.

Судебная практика исходит из того, что нормы жилищного законодательства при определении общей площади квартиры не могут применяться к правоотношениям, связанным с долевым участием граждан в строительстве многоквартирных жилых домов, в связи с чем, при определении общей площади квартиры подлежат применению действующие СНИП. Данный вывод в частности приведен в определении Свердловского областного суда от 22.02.11 № 33-2194/2011, определении Санкт-Петербургского городского суда от 04.04.2011 № 33-4607/2011.

Следовательно, при подсчете площади квартиры может применяться Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 37), СНиП 31-01-2003 (см. Постановление 19 ААС от 26.11.2013 № А48-1163/2013). В свою очередь, данные нормы включают в состав площади квартиры площадь балкона и лоджии, в связи с чем, взыскать с застройщика денежных средств с учетом общей площади (без учета лоджии) не получиться.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 19 ААС от 26.11.2013 № А48-1163/2013

«При заключении договора, стороны в пункте 1.3 предусмотрели, что при расхождении данных оплачиваемой площади и данных технического паспорта, составленного по окончании строительства на момент передачи помещения участнику производится перерасчет цены договора, исходя из фактической площади по данным технического паспорта и цены, действующей на момент заключения настоящего договора.

Указанное условие следует понимать как согласование сторонами в договоре права на изменение цены договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пунктов 1.1-1.3 договора пунктами 1.1. и 1.2. договора установлена общая (оплачиваемая) площадь помещения, которая определяется, согласно проекту, тогда как, пунктом 1.3. договора установлено право на перерасчет цены договора при расхождении данных оплачиваемой площади, которая как было указано выше определяется, исходя из проекта и данных фактической площади, определяемой на основании технического паспорта по окончании строительства.

Спорное нежилое помещение является частью жилого многоквартирного дома, следовательно, применительно к положениям пункта 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, являющихся приложением N 2 Строительных норм и правил СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), общая площадь помещения, переданного ответчику определяется как сумма площадей его помещений (комнат), а также лоджий, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий - 0,5.

При этом учитывается, что в СНиП 2.08.01-89* дано определение «лоджия»- это помещение, перекрытое и огражденное в плане.*

Аналогичные правила подсчета общей площади помещения установлены в пунктах В2.1. и В2.2 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778, согласно которым площадь квартир определяется как сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N37, общую площадь квартир следует определять как сумму площадей всех помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно данным технического паспорта общая площадь переданного ответчику офисного помещения составила 86,6 кв.м., из которых площадь помещения 81,9 кв.м. и площадь лоджий 5, 0 кв. м и 4,4 кв.м.

Всего площадь лоджий составила 9,4 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5), что превышает фактически оплаченную площадь на 1,8 кв. м., исходя из следующего расчета:

Переданная площадь - 86,6 кв.м (81,9 кв. м. + (9,4 кв. м. / 2) = 86,6 кв.м).

Разница фактической и оплаченной площади: 86,6 кв.м.(преданная площадь) - 84,8 кв.м.(оплаченная площадь) = 1,8 кв.м. х 25 000,00 рублей = 45 000,00 рублей.

Таким образом, разница между стоимостью фактически оплаченной и фактически полученной площадью составляет 45 000,00 рублей, подлежащих взысканию в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что при заключении договора стороны установили оплату только общей площади помещения, которая не включала в себя площадь лоджий, так как в приложении к договору площадь лоджий не указана, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как следует из пункта 1.1 договора в приложении № 1 указано только описание помещения и его местоположение на плане, при этом описание помещения состоит из схематичного расположения его частей, однако, не является утвержденным проектом строительства. Следовательно, не включение в приложение №1 к договору площади лоджий не может служить основанием для освобождения от оплаты застройщику площади указанного конструктивного элемента, поскольку, участник строительства принял созданное помещение с учетом площади всех элементов помещения, включая лоджии, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011г. по делу А48-2410/2011, согласно которому признано право собственности ЗАО «Лифтремонт» на объект недвижимого имущества - нежилое помещение №257 общей площадью по внутреннему обмеру без учета лоджий 81,9 кв. м (с учетом лоджий 91,3 кв.м), инвентарный номер 54:401:002:000012440:0001:20257, расположенное на первом этаже третьей секции девятиэтажного шести подъездного жилого дома по адресу: г.Орел, пер. Межевой, дом 15 помещение 257.

Таким образом, участник в долевом строительстве обязан оплатить площадь полученных лоджий с применением специального понижающего коэффициента по цене договора на дату его заключения.*

Ошибочной является позиция ответчика о том, что к данным правоотношениям необходимо применять нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, которыми признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, тогда как, предметом настоящего спора является нежилое помещение».

12.04.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка
      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль