Предварительный договор аренды

239

Вопрос

Ситуация: предварительный договор содержит следующее условие о сроке заключения основного договора (долгосрочного договора аренды нежилого помещения):"После регистрации Арендодателем права собственности на возведенный Торговый центр, а также подготовки всех необходимых документов государственного кадастрового учета, но в любом случае не позднее 01 августа 2019 г., Стороны обязуются заключить ДДА в отношении Помещения по форме Приложения № 14 к настоящему Договору. Срок аренды по ДДА будет определен Сторонами при его подписании и должен составлять срок, равный Общему сроку аренды, за вычетом периода времени с даты подписания Акта приема-передачи Помещения в аренду по настоящему Договору до даты заключения ДДА."Вопрос: прошу дать правовую оценку этому условию. Ссылка на судебную практику обязательна.

Ответ

 В Определении от 10.03.2015 № 5-КГ14-173 Верховный суд РФ указал на то, что не является действительным условием предусмотренный срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора. То есть в данном случае необходимо оставить только саму дату 01.08.2019, так как в противном случае обязанность заключить основной договор возникнет в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Что нужно проверить при заключении предварительного договора

Обязательные условия

При заключении предварительного договора необходимо согласовать все существенные его условия. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

К числу существенных относятся следующие положения.

1. Предмет предварительного договора.

Такое условие складывается из двух элементов:

  • указание на заключение основного договора;
  • предмет основного договора.*

Обоснование

Существенное условие любого договора – его предмет (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это его предмет.

В свою очередь «...условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить» (определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21).

Чтобы определить предмет предварительного договора, необходимо согласовать предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если этого не сделать (например, если просто предусмотреть, что стороны заключают предварительный договор некоего договора аренды с арендной платой 50 тыс. руб.), то предварительный договор будет считаться незаключенным.

Предмет основного договора нужно формулировать по правилам, применяемым к конкретному будущему договору. Другими словами, сторонам нужно руководствоваться теми правилами, которые бы действовали, если бы стороны сразу заключали основной договор.

Например, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать все сведения, необходимые для идентификации арендуемого объекта (в частности, адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию). В предварительном договоре купли-продажи (поставки) необходимо определить товар, в предварительном договоре подряда – виды работ с учетом их специфики.

Пример формулировки предмета предварительного договора

«По настоящему договору Стороны обязуются заключить в срок, предусмотренный данным договором, договор аренды нежилого помещения (далее – Основной договор), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право пользования нежилым помещением по адресу г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, 3 этаж, помещение № 17, кадастровый номер 16:50:110803:2476, общей площадью 22 кв. м. Границы арендуемого помещения определены в экспликации (приложение 1 к настоящему договору)».

2. Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Такие условия могут касаться исполнения:

Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том, что она считает обязательным:

  • достигнуть договоренности по условию предварительного договора (например, о сроке для совершения основной сделки) либо основного договора (к примеру, о сроке аренды) и
  • включить эту договоренность в предварительный договор.

В таком случае условие будет считаться существенным.

Условия, которые стоит предусмотреть

Сторонам достаточно согласовать только существенные условия предварительного договора. В этом случае договор будет считаться заключенным и действительным. Однако он не будет в полной мере защищать интересы сторон. Чтобы снизить риск возможных споров, связанных с заключением основного договора, в предварительном договоре желательно предусмотреть следующие положения.*

1. Иные условия основного договора (помимо предмета) или некоторые из них.

С 1 июня 2015 года предусматривать все существенные условия основного договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК РФподп. «а» п. 72 ст. 1ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ). Ранее (до 1 июня) сторонам требовалось согласовывать не только предмет, но и остальные существенные условия основного договора, указанные в законе. Зачастую это было весьма проблематично, а порой и бессмысленно.

Обоснование

Нередко стороны не могли заранее согласовать все существенные условия основного договора в силу объективных причин (например, в силу состояния рынка определенного товара).

Кроме того, возникал вопрос о практической необходимости такой договорной модели: если стороны могут согласовать все существенные условия договора на этапе заключения предварительного договора, то им, как правило, ничто не мешает сразу заключить основной договор.

Однако сторонам все же имеет смысл согласовать существенные условия основного договора (или хотя бы некоторые из них) на стадии заключения предварительного договора (если это возможно). Например, условие об арендной плате по договору аренды недвижимостисрок выполнения работы по договору подряда, способы использования объекта интеллектуальной собственности по лицензионному договору.

Не помешает это сделать и для иных (обычных и случайных) условий основного договора. К примеру, можно предусмотреть неустойку за нарушение обязательства по оплате.

Если стороны не согласуют положения основного договора в предварительном договоре, то возрастет риск последующих споров, связанных с формулировкой таких условий. Кроме того, если между сторонами возникнет спор о понуждении к заключению основного договора, условия соглашения будет определять суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Причем до конца не ясно, чем именно он будет руководствоваться при этом.

Обоснование

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

  • предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
  • сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не в общем, а ином порядке;
  • другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет. Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

2. Срок для заключения основного договора.

Если стороны не установят срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Годичный срок может не отвечать интересам сторон. Например, арендодатель не успеет получить право собственности на недвижимое имущество и в связи с этим арендатор не сможет заключить договор аренды с собственником недвижимости.

Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно согласовать условие о сроке.

Оптимальный вариант – указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок истекает в конкретный день

«Стороны обязуются заключить Основной договор до 25 февраля 2018 года включительно».

Можно воспользоваться и другим вариантом – указать промежуток времени начиная с момента заключения предварительного договора. Однако при этом нужно учитывать, что тогда между сторонами может возникнуть неопределенность в отношении того, с какого дня договор начинает действовать (например, если стороны заключают его путем обмена письмами). Если будут такие разногласия, то возникнет и спор о том, когда необходимо заключить основной договор.

Пример формулировки условия о сроке для заключения основного договора. Срок исчисляется с момента заключения предварительного договора

«Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора».

Кроме того, ничто не запрещает установить обязанность заключить основной договор в конкретный день (т. е. не раньше и не позже определенной даты).

Однако не стоит связывать срок для заключения основного договора с теми или иными действиями, которые стороны должны совершить во исполнение предварительного договора. Например, в определении от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173 Верховный суд РФ указал:*

  • «условием о сроке заключения основного договора не является... срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей»;
  • «Указание... на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора»;
  • «Не является таким условием и предусмотренный... срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора».*

Такие условия, несмотря на появление в Гражданском кодексе РФ новой статьи 327.1, являются довольно рискованными. Практика ее применения к предварительному договору еще не устоялась. Суды со ссылкой на изложенную выше позицию Верховного суда РФ могут прийти к выводу о несогласованности срока и применить общее правило о годичном сроке».

11.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.