Долевое строительство

22

Вопрос

Вопрос такой: Правомерны ли требования дольщика (ИП) о взыскании неустойки по пункту 2 статьи 214-ФЗ и убытков в виде упущенной выгоды (неполученный доход от арендной платы) за просрочку передачи нежилого помещения в следующей ситуации: Дом своевременно введён в эксплуатацию, но при приёмке дольщиком помещения выявлены недостатки помещения (помещение не соответствует условиям договора, а также некоторым обязательным требованиям), соответственно, акт приема-передачи не составлен, вместо этого составлен акт о недостатках с указанием на сроки устранения. В бланке акта есть типовая фраза, что недостатки не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Фраза не отмечена соответствующей галочкой (в отличие от других фраз из бланка акта). В итоге недостатки устраняли почти 6 месяцев, помещение передали лишь после направления претензии. Если требования правомерны, то при каких условиях. Судом 1-й инстанции в иске отказано, но мы с коллегами считаем, что необоснованно, подали жалобу. Если потребуется, подробнее обстоятельства изложены в решении по делу А56-77982/2015.

Ответ

Взыскание убытков, вследствие передачи застройщиком помещения ненадлежащего качества допускается.

Данная возможность установлена в ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ - см. Постановление АС ЦО от 17.02.2015 № А35-8453/2012.

Однако истцу необходимо доказать причинно-следственную связь между заявленными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, поскольку в ином случае в удовлетворении требований будет отказано – см. Постановление ФАС ДВО от 02.09.2011 № А04-7096/2009 – см. «Как получить компенсацию убытков, возникших из-за неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств».

При этом, суды также допускают взыскание с застройщиков неустойки за период с передачи объекта ненадлежащего качества до момента устранения недостатков – см. определение Челябинского областного суда от 12.02.2016 № 11-2160/2016.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

<…>

«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?

Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).*

Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).

Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше».

11.04.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.