Отказ от исполнения договора

55

Вопрос

Может ли Продавец по договору ипотеки жилья предъявить иск к Покупателю об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа и возврате квартиры Продавцу, в случае если Покупатель перестал оплачивать выкупную стоимость предмета ипотеки (ст. 491 ГК РФ). 

Ответ

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от того, какую сумму оплатил покупатель (более половины стоимости или нет).

Дело в том, что если квартира продана в рассрочку, по общему правилу, право собственности переходит к покупателю, но с условием, что квартира находится в залоге у продавца.

В свою очередь, если покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку, то согласно п.2 ст.489 ГК РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Однако покупатель не будет лишен возможности потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, за вычетом неосновательного обогащения, за период фактического пользования имуществом – см. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.2014 № 13517/13.

Данный вывод соответствуют разъяснениям, содержащимся в п.65 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Однако, если покупатель оплатил товар частично, внеся более половины его стоимости, то неоплата оставшейся части может быть признана судом, как несущественное нарушение договора купли-продажи (ст.489 ГК РФ), в связи с чем, в иске о расторжении договора будет отказано - см. Постановление 13 ААС от 01.08.2013 № А56-5249/2013, Постановление ФАС ЗСО от 30.08.2013 № А45-30288/2012, Определение ВАС РФ от 06.04.2009 № ВАС-3182/09.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Определение ВАС РФ от 06.04.2009 № ВАС-3182/09

«Государственная регистрация за покупателем права собственности на приобретенное нежилое помещение была осуществлена 24.01.2007.

Судами также установлено, что покупатель без зачета арендных платежей, полученных от продавца, произвел оплату за имущество в сумме 2645000 руб., что превысило половину договорной цены этого имущества. В последующем, соглашением сторон о взаимном зачете платежей в счет погашения обязательств по упомянутому договору купли-продажи была зачтена арендная плата в сумме 1855000 руб. по договору аренды от 29.12.2006, заключенному между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суды исходили из того, что заключенным сторонами договором купли-продажи имущества не предусмотрено в качестве основания к его расторжению частичная неоплата имущества покупателем, и им не допущено существенных нарушений условий этого договора, являющихся основанием к его расторжению. Суды признали, что поскольку покупателем было оплачено за проданное имущество более половины его стоимости, продавец не имеет право на отказ от исполнения упомянутого договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По вопросу о наличии у покупателя задолженности за проданное ему имущество продавец вправе разрешить с покупателем возникший спор самостоятельно путем предъявления в суд соответствующего иска*».

08.04.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль