Договор аренды

142

Вопрос

Не противоречит ли закону включение в Договор аренды помещения в Здании условия обязывающее арендодателя в течении срока аренды не заключать соглашения об аренде помещений в Здании с конкурентами арендатора.

Ответ

Нет, не противоречит. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как показывает практика, в большинстве случаев обязательство не заключать аналогичные договоры носит скорее «джентльменский» характер и не влияет на правовую судьбу сделок, совершенных в его нарушение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Контрагент запрещает заключать аналогичные договоры с третьими лицами. Когда такой запрет соответствует закону

«В современном гражданском обороте достаточно распространены обязательства с отрицательным (негативным) содержанием. Их существование прямо допускается законодательством. Так, в силу обязательства лицо может быть обязано не только совершить определенное действие, но и воздержаться от его совершения (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Одним из спорных вопросов в рассматриваемом контексте является обязательство не заключать с третьими лицами аналогичные договоры, так называемое «условие об эксклюзивности договора».

Подобное условие позволяет создать определенность, предсказуемость поведения стороны, которая связана условием об эксклюзивности. При этом такое условие значительно обременяет обязанную сторону и ограничивает свободу договора. В связи с этим условие об эксклюзивности очень часто становится предметом судебных споров. Как показывает практика, в большинстве случаев обязательство не заключать аналогичные договоры носит скорее «джентльменский» характер и не влияет на правовую судьбу сделок, совершенных в его нарушение.*

НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЯ ОБ ЭКСКЛЮЗИВЕ НЕ ВЛЕЧЕТ НИЧТОЖНОСТЬ СДЕЛКИ

Вопрос действительности условия об эксклюзивности порождает споры, как в теории, так и в судебной практике. Во многом это обусловлено его недостаточной законодательной регламентацией. Возможность установления такого обязательства прямо закреплена лишь в нормах, посвященных договорам комиссии (п. 2 ст. 990 ГК РФ), агентирования (п. 1 ст. 1007 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 1 ст. 1033 ГК РФ) и лицензионному договору (подп. 2 п. 1 ст. 1236 ГК РФ). Примечательно, что суды нередко рассматривают условие об эксклюзивности как сущностную особенность именно агентского договора. Наличие такого условия является своего рода «индикатором» того, что заключен именно агентский договор1. Однако практика показывает, что условие об эксклюзивности достаточно широко применяется и в договорах об оказании риэлтерских услуг, дилерских и дистрибьюторских договорах, а также в договорах поставки. Тогда как в законодательстве отсутствуют нормы, прямо допускающие применение условия об эксклюзивности в перечисленных договорах. В связи с этим в судебной и административной практике складывается тенденция, направленная на ограничение права сторон закреплять такое условие. Проблема усугубилась после принятия Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» (далее — Закон № 381-ФЗ). Статья 13 этого закона запрещает навязывать условие об эксклюзивности контрагенту на оптовом рынке продовольственных товаров. Но при этом закон не определяет, как отграничить навязывание от добровольного согласования.

Наиболее ясное представление о содержании условия об эксклюзивности дают нормы об агентском договоре. Согласно ст. 1007 ГК РФ условие об эксклюзивности — это обязательство одной из сторон договора не заключать аналогичных договоров с другими лицами, которые осуществляют такую же деятельность на определенной в договоре территории (либо самостоятельно не осуществлять деятельность, составляющую предмет договора).

Для согласования условия об эксклюзивности в агентском договоре необходимо указать территорию его действия. В противном случае суд однозначно признает условие об эксклюзивности ничтожным2. При этом срок действия эксклюзивности не является обязательным условием. По общему правилу эта обязанность должна исполняться вплоть до прекращения договора. Условие об эксклюзивности должно быть сформулировано как общее ограничение, без определения или ограничения круга возможных контрагентов обязанной стороны (п. 3 ст. 1007 ГК РФ). Этот запрет направлен на защиту третьих лиц, которые могут быть дискриминированы таким ограничением по сравнению с теми, на кого оно не распространяется3.

Особый интерес представляет вопрос о последствиях нарушения установленного в договоре условия об эксклюзивности. Представляется, что заключение договора в нарушение условия об эксклюзивности не может служить основанием ничтожности или оспоримости такого договора (поскольку положения гл. 9 ГК РФ об основаниях недействительности сделок не содержат норм о договорах, заключенных в нарушение условия об эксклюзивности). Это вытекает и из запрета на установление в договоре обязанностей для третьих лиц (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

УСЛОВИЕ ОБ ЭКСКЛЮЗИВНОСТИ НЕ МОЖЕТ ОГРАНИЧИВАТЬ ДЕЕСПОСОБНОСТЬ ЛИЦА

Комментирует Андрей Владимирович Егоров,к. ю. н., главный редактор журнала «Арбитражная практика»

«Представляется, что такая позиция суда приводит к отступлению от принципа относительности обязательства. Само по себе заключение договора с агентом и принятие на себя принципалом обязательства не осуществлять действие, порученное агенту, не может лишать принципала права совершать данное действие в отношении неопределенного круга лиц. Такое действие будет нарушением обязательства перед агентом, и не более того. Но само по себе оно будет действительно. Противоположный подход означал бы, что, заключив агентский договор, принципал фактически ограничил собственную дееспособность. Это неправильно».

Вместе с тем действующее законодательство содержит предпосылки для признания недействительными сделок, совершенных в нарушение договорного запрета. Законодательство предусматривает необходимость защиты интересов третьих лиц и стабильности оборота лишь в случае, когда третьи лица добросовестны (то есть не знают и не должны знать о существовании условия об эксклюзивности). Как общие положения ГК РФ, так и судебная практика допускают признание недействительной сделки, которая совершена вопреки договорному запрету с недобросовестным лицом. В частности, участники гражданского оборота не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.п. 3 – 4 ст. 1 ГК РФ). Соответственно, если третье лицо знало о наличии договорного запрета, но заключило договор, это можно квалифицировать как недобросовестное поведение.

В некоторых случаях закон напрямую указывает на оспоримость сделок, совершенных вопреки запрету. Так, уступка права требования, совершенная несмотря на договорный запрет, будет оспоримой, если контрагент знал о таком запрете (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Для условия об эксклюзивности аналогичная норма отсутствует. Однако представляется, что логика этой нормы должна применяться и в отношении рассматриваемого условия.

Наконец, такое нарушение неизбежно влечет ответственность перед противоположной стороной договора. Сторона, совершившая нарушение, в любом случае обязана возместить другой стороне фактически понесенные убытки, в том числе упущенную выгоду (ст.ст. 15, 393 ГК РФ). Такие убытки могут быть связаны с появлением новых дилеров или дистрибьюторов на соответствующем товарном рынке и соответственным уменьшением доли рынка, контролируемой стороной договора. Кроме того, стороны для большей защиты собственных интересов зачастую устанавливают договорные санкции за такие нарушения.

Сказанное относится к условию об эксклюзивности, включенному в договор любого вида. Однако на практике существуют ограничения, обусловленные как субъектным составом, так и видом договора.

ЭКСКЛЮЗИВНОСТЬ ПО АГЕНТСКОМУ ДОГОВОРУ НЕЛЬЗЯ ПРИМЕНЯТЬ К ДРУГИМ ДОГОВОРНЫМ КОНСТРУКЦИЯМ

Стороны гражданского правоотношения свободны в определении своих договорных обязанностей (ст. 421 ГК РФ). Иначе говоря, любой договор может содержать условие об эксклюзивности как для одной, так и для обеих сторон. Законодательство и судебная практика накладывают некоторые ограничения на применение данного условия как между предпринимателями, так и в отношениях с потребителем. При этом в «предпринимательских» договорах должна допускаться большая свобода воли сторон, поскольку отсутствует необходимость защиты интересов экономически более слабой стороны4.

СДЕЛКИ, СОВЕРШЕННЫЕ В НАРУШЕНИЕ УСЛОВИЯ ОБ ЭКСКЛЮЗИВНОСТИ, НЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОСПОРИМЫМИ

Комментирует Андрей Владимирович Егоров, к. ю. н., главный редактор журнала «Арбитражная практика»

«Есть основания полагать, что подход законодателя, закрепленный в п. 1 ст. 174 или п. 2 ст. 382 ГК РФ и позволяющий оспаривать сделку, нарушающую не закон, а обязательство стороны, не подлежит расширительному толкованию. И так отечественное право в указанных нормах отказывается от этого базового принципа обязательственного права. И такая логика, как правило, чужда зарубежным правопорядкам. Поэтому, если и дальше идти по этому пути, то серьезной дестабилизации оборота будет не избежать».

Первое и наиболее очевидное ограничение в применении условия об эксклюзивности неизбежно вытекает из его целей. А именно — защита собственных интересов на товарных рынках, ограничение конкуренции и борьба за потребителя. В литературе такое условие договора иногда именуют как «условие о неконкуренции» (англ. non-compete clause), исходя именно из его целей5. Поэтому стороны должны в первую очередь обеспечить соблюдение законодательства о защите конкуренции.

Если условие об эксклюзивности будет противоречить требованиям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», это может повлечь административную ответственность. Кроме того, сама сделка может быть признана порочной (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства»). В случае если суд сочтет условие об эксклюзивности противоречащим положениям антимонопольного закона, договор может быть признан недействительным полностью либо в части условия об эксклюзивности (если можно предположить, что договор был бы заключен и без него (ст.180 ГК РФ)).

При этом условие об эксклюзивности наиболее вероятно может нарушить положения о запрете «вертикальных соглашений», а также соглашений, приводящих к экономически необоснованному отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями.

Неоднозначным в судебной практике и доктрине является ответ на вопрос о соотношении условия об эксклюзивности и невозможности договорного ограничения правосубъектности (п. 3 ст. 22, п. 2 ст. 49 ГК РФ). Элементами правосубъектности являются возможность заключать договоры либо самостоятельно осуществлять деятельность, составляющую предмет договора. Впервые этот вопрос косвенно поднимался еще в 2003 году. Тогда ФАС Северо-Западного округа указал, что заключение агентского договора с условием об эксклюзивности является правомерным распоряжением субъективными гражданскими правами. Поэтому самостоятельное осуществление и судебная защита прав, являющихся предметом такого агентского договора, невозможны (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2003 по делу № А56-34120/02). В 2011 году при аналогичном споре суд указал, что наличие агентского договора с условием об эксклюзивности лишает принципала, в том числе, права на предъявление иска к третьим лицам, взыскание задолженности с которых должно осуществляться агентом (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 по делу № А24-1595/2011). Таким образом, условие об эксклюзивности в агентском договоре может ограничивать даже самостоятельную реализацию лицом права на судебную защиту.

Между тем арбитражные суды зачастую признают условия об эксклюзивности недействительными. Суды руководствуются тем, что отказ от осуществления субъективных гражданских прав не влечет их прекращения (ч. 2 ст. 9 ГК РФ) (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу № А40-67176/10-51-565, ФАС Дальневосточного округа от 01.10.2012 по делу № А24-784/2012). Подобная аргументация не выдерживает критики, поскольку возможность заключать договоры или действовать самостоятельно в собственных интересах — это не элемент субъективного гражданского права, а элемент правосубъектности6. Следовательно, распространение на условие об эксклюзивности положений об отказе от осуществления права необоснованно7.

Вместе с тем довод о том, что включение в договор условия об эксклюзивности является правомерным распоряжением субъективными гражданскими правами, также не соответствует закону (поскольку речь в приведенных решениях шла об элементах праводееспособности, распоряжение которыми, в отличие от имущественных прав, принципиально невозможно).

Поэтому представляется, что решение ФАС Северо-Западного округа 2003 года — верное по существу, но ошибочно с точки зрения мотивировки. Нельзя признать верными и аналогичные выводы, сделанные в некоторых научных работах8.

С точки зрения действующего законодательства условие о неконкуренции следует квалифицировать в качестве временного ограничения правосубъектности стороны договора, связанной этим условием. Поэтому следует признать верной позицию тех авторов, которые трактуют условие об эксклюзивности как правомерное ограничение правосубъектности9.

По законодательству ограничение правосубъектности (в том числе временное) физических и юридических лиц путем совершения сделок возможно только в случаях, установленных законом (п. 3 ст. 22 и п. 2 ст. 49 ГК РФ). Представляется, что нормы об ограничении правосубъектности носят строго императивный характер. Так, в соответствии с позицией ВАС РФ, императивными являются нормы, содержащие явно выраженный запрет на изменение их содержания соглашением (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.04.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). Формулировки «не может быть ограничен иначе», «сделки ничтожны», «лишь в случаях или в порядке» свидетельствуют о явной императивности запретов. Поэтому рассматриваемые положения ГК РФ препятствуют установлению условия об эксклюзивности в случаях, прямо не поименованных в законе.

Таким образом, систематическое толкование норм ГК РФ приводит к выводу о том, что в дилерских, дистрибьюторских и иных подобных договорах условие об эксклюзивности должно признаваться недействительным10. Не вдаваясь в детальный анализ таких договоров, необходимо отметить, что в подавляющем большинстве случаев они не могут признаваться содержащими элементы агентирования. Это обусловлено тем, что дилер (дистрибьютор), как правило, осуществляет продажу товара, принадлежащего ему на праве собственности. При этом он принимает права и обязанности в отношении конечных потребителей. Это принципиально отличается от отношений агента с третьими лицами, в которые он вступает по поручению принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Следовательно, эксклюзивность в российском гражданском праве не является конструкцией, применимой к договорам всех видов. Поэтому без прямого указания в законе такое условие является не более чем декларацией, натуральным обязательством. Здесь наше законодательство отличается от европейского. В Евросоюзе, например, прямо разрешено устанавливать обязательство эксклюзивной поставки, если оно не оказывает значительного негативного влияния на конкуренцию и не направлено на ущемление прав сторон договора11.

Однако следует признать, что отнесение условий об эксклюзивности к ограничениям правосубъектности не является столь очевидным. Как было указано выше, в судебной практике отсутствует однозначный подход к решению данной проблемы. При этом понятие ограничения правоспособности или дееспособности и его отличие от смежных явлений практически не анализируются (хотя соответствующие положения ст.ст. 22 и49 ГК РФ нередко служат основанием для признания недействительности договоров полностью или в части). Специальные доктринальные исследования по данному вопросу также не предпринимались. В то же время многие юристы указывают на невозможность квалификации договорных запретов как ограничений правосубъектности. Ключевым аргументом здесь обычно служит вывод о сохранении у лица возможности заключать договоры, даже если по условию об эксклюзивности оно обязано их не заключать. При этом в случае заключения договора с третьим лицом вопреки запрету, установленному в относительном правоотношении, такой договор будет действителен (негативные последствия будут исчерпываться ответственностью перед контрагентом), а заключенный в отсутствие правоспособности либо дееспособности договор — порочен12.

С приведенными выводами нельзя согласиться, поскольку ГК РФ предполагает недействительность (а именно, ничтожность) договоров, заключенных с третьим лицом, осведомленным о связанности своего контрагента условием об эксклюзивности. Следовательно, в такой ситуации существующий в рамках относительного правоотношения запрет все-таки оказывает влияние на отношения с третьими лицами и приобретает абсолютный характер. Нарушение этого запрета может повлечь последствия, аналогичные совершению сделки в отсутствие праводееспособности. Кроме того, если договорный запрет не может быть квалифицирован как ограничивающий правоспособность, норма о недопустимости совершения сделок, направленных на ограничение правоспособности, лишалась бы всякого смысла.

Таким образом, представляется, что договор с условием об эксклюзивности является очевидным примером сделки, направленной на ограничение правосубъектности. То есть de lege lata такое условие допустимо лишь в оговоренных законом случаях, несмотря на очевидную экономическую нецелесообразность такого подхода».

29.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль