Судебная практика о спорах по поводу самовольных построек

153

Вопрос

1 вопрос: Необходима судебная практика Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку дома построенного в 1957 г. Земельный участок предоставлен не был.2. вопрос:есть законопроект № 954041 который находится на рассмотрении в Госдуме касается изменений в закон о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Есть ли сравнительная характеристика закона №214-ФЗ и законопроекта?

Ответ

Судебная практика представлена в Апелляционном определении Верховного Суда Республики Башкортостан от 14.01.2016 № 33-264/2016.

Следует отметить, что по общему правилу, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками - постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 г. № 12048/11. Жилые дома, построенные до 1995 г. года все же могут быть признаны самовольными.

Это объясняется тем, что если жилой дом был построен до 1995 г., то его возможно признать самовольной постройкой, т.к. ст.109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов, построенных гражданами (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11). Однако для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, истцу необходимо доказать наличие условий, установленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в т.ч. наличие прав на земельный участок – см. более подробно «Как признать право собственности на самовольную постройку с 1 сентября 2015 года».

Относительно изменений в законодательство, регулирующее долевое строительство, то в Государственную думу РФ внесен на рассмотрение Проект Федерального закона № 954041-6. Учитывая, что данный проект еще не принят, сравнительная характеристика изменений отсутствует.

Однако, в случае принятия данного законопроекта, застройщик, желающий привлекать средства граждан на строительство дома в рамках долевого участия, должен будет иметь размер собственного капитала, определенного по данным бухгалтерского учета, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, не менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство таких многоквартирных домов, по данным Федеральной службы государственной статистики, или среднюю цену, определяемую на основании указанных данных по методике, устанавливаемой уполномоченным органом.

Также данный законопроект предусматривает освобождение в ряде случаев от необходимости обеспечивать свои обязательства перед дольщиками, конкретизирует направление целевого расходования средств, поступивших по договорам долевого участия в строительстве и т.д.

О ходе принятия данного законопроекта можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Исковое заявление в суд общей юрисдикции о признании права собственности по приобретательной давности;

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как признать право собственности на самовольную постройку с 1 сентября 2015 года

«Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, необходимо доказать, что соблюдены следующие условия:

1) условия, установленные в Гражданском кодексе РФ;

С 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» получила новую редакцию(Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»; далее ‒ Закон № 258-ФЗ). Теперь усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку. Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия для этого, то теперь их стало четыре.

2) условия, выработанные практикой до 1 сентября 2015 года, которые продолжают действовать сейчас.

Кроме этого, необходимо знать:

Что признается самовольной постройкой с 1 сентября 2015 года

Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал закрытым. С 1 сентября 2015 года это могут быть только здания, сооружения или другие строения.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество». Однако из этого не следует, что не подлежат сносу объекты незавершенного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 30 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

В какой суд обращаться для признания права собственности на самовольную постройку

При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, нужно учитывать в совокупности:

  • субъектный состав участников спора;
  • характер спорного правоотношения.

Такая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством(утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.; далее – Обзор Президиума Верховного суда РФ).

В нем Президиум Верховного суда РФ разъяснил следующее:

1) дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд). Следовательно, сам по себе факт того, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Кто будет сторонами процесса по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Это зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с иском может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 постановления № 10/22).

С иском обращается сам застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Как рассчитать размер госпошлины по заявлению о признании права собственности на самовольную постройку

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному определяют размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому размер госпошлины зависит от того, в какой суд истец будет обращаться:

  • при обращении в арбитражный суд госпошлина уплачивается как по искам неимущественного характера (ч. 2 ст. 103 АПК РФ) и определяется по правилам, указанным в подпункте 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ;
  • при обращении в суд общей юрисдикции госпошлина зависит от стоимости постройки и определяется по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Внимание! Если истец не определит цену иска о признании права собственности на самовольную постройку и исходя из нее размер госпошлины, то суд общей юрисдикции оставит такой иск без движения

Иск о признании права собственности на самовольную постройку носит имущественный характер и подлежит оценке. Поэтому в нем должна быть определена цена иска и госпошлина, которая должна быть уплачена исходя из стоимости такого имущества. Такие разъяснения содержатся в ответе на вопрос № 7Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2005 года.

Так, в одном из дел суд оставил иск без движения, поскольку истец не определил цену иска и не приложил документы, подтверждающие стоимость постройки (определение Приморского краевого суда от 22 июля 2014 г. по делу № 33-6417). По другому делу суд также оставил иск без движения, указав, что госпошлина в размере 200 руб. явно не соответствует стоимости имущества, о котором заявлен иск (апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу № 33-13511/15).

От уплаты государственной пошлины по иску о признании права собственности на самовольную постройку освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

Об этом сказано в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 и подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

См. подробнее:

Условия признания права собственности, установленные в Гражданском кодексе РФ

Для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

1. Вещное право на землю (условие уже действовало до 1 сентября 2015 года)

Суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведена постройка, находится у истца:

  • в собственности;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность. Такое разъяснение содержится в определении Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165.*

В иске о признании права собственности на самовольную постройку нужно указать документ, подтверждающий, что участок находится у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

2. Право на строительство (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

Для признания права собственности необходимо доказать, что лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Соответствие постройки градостроительным нормам (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

  • документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или
  • обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Об этом сказано в абзаце 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

4. Соблюдение прав третьих лиц (условие уже действовало до 1 сентября 2015 года)

Самовольная постройка не должна:

  • нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;
  • создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Об этом сказано в абзаце 4 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Как пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ будет применяться во времени по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Суд будет применять пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Такой вывод следует из статьи 4 Гражданского кодекса РФ и пункта 31 постановления № 10/22.

Условия признания права собственности на самовольную постройку, выработанные на практике до 1 сентября 2015 года

На основе анализа практики можно выделить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были выработаны судами еще до 1 сентября 2015 года и продолжают действовать сейчас.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка

Несоответствие постройки целевому назначению участка, на котором она расположена, является условием, влекущим невозможность признать право собственности на самовольно возведенное строение в суде. Такое разъяснение дано в определении Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ14-168.

2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку иным способом)

Застройщику (если в суд с иском обращается именно он, а не иное лицо, например, собственник участка) необходимо доказать, что он обращался за разрешением на строительство (и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию) и ему незаконно отказали в этом (абз. 2 п. 26 постановления № 10/22).

Обоснование

Дело в том, что иск о признании права собственности на самовольную постройку – это исключительный способ защиты права. Он возможен, если истец исчерпал иные возможности узаконить свое право собственности. Такой иск нельзя использовать для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода закона.

На это указано в Обзоре Президиума Верховного суда РФ.

При этом сам по себе факт обращения за выдачей разрешения не свидетельствует о принятии застройщиком надлежащих мер к легализации постройки. Зачастую возникает ситуация, когда лицо обращается за разрешением на строительство, когда объект уже построен, и ему законно его не выдают. В таком случае суд откажет истцу в удовлетворении его требований о признании права собственности на самовольную постройку (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2013 г. № Ф09-13814/13 по делу № А07-1984/2013).

Однако иногда не требуется получать разрешения на строительство. В таких случаях доказывать факт обращения за разрешением не нужно.

3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан

Необходимо привести список заключений компетентных органов, подтверждающих, что постройка соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Если необходимых заключений нет или суд сомневается в их достоверности, то он вправе (но не обязан) назначить экспертизу. Поэтому лучше подготовить заключения заранее.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 26 постановления № 10/22.

В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно сказать, что изменения, которые вступили в силу с 1 сентября 2015 года (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ), закрепили эту судебную практику уже на уровне закона.

4. Постройка является самостоятельным объектом

Статья 222 Гражданского кодекса РФ не распространяется:

  • на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом;
  • на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 29 постановления № 10/22.

Так, в одном из дел суд отказал как в сносе постройки, так и в признании права собственности на нее, поскольку не было доказано создание нового объекта, а была подтверждена реконструкция (переоборудование) пристройки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А63-10861/2012). Однако реконструированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой, если в результате этих работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22)».

29.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль