Имеет ли смысл нам подавать в регпалату о регистрации права собственности на объекты

175

Вопрос

Допустим, кое-какие документы по объектам есть: кадастровые и тех.паспорта, инвентаризационные карточки, постановление администрации о присвоении адресов, остальное доберем в архиве по возможности. Меня все еще интересует вопрос о том, как именно мы пойдем в суд. Дело в том, что аренда земли истекла, а аукцион не проведут, так как на земле находятся спорные объекты. Имеет ли смысл нам подавать в регпалату о регистрации права собственности на объекты, не имея документов на землю (пошлину не хотелось бы переплачивать), а потом обжаловать отказ. Или можно подать в суд иск минуя регпалату. Какие в таком случае требования заявлять?

Ответ

Подача иска, минуя обращение в Росреестр рискованно, поскольку данный способ защиты прав может быть признан ненадлежащим.

Дело в том, что если исковые требования основаны на сделке, заключенной после вступления в силу ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», заявлять требования о признании права собственности на имущество не следует.

Так, сфера применения иска о признании права собственности описана в п.59 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22.

Как разъяснено в данном Постановлении, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ (п. 59 постановления № 10/22).

Таким образом, из п.59 постановления № 10/22 следует, что в отсутствие у истца зарегистрированного права собственности он может заявить такой иск только в двух случаях:

- если право на спорный объект возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ или

- если право возникло независимо от его регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Распространенный пример ошибочного применения иска о признании права собственности – подача иска владельцем, который приобрел спорный объект на основании сделки после введения в действие закона № 122-ФЗ, но не зарегистрировал переход права собственности. В зависимости от обстоятельств дела следует использовать иск о госрегистрации перехода права собственности либо обжаловать отказ Росреестра в регистрации (п. 6162 постановления № 10/22) – см. более подробно рекомендацию «Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации».

Иск о признании права, основанного на этой сделке, суд не удовлетворит (п. 63 Постановления № 10/22).

При этом, если у покупателя недвижимости сохранились какие-либо документы, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемое имущество (акты приемки и т.д.), зарегистрировать право в ряде случаев возможно, путем оспаривания отказа Росреестра в регистрации права (в случае, если будет отказ). В данном случае можно сослаться, что право продавца является ранее возникшим, а сама ликвидация продавца не влечет невозможность регистрации права на покупателя в силу п.62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010. При этом, положительная практика по аналогичной ситуации приведена в Постановлении АС ЗСО от 05.02.2016 № А03-9604/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС ЗСО от 05.02.2016 № А03-9604/2015

«индивидуальный предприниматель Головенко Сергей Николаевич (далее по тексту – Головенко С.Н.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган), выраженного в сообщении от 10.02.2015 № 32/012/2014-846 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к Головенко С.Н. на сооружение – зерновой склад № 10 (здание), кадастровый номер 22:47:190112:374, назначение помещения – нежилое, этажность – 1, общая площадь 1 219,7 кв. м, расположенное в границах земельного участка по адресу: Алтайский край, Тальменский район, рабочий посёлок Тальменка, улица Вокзальная, 12 д, кадастровый номер 22:47:190112:72, об обязании Управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015, заявление Головенко С.Н. удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение от 24.07.2015 и постановление от 05.10.2015, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что в представленном Головенко С.Н. пакете документов отсутствовало обращение продавца имущества – открытого акционерного общества «Тальменский элеватор» (далее по тексту – общество «Тальменский элеватор») о проведении первичной регистрации права, тогда как по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) у общества «Тальменский элеватор» ранее зарегистрированное право отсутствует. Ликвидация юридического лица – продавца имущества не является препятствием для регистрации перехода права собственности от ликвидированного юридического лица по ранее заключённому договору только исключительно при наличии ранее зарегистрированного права продавца в ЕГРП.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, отзыв на кассационную жалобу не представлен. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. При этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между обществом «Тальменский элеватор» в лице его конкурсного управляющего Рубашанова А.П. (продавец) и Головенко С.Н. (покупатель) заключён договор купли-продажи от 24.02.2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить здание зернового склада № 10 (здание), кадастровый номер 22:47:1901 12:374, назначение помещения – нежилое, этажность – 1, общая площадь 1 219,7 кв. м, расположенное в границах земельного участка по адресу: Алтайский край, Тальменский район, рабочий посёлок Тальменка, улица Вокзальная, 12 д (далее по тексту – зерносклад № 10).

Расчёт по договору произведён в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями от 24.03.2014 № 132 и от 22.04.2014 № 167.

На основании акта приёма-передачи от 05.05.2014 зерносклад № 10 передан покупателю.

Впоследствии общество «Тальменский элеватор» было ликвидировано, о чём в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 21.10.2014 о прекращении деятельности юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

24.12.2014 Головенко С.Н. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретённое им имущество.

Решением от 10.02.2015 № 32/012/2014-846 Управлением Росреестра отказано в регистрации на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) в связи с тем, что право продавца на объект не было зарегистрировано и отсутствовало его заявление и необходимые для регистрации документы ранее возникшего права собственности.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Головенко С.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что общество «Тальменский элеватор» являлось собственником спорного объекта недвижимости на основании приватизации государственного предприятия «Тальменский элеватор» в 1993 году, то есть до вступления в силу Закона о регистрации, а потому отсутствие государственной регистрации права собственности общества «Тальменский элеватор» на спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи с Головенко С.Н. и передачи объекта не свидетельствует об отсутствии у продавца права распоряжения этим имуществом, переходящего к предпринимателю по условиям договора купли-продажи и в порядке статей 134135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), и не влечёт недействительности соответствующего договора купли-продажи.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичный порядок применяется в случае, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как разъяснено в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту – Постановление от 29.04.2010 № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом первой инстанции установлено, что спорный объект недвижимости построен в период 1953-1991 годов, право собственности на него общество «Тальменский элеватор» приобрело в порядке приватизации государственного предприятия «Тальменский элеватор» в 1993 году, то есть до вступления в силу Закона о регистрации, следовательно, признаётся юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации (пункт 1 статьи 6 Закона о регистрации).*

Таким образом, при сохранении за правообладателем возникшего до 31.01.1998 права в неизменном виде оно признаётся без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя (пункт 2 статьи 6 Закона о регистрации).

При этом согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права.

Однако общество «Тальменский элеватор» ликвидировано, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, как и с заявлением о переходе права собственности.

Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В данном случае могут быть применены по аналогии разъяснения, сформулированные в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 № 10/22.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации ранее возникшее право подлежало регистрации при государственной регистрации перехода права.

Однако в связи с ликвидацией продавца, не успевшего зарегистрировать своё право собственности, соблюсти последовательность действий, предусмотренную названным Законом, не представляется возможным.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает вывод судов первой и апелляционной инстанций о необоснованном отказе Управления Росреестра Головенко С.Н. в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество*».

01.04.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль