Снос самовольной постройки

704

Вопрос

Администрация обратилась в суд с иском о признании самовольным строительства жилого дома, сносе самовольной постройки, погашении записи в ЕГРП о праве собственности Ответчика на дом. Исковые требования судом удовлетворены. Решение вступило в силу. Ответчиком были устранены недостатки жилого дома, послужившие основанием для сноса. Проведена совместная экспертиза с привлечением представителя Истца. Стороны заключают мировое соглашение о том, что Истец отказывается от исковых требований о сносе, а Ответчик компенсирует ему расходы на проведение судебной экспертизы. Ответчик обратился с ходатайством об утверждении мирового соглашения в суд. Суд высказал намерение выехать на осмотр дома с экспертом, проводившим повторную экспертизу. Законно ли это? Также судья привлекает в качестве заинтересованного лица УФРС, т.к. считает, что заключенное мировое соглашение не будет являться основанием для УФРС восстановления записи о праве собственности на дом в ЕГРП. Вопрос, каким образом будет происходить восстановление записи в ЕГРП в отношении данного объекта в такой ситуации?

Ответ

Суд вправе выехать на осмотр дома с экспертом.

Дело в том, что в процессе рассмотрения ходатайства, суд вправе реализовать свое право предусмотренное ст.58 ГПК РФ и организовать осмотр вещественных доказательств (в данном случае постройки) по месту их нахождения с экспертом.

Суд может привлечь в качестве третьего лица УФРС. При этом, в случае утверждения мирового соглашения и прекращения производства по делу (ст.220 ГПК РФ), суд может принять определение о повороте исполнения решения суда (для восстановление записи в ЕГРП) в силу ст.443, 444 ГПК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как снести самовольную постройку с 1 сентября 2015 года.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Идет спор о сносе самовольной постройки. Как заключить мировое соглашение и сохранить объект

«В последнее время в законодательстве и судебной практике наметилась тенденция ужесточения правовой политики государства по отношению к самовольному строительству, что выражается в увеличении количества обращений органов публичной власти с исками о сносе самовольных построек. Наиболее ярко данную тенденцию подчеркиваетФедеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"» (далее — Закон № 258-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2015 года.

В частности, этот закон упростил критерии, по которым постройка может быть признана самовольной. Ранее для признания объекта самовольной постройкой требовалось установление существенности нарушения градостроительных норм и правил. Закон № 258-ФЗ требование о необходимости установления «существенности» исключил.

Еще более важным изменением стало введение дополнительных условий, осложняющих признание права собственности на самовольную постройку. Теперь для этого дополнительно потребуется:

  • наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта;
  • соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

И если раньше самовольная постройка подлежала сносу только в исключительных случаях, когда она создавала угрозу жизни и здоровью граждан, а в остальных случаях постройку можно было сохранить с возложением на застройщика, например, обязанности по устранению нарушений градостроительных и земельных норм. То теперь с учетом изменений законодательства, препятствий для сноса самовольной постройки стало меньше, а для признания права собственности на нее — больше.

СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ — КРАЙНЯЯ МЕРА ВОЗДЕЙСТВИЯ НА НАРУШИТЕЛЯ

Необходимость поиска альтернативных сносу решений заложена в положениях Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 07.10.2009) (далее — Концепция) и экономически оправдана сложностью и затратностью процесса принудительного исполнения решений о сносе самовольных построек, в особенности, возведенных гражданами. В Концепции предполагалось либерализовать правовой режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке.

Согласно Концепции снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Таким образом, по смыслу Концепции, снос самовольной пристройки должен являться крайней мерой воздействия на правонарушителя, когда иные инструменты воздействия на застройщика и урегулирования разногласий между застройщиком и государством исчерпаны. Можно только приветствовать, что некоторые суды в этой части прямо ссылаются на положения Концепции (апелляционные определения Краснодарского краевого суда от 16.10.2012 по делу № 33-20140/12, ВС Республики Дагестан от 19.07.2013 по делу № 33-2551/2013).

НА ПРАКТИКЕ ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ИСПОЛНЕНИЕ РЕШЕНИЯ СУДА ПО СНОСУ ПОСТРОЙКИ ЧАСТО ПРОИЗВОДИТСЯ ЗА СЧЕТ ГОСУДАРСТВА

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако принудить самого должника к исполнению решения о сносе самовольной постройки проблематично, поскольку кроме штрафов законодательство об исполнительном производстве не предусматривает иных действенных мер воздействия на лицо, осуществившее самовольную постройку.

При этом суммы штрафов не являются столь существенными, поэтому при активном использовании самовольной постройки в коммерческих целях оплата штрафа и исполнительского сбора может не создать должнику серьезных затруднений. Кроме того, зачастую само по себе взыскание штрафа и исполнительского сбора становится проблематичным из-за недостаточности имущества должника. А возможность применения мер уголовной ответственности за уклонение от исполнения судебного решения существует только в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении юридических лиц, и также не всегда является действенной мерой.

В такой ситуации взыскатели и судебные приставы пытаются осуществить снос самовольной постройки за счет должника, для чего обращаются в суды с заявлениями об изменении способа и порядка исполнения судебных решений путем возложения обязанностей по сносу на взыскателя или службу судебных приставов с последующим взысканием с должника понесенных расходов.

Однако в таком случае первоначальное финансирование работ по сносу самовольной постройки, расположенной на публичных земельных участках, в конечном итоге осуществляет государство. При этом существует риск того, что понесенные расходы вернуть в бюджет не удастся по причине неплатежеспособности должника.

В такой ситуации выделение из бюджета миллионов рублей на осуществление работ по сносу самовольной постройки при высоком риске их невозврата не выглядит оправданным.

ДОПУСТИМЫЕ И НЕДОПУСТИМЫЕ УСЛОВИЯ МИРОВОГОСОГЛАШЕНИЯ ПРИ ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОМ ИСКЕ

Процессуальное законодательство не только допускает, но и поощряет добровольное урегулирование сторонами возникших разногласий, поскольку одной из задач суда является примирение сторон спора. К тому же окончание спора мировым соглашением существенным образом ускоряет и упрощает судопроизводство. При этом ГПК и АПК РФ предусматривают исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых суд отказывает в утверждении мирового соглашения, а именно: его противоречие закону и нарушение этим соглашением прав и законных интересов иных лиц.

В судебной практике отмечается, что действующее законодательство не устанавливает запрета на заключение мирового соглашения по спору о сносе самовольной постройки(постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.06.2013 по делу № А81-3029/2012,от 17.12.2013 по делу № А46-13470/2008). Однако суды крайне неохотно утверждают мировые соглашения по конкретным спорам о сносе самовольных построек, ссылаясь на нарушение публичных интересов, в случаях, когда, например, посчитают недоказанными обстоятельства отсутствия опасности для жизни и здоровья граждан в случае сохранения постройки (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу № А33-502/2011).*

Однако ключевое значение для решения вопроса о допустимости мирового соглашения по конкретному спору о сносе самовольной постройки будет иметь правильное определение правовой природы такого иска.

ПСИХОЛОГИЧЕСКИЙ АСПЕКТ СНОСА САМОВОЛЬНОЙПОСТРОЙКИ

Нельзя не учитывать и психологический аспект принудительного исполнения решения о сносе самовольных строений. Как показал прецедент сноса домов в поселке «Речник» в Москве, расположенных на землях особо охраняемого парка «Москворецкий», вызвавший широкий общественный резонанс, принудительное исполнение судебных решений о сносе оказывается далеко непростым делом, даже при условии готовности государства осуществлять финансирование данного процесса. Иными словами, применение такой крайней меры, как снос самовольной постройки, которая не нарушает санитарных норм и правил при строительстве, прав третьих лиц и не создает угрозы безопасности граждан, является неоправданным и невыгодным для государства. Одним из правовых инструментов урегулирования разногласий между застройщиком и органами публичной власти, альтернативных сносу самовольной постройки, может стать заключение с органами публичной власти мировых соглашений по спорам о сносе самовольных построек и их утверждение судами.

В основу иска о сносе самовольной постройки может быть положено несоблюдение порядка получения разрешения на строительство, нарушение санитарных и иных норм, что может создать угрозу жизни и здоровью граждан. В таком случае спор о сносе самовольной постройки, несомненно, носит публичный характер и затрагивает интересы неограниченного круга лиц. В данном случае независимо от позиции собственника земельного участка прокурор, иные надзорные органы, уполномоченные на то законом, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, а соответствующий иск по своей природе будет публично-правовым.

Оценивая допустимость заключения мировых соглашений по спорам такого характера, необходимо в первую очередь учитывать, что соблюдение или несоблюдение норм публичного права не может быть предметом соглашения. Градостроительные, санитарные и иные административные нормы и правила, безусловно, должны соблюдаться участниками гражданского оборота, поскольку их несоблюдение может затронуть неопределенный круг лиц. В частности, мировое соглашение не может содержать условия, упрощающие порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или признающие выполнение тех или иных требований, когда в действительности объект им не соответствует, а также иным образом изменять императивные требования, которые установлены законодательством.

Суд не утвердит мировое соглашение, если застройщик допустил существенные и неустранимые нарушения градостроительных норм и правил. Согласно разъяснениям Верховного суда РФ к существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014)). Иное привело бы к введению в гражданский оборот самовольной постройки, изначально не соответствующей требованиям законодательства и потенциально опасной для неопределенного круга лиц.

Несмотря на то, что по общему правилу стороны мирового соглашения свободны в формулировании его условий, в большинстве случаев утвержденные мировые соглашения были направлены на фактическое устранение допущенных нарушений при возведении постройки, например, ответчик обязывался привести спорный объект в соответствие с установленными законодательством требованиями и получить разрешение (определение ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2009 по делу № А32-13085/2008) или разрешение на ввод в эксплуатацию (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2014 по делу № А32-8407/2012).

Таким образом, при предъявлении иска о сносе самовольной постройки публично-правового характера заключение мирового соглашения и утверждение его судом возможны только в случае, когда застройщиком были допущены устранимые нарушения, не опасные для жизни, здоровья человека и имущества других лиц. Данные обстоятельства подлежат доказыванию сторонами, заинтересованными в урегулировании спора мировым соглашением, и при их недоказанности в утверждении мирового соглашения должно быть отказано.

ЕСЛИ ИСК ЧАСТНОПРАВОВОЙ, ТО УСЛОВИЕ МИРОВОГОСОГЛАШЕНИЯ О КОМПЕНСАЦИИ СОБСТВЕННИКУ НЕ ПРОТИВОРЕЧИТ ЗАКОНУ

Другой подход можно применять в том случае, когда иск о сносе самовольной постройки направлен на устранение нарушений прав собственника земельного участка, например, в том случае, когда собственник не давал согласия на возведение строения на принадлежащем ему земельном участке. В таком случае стоит согласиться с мнением К. И. Скловского, что снос постройки — обычное присуждение по негаторному иску, поскольку правовая цель иска в таком случае заключается в устранении препятствий в пользовании и распоряжении земельным участком1. Вне зависимости от того, что собственник (владелец) земли публичный, его иск о сносе самовольной постройки основан на отношениях равенства участников гражданского оборота и по своей природе является частноправовым.

В данном случае нельзя согласиться с авторами, указывающими на специальную природу иска, предусмотренного п. 2 ст. 222 ГК РФ2. Действительно, правовые последствия самовольного строительства существенно шире предмета негаторного требования, поскольку включают, в частности, отношения по возврату застройщику материалов, оставшихся после сноса, и взыскания с него расходов на осуществление работ по сносу. Однако негаторное требование о сносе строения обладает универсальным содержанием, поскольку позволяет устранять нарушения права собственности, вызванные действием любых сторонних лиц.

Косвенно данную позицию поддержал Президиум ВАС РФ, указав, что п. 2 ст. 62 ЗК РФ не устанавливает каких-либо специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности освободить земельный участок от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. ст. 222304 ГК РФ) (постановление от 19.11.2013 по делу № А56-41462/2011).

Частноправовая природа негаторного иска позволяет сторонам более свободно формулировать условия мирового соглашения по своему усмотрению. В данном случае, несмотря на публичный характер прав собственности на земельный участок, на котором распложена самовольная постройка, отказ в утверждении мирового соглашения не может быть обоснован нарушением абстрактных публичных интересов, а его условия могут быть максимально удобными для сторон.

Ранее Концепция предлагала расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствия постройки градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 3.4.4 Концепции).

В настоящее время в законодательстве отсутствуют положения, регламентирующие порядок выплаты подобной компенсации, однако по частноправовым спорам о сносе самовольной постройки данный инструмент, на наш взгляд, может быть использован. В частности, не противоречит природе взаимоотношений сторон мировое соглашение, по которому, например, истец обязывается предоставить земельный участок, на котором располагается самовольная постройка, в аренду ответчику, а ответчик обязуется выплатить истцу компенсацию.

В одном из дел суд утвердил мировое соглашение, по которому застройщик обязывался перечислить в бюджет г. Сочи пожертвования для переселения граждан из ветхого и аварийного фонда в размере 50 млн руб. Администрация г. Сочи обязывалась выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2014 по делу № А32-8407/2012).

Однако стоит оговориться, что утверждение мирового соглашения по данному делу не выглядит бесспорным, поскольку очень похоже, что стороны вышли за рамки частноправовых отношений. Не менее странным выглядит и оформление выплаты денежной суммы в качестве пожертвования в бюджет города.

Между тем сама идея компенсации собственнику земельного участка, заложенная в Концепции, является правильной и каких-либо правовых препятствий по ее выплате по спорам о сносе самовольных построек, не опасных для жизни и здоровья граждан, на наш взгляд, сегодня уже не имеется. Однако, учитывая современные реалии, до появления в законе прямой нормы о допустимости такой компенсации суды будут крайне неохотно ее использовать.

Снос самовольной постройки, которая не нарушает санитарных норм и правил при строительстве, прав третьих лиц и не создает угрозы безопасности граждан, является крайней мерой, неоправданной и невыгодной для государства. В таком случае эффективным способом урегулирования возникших разногласий в сфере самовольного строительства может стать заключение мировых соглашений. Однако при заключении и утверждении мировых соглашений следует учитывать, что в зависимости от конкретных фактических обстоятельств и правовых оснований могут различаться требования к их допустимости.

По публично-правовым искам о сносе самовольных построек возможность заключения мирового соглашения и утверждения его судом ограничена и допускается лишь в случае, когда застройщиком были допущены устранимые нарушения, не опасные для жизни, здоровья человека и имущества других лиц. Условия мирового соглашения по данным искам направлены на устранение допущенных нарушений.

По частноправовым искам о сносе самовольных построек стороны вправе более свободно формулировать условия мирового соглашения по своему усмотрению, независимо от того, что собственником (владельцем) земельного участка по такому спору является публично-территориальное образование. Законом не запрещается включение в такие мировые соглашения условий о выплате компенсации собственнику земельного участка, однако суды могут отнестись к ним скептически».

31.03.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль