Регистрация прав на здание

14

Вопрос

Приобретя объект недвижимости, который состоял из 2-х нежилых помещений в административном здании включающий в себя № 1- помещение: с 1-3 этаж в здании; № 2- помещение на 1 этаже - доп. крыло этого здания). Т.е. было получено 2 свидетельства о праве собственности на нежилые помещения № 1 и № 2. В настоящий момент намерены оформить единый кадастровый паспорт и объединить эти 2 помещения в одно, и зарегистрировать и получить свидетельство о праве собственности уже как на здание - имущественный комплекс. Каковы особенности при регистрации объекта как здания и есть ли нюансы, на которые необходимо обратить внимание? Какие риски могут возникнуть при наличии в собственности статуса здания, а не нежилых помещений? В будущем намерены сдавать в аренду офисы в здании и вероятно это может упростить процедуру регистрации долгосрочных договоров аренды?

Ответ

Собственник всех помещений в здании вправе получить свидетельство о праве собственности на здание. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра с соответствующим заявлением. В ЕГРП в данном случае должна быть внесена запись о праве собственности на все здание в целом.

Следует отметить, что на практике для получения единого свидетельства о праве собственности на здание, первоначально осуществляется кадастровый учет всего здания как единого объекта недвижимости в соответствии с требованиями ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В дальнейшем заявитель обращается в Росреестр с заявлением о выдаче единого свидетельства на все здание. За госрегистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается пошлина на основании подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Относительно дальнейшей сдачи помещений в здании в долгосрочную аренду, то органы Росреестра, как правило, требуют от заявителей, чтобы сдаваемое в аренду помещение прошло кадастровый учет, и отказывают в регистрации аренды, если данное условие не соблюдается. Однако, суды в ряде случаев, признают данные отказы незаконными.

Мотивы судов в основном основываются на п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В данном пункте Пленум ВАС отметил, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания или помещения, то в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФп.2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. При этом, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Тем не менее, следует отметить, что в Письме Росреестра от 26.08.2013 № 14-ИСХ/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости», дается указание на необходимость предоставления кадастрового паспорта помещения, со ссылкой на п.3 ст.26 Закона о регистрации, который гласит, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Таким образом, регистрационная служба может отказать в регистрации договора аренды в случае, если арендуемое помещение не прошло кадастровый учет, однако суды, как правило, признают такие отказы незаконными – см. Постановление АС МО от 07.05.2015 № А40-93136/14, Постановление АС МО от 22.10.2014 № А40-23997/14.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Может ли арендодатель передать в аренду часть помещения и если да, то как ее индивидуализировать

<…>

«Да, можно.

Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. На плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)*».

26.03.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль