Спор о праве на участок

11

Вопрос

Многоквартирный жилой дом был построен 18 лет не на том земельном участке, выяснилось это только сейчас. Согласно публичной кадастровой карте, под дом только участок непосредственно под домом, без придомовой территории. Во дворе дома 15 лет назад построен ГСК. Как выяснилось, сейчас земля под ГСК по документам находится в федеральной собственности, и передано в ведение одного из местных Университетов. Как можно защитить права собственников дома и их гаражи?

Ответ

Защитить права собственников дома будет проблематично, т.к. в установленном порядке, право общей долевой собственности на участок занимаемым многоквартирным домом у них не возникло.

Дело в том, что определение размера и формирование земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома и поступление участка в собственность жильцов имеет ряд особенностей.

Так, в соответствии с требованиями п.5.9 СНиП 2.07.01-89*, границы, размеры и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются в градостроительной документации с учетом законодательства РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ.

В Письме Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23-4059 разъяснено, что согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (ч.10 ст.38 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ).

При этом, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Данное правило установлено в п.3 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ – п.67 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

При этом, исходя из содержания п.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ следует, что участок поступает в собственность собственников помещений только с момента его формирования и осуществления кадастрового учета (ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Учитывая, что формирование и кадастровый учет участка необходимого для эксплуатации дома еще не был произведен, участок занимаемый гаражами не находится в собственности у собственников помещений дома. Более того, данный участок находится в федеральной собственности и передан в пользование учреждению. На основании вышеизложенного, даже в случае предъявления иска о признании права или о признании права федеральной собственности на участок отсутствующим, суд может не найти оснований для удовлетворения иска, поскольку право на участок у собственников не возникло. См. также Постановление 4 ААС от 25.03.2011 № А19-18892/2010.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим. Когда этот способ защиты может стать спасительным;

Иск о признании права отсутствующим. Когда сработает этот способ защиты.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 29.12.2004 № 189-ФЗ

«Статья 16

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.*

6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

22.03.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль