Залог одного или двух объектов

314

Вопрос

У предприятия в собственности земельный участок (свидетельство оформлено), на участке шесть отдельно стоящих здания, на каждое оформлено свое свидетельство и технический паспорт. Хотим передать в залог один или два объекта, банк пишет, что мы можем передать только все объекты, которые на участке находятся и ссылаются на следующее:"Поскольку согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными". Хотя в 2010 году мы такой договор залога на один только объект заключали. Прав ли банк отказывая нам в передаче только одного или двух объектов в залог? Мы считаем, что они конечно свой интерес преследуют (хотят больше объектов в залог) и прикрываются лазейкой в законе, правы ли мы?

Ответ

Позиция банка правомерна, т.к. по общему правилу при ипотеки здания, ипотека должна распространяться на участок, и на все находящиеся на участке объекты.

Дело в том, что в силу ст.69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, при ипотеки здания, обязателен залог участка. В свою очередь, если в ипотеку предоставляется участок, то право залога должно распространяться на все находящиеся и строящиеся на земельном участке здания, принадлежащие залогодателю участка в силу ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Дело в том, что данное императивное правило установлено в ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и стороны договора ипотеки не могут изменить его свои соглашением. При этом, данный подход отвечает закрепленному в ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако до 07.03.2012 г. стороны договора ипотеки могли предусмотреть иной порядок.

Так, ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке. В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013).

Тем не менее, ряд судебной практики приходит к выводу, что если в ипотеку предоставляются несколько зданий, а также предоставляется залог права на участок, как сопутствующий объект при ипотеки зданий, то заключение договора ипотеки без всех зданий находящихся на участке возможно - см. например, Постановление 1ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013, Постановление 1 ААС от 08.05.2014 № А43-23355/2013.

Однако следует отметить, что для банка договор залога не является публичным, т.е. обязать банк заключить данный договор, как правило, нельзя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 1 ААС от 08.05.2014 № А43-23355/2013

«Управление Росреестра обосновало свое решение положениями статей 5, 20, 64 Закона об ипотеке, указывая на нахождение на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 52:18:050294:0008, расположенном по адресу: г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала Нахимова, 13, наряду с объектами недвижимости, заложенными по договору залога, иных зданий, принадлежащих на праве собственности Обществу, на которые не поданы заявления о государственной регистрации ипотеки.

В силу части 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В то же время согласно части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Проанализировав содержание договора залога недвижимости от 18.02.2013 № 1176-З, суд первой инстанции установил, что его предметом является передача Обществом в залог банку объектов недвижимого имущества, принадлежащих залогодателю на праве собственности, а также принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка на котором находятся передаваемые в залог объекты недвижимого имущества, а именно:

- здание (котельная № 3), условный номер 52-52-01/645/2006-104;

- здание корпуса ГМК с бытовыми помещениями, условный номер 52-52-01/239/2006-345,

- здание - главная понизительная подстанция, условный номер 52-52-01/023/2007-167, расположенные по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Адмирала Нахимова, д.13.

По соглашению сторон залог права аренды не распространяется на иные находящиеся и (или) строящиеся на земельном участке здания и иные сооружения, за исключение зданий, указанных в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 1.4 договора залога недвижимости от 18.02.2013 № 1176-З).

Таким образом, право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:050294:0008 не выступало самостоятельным объектом ипотеки и оно передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеуказанных нежилых помещений.

Следовательно, при заключении договора ипотеки воля сторон по договору была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договоре объектов нежилых помещений.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что наличие связанного с ипотекой залога права аренды земельного участка, на котором находятся котельная № 3, корпус ГМК с бытовыми помещениями и главная понизительная подстанция, не может являться основанием для регистрации за банком права на обременения одновременно на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.*

Установив в ходе рассмотрения настоящего дела, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:050294:0008, расположенный по адресу: г.Нижний Новгород, Ленинский район, ул.Нахимова Адмирала, 13, не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке обозначенных нежилых помещений, арбитражный суд обоснованно признал несостоятельной ссылку Управления Росреестра на положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке.

У Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в совершении регистрационных действий и принятия оспариваемого решения.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному заключению о том, что решение Управления Росреестра от 15.10.2013 № 01/207/2013-739 об отказе в государственной регистрации договора залога недвижимости (последующая ипотека) от 18.02.2013 № 1176-З и дополнительных соглашений к нему от 10.04.2013 № 1, от 02.06.2013 № 2, от 26.09.2013 № 3, принято уполномоченным органом, однако не соответствует Закону об ипотеке и Федеральному закону № 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований».

22.03.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль