Регистрация договора безвозмездного пользования

469

Вопрос

Подлежит ли государственной регистрации договор безвозмездного пользования нежилым помещением? Данный вид договора подлежит государственной регистрации с 01 января 2016 года? Если вышесказанное, верно, то, как быть в следующей ситуации. У нашей компании заключен договор аренды нежилого помещения, арендодатель действует на основании договора безвозмездного пользования нежилым помещением. Данный договор безвозмездного пользования нежилым помещением заключен до 01 января 2016 года и не зарегистрирован. Необходимо ли регистрировать договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заключенный до 01 января 2016 года? Из-за отсутствия регистрации договора безвозмездного пользования нежилым помещением, не является ли наш договор аренды недействительным? Зарегистрировать указанный выше договор безвозмездного пользования нежилым помещением не представляется возможным, так как собственник помещения умер.

Ответ

Нет, в общем случае договор безвозмездного пользования нежилым помещением не подлежит государственной регистрации (см., например, постановление 18 ААС от 24.04.2015 № А47-8461/2014, постановление 2 ААС от 26.02.2016 № А28-10994/2015).

Единственное исключение установлено для случаев, когда в безвозмездное пользование передают объект культурного наследия. Такие договоры с 22 января 2015 года подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ). Наличие такого обременения объекта культурного наследия, как безвозмездное пользование, вносится в ЕГРП (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить при оформлении и составлении договора безвозмездного пользования имуществом

«Если у организации недостаточно денежных средств, чтобы купить или арендовать движимое или недвижимое имущество, она может получить его в безвозмездное пользование. Для этого нужно найти организацию, которая его готова предоставить, и заключить с ней договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды). Часто такие договоры используют для передачи имущества внутри одного холдинга (между аффилированными компаниями).

Форма договора

Договор безвозмездного пользования можно заключить по общим правилам о форме сделок (гл. 9 ГК РФ), используя предусмотренные законом способы.

Единственное исключение установлено для случаев, когда в безвозмездное пользование передают объект культурного наследия. Такие договоры с 22 января 2015 года подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ). Наличие такого обременения объекта культурного наследия, как безвозмездное пользование, вносится в ЕГРП (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как указал Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, «договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом по общему правилу (за исключением объектов культурного наследия – пункт 3 статьи 689 Гражданского кодекса, введен в действие 22.01.2015 Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ) не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП» (постановление от 24 апреля 2015 г. № 18АП-3683/2015 по делу № А47-8461/2014).*

Предмет договора

Предмет относится к существенным условиям договора безвозмездного пользования имуществом, как и в договоре аренды. Гражданский кодекс РФ специально отсылает в этой части к нормам, которые регулируют аренду (п. 2 ст. 689,п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Это означает, что в договоре ссуды нужно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое ссудодатель передает в пользование. Если эта информация отсутствует, то условие об объекте, который подлежит передаче, считается не согласованным сторонами, а суд может признать договор незаключенным.

Пример из практики: суд признал предмет договора безвозмездного пользования несогласованным

Суд указал, что «вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом, а также кадастровым паспортом и иными документами, из содержания которых возможно достоверно определить, какой именно объект передается пользователю с указанием его номера, метража, этажности, иных характеристик)». Однако спорный договор не предусматривал передачу пользователю технического паспорта на объект недвижимости. Отсутствуют доказательства передачи такой документации по акту приема-передачи имущества в безвозмездное пользование. Стороны не индивидуализировали объект недвижимости, подлежащий передаче пользователю (местоположение, площадь, литеры, кадастровый (условный) номер).

Поэтому суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали существенные условия договора в отношении его предмета (ст. 432607691 ГК РФ). А значит, договор следует считать незаключенным (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2012 г. № 06АП-4571/2012 по делу № А80-7/2012).

Для договора аренды Пленум ВАС РФ разъяснил, что стороны не вправе оспаривать сделку по основанию, которое связано с ненадлежащим описанием объекта аренды, если они не индивидуализировали его должным образом, но фактически исполняли договор. Например, арендатор получил вещь, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя передать объект аренды отсутствовал (п. 15 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Если одна сторона договора совершает действия по его исполнению, а другая – принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей отсутствует. В этом случае условия договора должны считаться согласованными, а сам договор – заключенным. На это Президиум ВАС РФ указал впостановлении от 5 февраля 2013 г. № 12444/12.

Если возникнет спор о заключенности договора безвозмездного пользования (ссуды), можно сослаться на эти правовые позиции ВАС РФ. Поскольку правила о предмете аренды применяются к договору безвозмездного пользования, то и эти разъяснения к нему должны применяться.

Кроме того, нужно учитывать разъяснения еще одного акта Президиума ВАС РФ – информационного письма от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Обзор № 165). Президиум разъяснил:

  • если стороны не согласовали существенные условия договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 Обзора № 165);
  • сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п. 3 Обзора № 165);
  • лицо, которое передало вещь по незаключенному договору, не обязано доказывать свое право собственности по иску о ее возврате (п. 10 Обзора № 165) и т. д.

Подробнее о том, какое имущество можно передать по договору безвозмездного пользования, а какое нельзя, см. рекомендацию Что необходимо проверить перед тем, как передать или получить имущество по договору безвозмездного пользования (договору ссуды).

Ссудодатель предоставляет имущество в состоянии, которое соответствует условиям сделки и его назначению. Оно предоставляется со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и др.).

Пример условия о предмете договора безвозмездного пользования

«1.1. Ссудодатель передает Ссудополучателю имущество, указанное в пункте ____ настоящего Договора (далее – Имущество), во временное безвозмездное пользование, а Ссудополучатель обязуется вернуть Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

1.2. По настоящему Договору в безвозмездное пользование передается следующее Имущество: ___________________. Характеристики Имущества указаны в приложении к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью».

Срок действия договора

Договор безвозмездного пользования можно заключить как на определенный (п. 1 ст. 610ст. 190 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). То есть в части сроков на него распространяются нормы об аренде (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Условие о сроке не является существенным. Отсутствие в договоре этого условия не влечет признания его незаключенным. Если стороны не согласовали срок безвозмездного пользования, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Пример условия о сроке действия договора безвозмездного пользования

«1.1. Настоящий Договор заключен сроком на один год. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора.

1.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на неопределенный срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему».

Порядок пользования имуществом

Условия пользования имуществом стороны самостоятельно определяют в договоре безвозмездного пользования. Однако такие положения не являются существенными. Если в договоре они отсутствуют, то ссудополучатель должен использовать имущество в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 689 ГК РФ). То есть действуют такие же правила, как и в случае договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При этом в любом случае ссудополучатель обязан:

Условия о порядке пользования имуществом, как правило, прописывают в разделе договора «Права и обязанности сторон».

Пример условия о порядке пользования имуществом по договору ссуды

«Ссудополучатель обязан:

  • использовать Имущество по его назначению исключительно в целях _____________;
  • обеспечить сохранность Имущества;
  • за свой счет производить текущий и капитальный ремонт Имущества, нести все расходы по его содержанию, при необходимости производить улучшения Имущества. При этом неотделимые улучшения Ссудополучатель обязан производить с согласия Ссудодателя;
  • по окончании срока настоящего Договора возвратить Имущество Ссудодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а также возвратить полученную документацию по пользованию Имуществом».

Если ссудополучатель пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, ссудодатель имеет право потребовать расторгнуть договор и возместить убытки (п. 3 ст. 615п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Пример из практики: суд удовлетворил иск о взыскании штрафа и расторжении договора, поскольку ссудополучатель нарушил условия о пользовании имуществом

Департамент (ссудодатель) и индивидуальный предприниматель (ссудополучатель) заключили договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

Пунктом 2.2.16 договора предусмотрена обязанность ссудополучателя произвести ремонтные работы, заменить оконные рамы и восстановить систему электроснабжения. Срок проведения работ – шесть месяцев с момента его подписания сторонами.

За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.16 договора, ссудополучатель уплачивает ссудодателю штраф в размере 15 000 руб.

Департамент обратился в суд с иском к предпринимателю о взыскании штрафа, расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, поскольку предприниматель ремонт так и не произвел.

Факт передачи помещения ответчику во временное пользование подтверждается актом приема-передачи. Актами проверки использования нежилого помещения, переданного в безвозмездное пользование на условиях осуществления текущего ремонта, установлено, что ремонтные работы не проведены.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования в полном объеме (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2014 г. № Ф06-17499/2013 по делу № А12-6768/2014).

Иногда ссудополучатель вносит улучшения в имущество, например, устанавливает системы видеонаблюдения, проводит перепланировку помещений, делает пристройки и др. Такие улучшения могут быть отделимыми или неотделимыми (последние отличаются тем, что их нельзя отделить без вреда для самого имущества).

По вопросу регулирования улучшений имущества пункт 2 статьи 689 Гражданского кодекса РФ также отсылает к нормам об аренде. Произведенные ссудодателем отделимые улучшения становятся его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Ссудополучатель имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел с согласия ссудодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без такого согласования, не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Юристу ссудополучателя нужно обратить внимание на то, как вопросы возмещения стоимости улучшений прописаны в договоре. Если в соглашении указано, что ссудополучатель не имеет прав на отделимые улучшения и на возмещение стоимости неотделимых, – такие условия не отвечают его интересам и их лучше исключить.

Пример условия об отделимых и неотделимых улучшениях

«1.1. Произведенные Ссудополучателем отделимые улучшения Имущества являются его собственностью.

1.2. Стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных Ссудополучателем, подлежит возмещению в следующем порядке: _____________________________».

Также см. Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества».

22.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.