Требования о расторжении договоров аренды

51

Вопрос

В 2007 г. заключили долгосрочный договор аренды ЗУ (мы Арендаторы) с Мингосимущества и ЗР. Одним из пунктов, которого предусмотрено, что мы вправе производить улучшения ЗУ (в т.ч. возводить на ЗУ здания, сооружения и иные объекты недвижимости) с письменного согласия Арендодателя. И при условии соблюдения Градостроительного законодательства в период действия договора. Какие последствия для нас могут наступить, если мы возвели (и получили документы о собственности) объект недвижимости без такого согласия.

Ответ

На практике, арендодатели предъявляют требования о расторжении договоров аренды или освобождении участка. Однако данные требования удовлетворяются не всегда.

Дело в том, что ст.42, п.3 ст.85 ЗК РФ, допускает использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любыми видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Однако арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие согласия арендодателя на строительство может вызвать спорные вопросы с арендодателем (например, требование снести объекты). Однако, если арендодатель не докажет, что арендатор использует участок в нарушении вида разрешенного использования в иске может быть отказано – см. Постановление АС СКО от 22.09.2015 № А32-32334/2014.

См. также: Постановление ФАС ПО от 20.06.2014 № А57-22248/2012, Постановление АС МО от 31.10.2014 № А40-47168/11, Постановление 8 ААС от 05.02.2014 № А81-1755/2013.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС СКО от 22.09.2015 № А32-32334/2014

«Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Солидус» (далее – общество), в котором просило:*

– возложить на ответчика обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:12, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Приморская набережная, 2/4, путем демонтажа и вывоза самовольно установленных сборно-разборных конструкций: водно-развлекательного комплекса, состоящего из бассейнов и металлических конструкций сборно-разборного типа (аттракцион водные горки), детского игрового комплекса сборно-разборного типа, объектов мелкорозничной торговли, металлопластиковой конструкции, используемой под размещение торговых павильонов, металлопластиковых конструкций, используемых для размещение кафе (приложения к акту обследования земельных участков от 25.06.2014: фото № 1, фото № 2, 3, фото № 5, 6, фото № 4 и фото № 8 и 9);

– возложить на ответчика обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:14, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Приморская набережная, 2/4, путем демонтажа и вывоза самовольно установленных сборно-разборных конструкций: водно-развлекательного комплекса, состоящего из бассейна и двух металлических конструкций сборно-разборного типа (аттракцион водные горки), детского водно-развлекательного комплекса, объектов мелкорозничной торговли (приложения к акту обследования земельных участков от 25.06.2014: фото № 16 – 18).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее – администрация) и ООО «Массимо» (т. 1, л. д. 1, 2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что территориальное управление не доказало факт нарушения ответчиком условий договоров аренды. Письменное согласие арендодателя предусмотрено для возведения строений, сооружений, строительства новых капитальных объектов, реконструкции существующих. Спорные конструкции к капитальным объектам не относятся. Устройство таких объектов необходимо для эксплуатации водно-развлекательного комплекса, аквапарка, а также для комфортного пребывания посетителей, которым должны быть созданы условия для приобретения и приема пищи, питья, отдыха, безопасного пребывания под солнцем. Положения договоров аренды, устанавливающие и регламентирующие контроль арендодателя за использованием земельных участков в рамках текущей коммерческой деятельности арендатора, истцом не приведены, тогда как устройство и эксплуатация спорных конструкций относятся именно к такой коммерческой деятельности, без которой аренда земельных участков для ответчика утрачивает экономический смысл. Доказательства, свидетельствующие о создании угрозы жизни, здоровью в результате эксплуатации спорных объектов, в деле отсутствуют.

В кассационной жалобе территориальное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что спорные участки предоставлены обществу для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса «Аква-парк "Маяк"». Договоры аренды прямо запрещают арендатору возводить на участке какие-либо строения без согласия арендодателя. Разрешение территориального управления на строительство, реконструкцию спорных объектов обществом не получено. В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель ответчика просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 18.04.2005 заключили договор № 4900003457 аренды земельного участка площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:0014), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Приморская, 3/7, для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса «Аква-парк "Маяк"» (т. 1, л. д. 27 – 34).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 28.05.2004 заключили договор № 4900003141 аренды земельного участка площадью 9430 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:0012), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Приморская, 2/4, для использования в целях эксплуатации аквапарка. Договоры заключены на срок до 01.05.2009 (т. 1, л. д. 40 – 42).

Территориальное управление и администрация в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0204028:0014 и 23:49:0204028:0012 заключили соглашения от 12.10.2007 о передаче Российской Федерации прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды от 18.04.2005 и от 28.05.2004 (т. 1, л. д. 35, 43).

Территориальное управление и общество 07.11.2007 заключили дополнительные соглашения к договорам от 18.04.2005 и от 28.05.2004 аренды земельных участков, в которых согласовали новые условия названных сделок. Срок аренды стороны установили с 18.07.2005 по 28.05.2032.

Согласно пункту 5.1.2 новой редакции договоров арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. В соответствии с пунктами 5.1.3, 5.2.14, 5.2.15 договоров арендатор вправе возводить строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка с письменного согласия арендодателя; арендатор обязан не допускать строительства новых объектов и реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертизы и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (т. 2, л. д. 25 – 30, 35 – 40).

При осмотре спорных земельных участков в июне 2014 года выявлено, что на них располагаются следующие объекты: водно-развлекательный комплекс, детский игровой комплекс сборно-разборного типа, объекты мелкорозничной торговли, металлопластиковая конструкция, используемая под размещение торговых павильонов, металлопластиковая конструкция, используемая под размещение кафе, водно-развлекательный комплекс из горок, аттракционов, шезлонгов, бассейна, детский водно-развлекательный комплекс в виде аттракционов и бассейна, объекты мелкорозничной торговли в виде палаток. Результаты осмотра зафиксированы в акте от 25.06.2014 (т. 1, л. д. 10 – 27).

Территориальное управление, полагая, что возведение спорных объектов на участках, не соответствует условиям договоров аренды, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 42 Земельного кодекса предусматривает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами.

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Следовательно, при рассмотрении требований территориального управления суды правомерно руководствовались условиями заключенных сторонами договоров аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что для возведения спорных (вспомогательных) объектов согласия арендодателя не требовалось. Размещение обществом на участке капитальных объектов с нарушением условий договоров аренды документально не подтверждено. Устройство заявленных объектов необходимо для эксплуатации принадлежащих ответчику на праве собственности объектов водно-развлекательного комплекса, аквапарка (т. 1, л. д. 107 – 247), а также для комфортного пребывания в нем посетителей.

Поскольку истец не доказал факт осуществления ответчиком деятельности, противоречащей виду разрешенного использования земельных участков, а также нарушения условий договоров аренды, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска (статьи 9 и 65 Кодекса).*

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в соответствии с правилами статей 286 и 287 Кодекса не принимаются арбитражным судом округа, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции».

18.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.