Правомерность требований залогодержателя

43

Вопрос

В 2010 году заключен договор кредита. В обеспечение заключен договора ипотеки: в залог передан земельный участок и другое недвижимое имущество. В 2013 году земельный участок был разделен на 5 земельных участков. Заключено дополнительное соглашение о передачи в аренду новых пяти земельных участков. В настоящее время Залогодержатель требует залога всех объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках ссылаясь на Закон об ипотеке. Хотя ранее они не были предметом залога. Правомерны ли требования Залогодержателя?

Ответ

Правомерность требований залогодержателя зависит от условий договора ипотеки.

В настоящее время при ипотеке участка, право залога должно распространяться на все находящиеся и строящиеся на земельном участке здания, принадлежащие залогодателю участка.

Данное императивное правило установлено в ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и стороны договора ипотеки не могут изменить его свои соглашением. При этом, данный подход отвечает закрепленному в ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако до 07.03.2012 г. стороны договора ипотеки могли предусмотреть иной порядок.

Так, ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке. В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013).

Таким образом, если в 2010 г. стороны договора ипотеки не предусмотрели иные условия, то ипотека будет распространяться и на все находящиеся или построенные на участках здания, в связи с чем, требования залогодержателя будут правомерны. При этом следует помнить, что при разделе обремененного ипотекой участка, ипотека возникает в отношении каждого образованного участка в силу ст.11.8 ЗК РФ.

Относительно обременения построенного (или ранее возведенного) здания ипотекой и внесения данных сведений в ЕГРП, то учитывая позицию, выраженную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 и от 28.01.2014 № 13116/13, следует сделать вывод, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу Закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Как помешать необоснованному обращению взыскания на заложенное имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 № 102-ФЗ

«Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.*

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Абзац утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

2. Пункт утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

3. Пункт утратил силу с 11 января 2005 года - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

4. Пункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ; утратил силу с 7 марта 2012 года - Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ. - См. предыдущую редакцию».

16.03.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль