Вопрос №1. В 2000 году был заключен договор аренды нежилого помещения с 01 апреля 2000 по 31 марта 2001 г

78

Вопрос

Вопрос №1. В 2000 году был заключен договор аренды нежилого помещения с 01 апреля 2000 по 31 марта 2001 г. Срок действия договора аренды определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 ст.651 ГК признан равным году. Арендодателем договор не был зарегистрирован. В течении 8 лет к основному (незарегистрированному договору) составлялись дополнительные соглашения, в которых указывался срок не более 11 месяцев с формулировкой, что они являются неотъемлемой частью основного договора. Со своей стороны арендатор исправно платил арендную плату. Вопрос: Имеют ли юридическую силу заключенные дополнительные соглашения? Вопрос№2 С 2008 года к вышеуказанному договору в Вопросе №1 не заключалось больше соглашений и на протяжении 5 лет арендатор продолжает его занимать. Арендную плату прекратили платить год назад. Вопрос: Какие действия может предпринять арендодатель? Договор аренды не зарегистрирован, более 4-х лет арендную плату арендатор платил без каких-либо на то оснований, в Росреестре право собственности у муниципалитета не зарегистрировано.

Ответ

По первому вопросу. Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Согласно Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06. 2000 г. № 53 действие ч. 2 ст. 651 ГК РФ распространяется и на нежилые помещения. На основании изложенного можно сделать вывод, что указанные в вопросе дополнительные соглашения имеют юридическую силу.

 

По второму вопросу. В соответствии с ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2008 г. №А57-3131/2008-9). В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 сделан вывод, что договор, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Поэтому отсутствие государственной регистрации не ведет к признанию договора незаключенным. Между сторонами продолжал действовать договор аренды, единственное, что изменилось это срок. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Так как арендатор свои обязательства нарушил, арендодатель может применить ст. 395 ГК РФ либо воспользоваться иными положениями договорной ответственности, определенной в договоре аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

"10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

11. Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается*."



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.