Продажа гаража

22

Вопрос

Физическое лицо А получило в собственность на основании справки от ГСК капитальный гараж. Гараж был подарен другому лицу М. М продает данный гараж Б. Гараж стоит на кадастровом учете, право собственности М зарегистрировано. Нужно ли при заключении договора К-п между М и Б указывать про право на землю? Если да, то как?

Ответ

Если участок, на котором располагается капитальный гараж принадлежит ГСК, то при продаже гаража физическим лицом, в договоре право на земельный участок указывать не требуется.

Если бы земельный участок принадлежал продавцу гаража на праве собственности, то он был бы обязан продать гараж вместе с земельным участком и отразить это в договоре (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Это объясняется тем, что закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

Если участок принадлежит ГСК, то в договоре можно отразить кадастровый номер земельного участка на котором располагается гараж, а также правообладателя земельного участка – см. «Договор купли-продажи нежилого здания».

При этом в данном случае действует правило - при продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).*

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. Покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования

Если продавец здания – государственное (муниципальное) предприятие, казенное учреждение, орган государственной власти или орган местного самоуправления, то, скорее всего, участок под зданием находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В некоторых случаях может оказаться, что и продавец, являющийся коммерческой организацией, пользовался участком именно на таком праве.

В данном случае покупателю здания необходимо переоформить это право - а именно оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Такое разъяснение приведено в абзаце 3 пункта 13 постановления № 11.

Пример из практики: суд удовлетворил требования нового собственника здания и признал незаконным бездействие органов государственной власти по переоформлению документов на земельный участок

В 2003 году ООО «Т.» приобрело у унитарного предприятия комплексы трех автостоянок. Переход права собственности зарегистрирован в 2004 году. После этого ООО «Т.» неоднократно обращалось к органу местного самоуправления по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности в порядке статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако решение о переоформлении земельного участка в собственность или об отказе от переоформления не принято, проект договора купли-продажи обществу не направлен.

ООО «Т.» обратилось в суд с иском о признании бездействия незаконным и об обязании предоставить участок в собственность истца.

Со ссылкой на пункт 13 постановления № 11 суд удовлетворил заявленные требования (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А65-21086/2009,определением ВАС РФ от 30 декабря 2010 г. № ВАС-17190/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)».

15.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.