Уступка права аренды

98

Вопрос

Заключен договор аренды на 49 лет находящегося в госсобственности земельного участка между ООО (арендатором) и Комитетом имущественных отношений (арендодатель) в декабре 2014года. Арендатор имеет намерение передать свои права по данному договору аренды третьему лицу (новому арендатору). Т.н. уступка прав аренды. Дело в том, что с марта 2015 года существенно изменились положения Земельного кодекса. В большинстве случаев, такой земельный участок предоставляется ТОЛЬКО по результатам проведенных торгов. Какие риски несет НОВЫЙ АРЕНДАТОР после заключения такой сделки? Будет ли снова заключаться НОВЫЙ договор аренды с Комитетом для целей внесения арендных платежей НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ? Будут ли назначены новые торги для НОВОГО АРЕНДАТОРА? Как будет выглядеть процедура предоставления земельного участка из госсобственности НОВОМУ АРЕНДАТОРУ? Необходимо ли согласие комитета на совершение уступки прав либо действует общее правило ст.22 ЗК о простом направлении уведомления.

Ответ

В данном случае, достаточно заключения договора уступки права аренды земельного участка. Проведение торгов и заключение нового договора аренды не требуется.

Дело в том, что при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся и в п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.

Договор уступки права аренды земельного участка подлежит регистрации (см. также «Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка»).

Проведение торгов в данном случае законодательством не предусмотрено.

Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

«У арендатора имеется задолженность по арендной плате за государственное или муниципальное имущество – земельный участок. Кто обязан погасить долг по арендной плате при перенайме такого земельного участка – новый или прежний арендатор

Гражданское и земельное законодательство не разрешает вопрос о судьбе долга по арендной плате при переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому арендатору.

Ответ на этот вопрос дала судебная практика. Из постановления Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13 следует, что при перенайме земельного участка, который находится в публичной собственности, долг по арендной плате нужно погасить первоначальному арендатору (если арендодатель не давал согласия на перевод долга).

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения этой сделки. Вместе с тем, земельное законодательство не обязывает арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Несмотря на это переход обязанностей именно по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Иными словами, в случае перевода долга на нового арендатора арендодатель, как собственник арендуемого имущества, имеет право как согласиться с таким переводом, так и воспротивиться этому. И если арендодатель не согласен на перевод долга на другое лицо, то долг будет возвращать первоначальный арендатор.

Президиум ВАС РФ, кроме того, отметил, что действия сторон договора перенайма могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели:

  • избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором;
  • предоставить необоснованные преимущества новому арендатору.

В таких случаях первоначальный и новый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя на основании пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя земельного участка выразить согласие на такой переход. В связи с этим судебные акты нижестоящих судов он отменил и передал дело на новое рассмотрение

ООО «П.» (первоначальный арендатор) арендовало земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ. Арендную плату ООО «П.» своевременно не вносило.

Территориальное управление Росимущества (далее – Росимущество) обратилось в суд с заявлением о взыскании долга с арендатора. Суд исковые требования удовлетворил и выдал исполнительный лист.

В ходе исполнительного производства ООО «П.» заключило с ООО ПКФ «С.» (новый арендатор) договор перенайма земельного участка. В соответствии с договором новый арендатор обязался принять права и обязанности по договору аренды земельного участка.

При этом согласно условиям договора перенайма арендатор передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Таким образом, первоначальный арендатор полагал, что для перенайма участка согласие его собственника не требуется. Для этого достаточно направить письменное уведомление.

ООО «П.» уведомило собственника о заключении договора перенайма. После получения уведомления о перенайме Росимущество посчитало, что состоялось правопреемство. В связи с этим оно обратилось в суд с заявлением о замене должника (первоначального арендатора) на нового арендатора в исполнительном производстве.

Однако суд отказал в удовлетворении требования. Он счел, что правопреемство не состоялось. Суд апелляционной инстанции вывод нижестоящего суда поддержал. Суд указал, что должник может перевести долг на другое лицо только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Из этого следует, что в договоре о перенайме также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. Исходя из буквального толкования условий договора перенайма, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга и обстоятельства его возникновения.

В кассации судебные акты не обжаловались. Коллегия судей ВАС РФ передала дело в Президиум. При этом судьи ВАС РФ обратили внимание на то, что по общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Такое условие защищает имущественные требования кредитора. Однако арендатор земельного участка может переуступить свои права без согласия арендодателя. Это следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что нижестоящие суды неправильно разрешили спор, поскольку не учли следующее.

  1. По общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Эта норма защищает имущественное положение кредитора в обязательстве. Она также позволяет кредитору выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника. Кроме того, кредитор может оценить цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
  2. В то же время при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
  3. Исходя из смысла данной нормы земельного законодательства арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
  4. Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Эти гарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Ведь гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в том числе публичных образований (п. 1 ст. 1ст. 124 ГК РФ).

Из изложенного Президиум ВАС РФ сделал вывод, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Поэтому, несмотря на то что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Причем если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

В связи с этим новый и старый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя (ст. 322 ГК РФ).

В результате Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не дали оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности и возложению ее на нового арендатора. При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы нового арендатора о погашении долга перед арендодателем в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13).

Совет

Благодаря выводам ВАС РФ о порядке погашения задолженности предыдущего арендатора при перенайме земельного участка существенно усилилась позиция арендодателя.

Однако, несмотря на то что по общему правилу (ст. 22 Земельного кодекса РФ) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, для сведения к минимуму подобного рода рисков уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стоит оформлять отдельным дополнительным соглашением к договору.

Причем в этом соглашении сторонам важно четко прописать следующие условия:

  • кто является должником арендодателя по имеющейся сумме недоплаты и штрафным санкциям;
  • каким образом эта задолженность будет погашаться».

11.03.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.