Заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между физическим и юридическим лицом сроком на 49 лет

178

Вопрос

Заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между физическим и юридическим лицом сроком на 49 лет. Арендатор (юр.лицо) намерен передать арендные права в залог третьему лицу Х. Какова процедура? На какие моменты необходимо обратить внимание организации Х? Какие риски могут возникнуть у организации Х при заключении такого договора и как в последствии реализовать права организации Х?».

Ответ

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

 

Процедура передачи прав аренды в залог урегулирована ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 7 мая 2013 года)».

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику, по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя

Многочисленная судебная практика исходит из того, что согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке. Данный вывод содержится в частности в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 Дело А45-7738/2011. На основании анализа судебной практики можно сделать вывод, права залога аренды не сохраняется при расторжении договора аренды, соответственно права залогодержателя не защищены от возможного прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если договором аренды допускается односторонний порядок его расторжения), дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении договора аренды.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Журнал «Арбитражная практика» январь 1 2012 Позиции ВАС РФ и ВС РФ относительно применения норм о залоге существенно различаются;

Журнал «Юрист компании» январь 1 2012 Залог по новым правилам. Что изменилось в ипотеке и залоге движимого имущества;

Журнал «Арбитражная практика» апрель 4 2011 Признание незаключенным договора ипотеки: спорная практика;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»:

1. ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями на 7 мая 2013 года)»

«Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее — Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“).*».

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 13.01.2012 № А45-7738/2011 (Дело А45-7738/2011)

<...>

«В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО „Трастинвест“ требования установив, что общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь статьёй 352 ГК РФ, статьями 16, 17, 18, 29 Закона № 122-ФЗ, пришёл к выводу, что при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обременённого ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль