Застройщик просрочил передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства

72

Вопрос

Застройщик просрочил передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, но подписал с ним дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры, которое не было зарегистрировано. Есть шансы у застройщика "отбиться" от исковых требований участника долевого строительства, потребовавшего выплатить неустойку за задержку передачи квартиры? Наличие подписанного, но незарегистрированного доп.соглашения может послужить основанием для снижения размера неустойки по ст.333 ГК?

Ответ

Как правило, если доп. соглашение к договору долевого участия не прошло регистрацию, суд посчитает его незаключенным. Это будет являться одним из оснований взыскания неустойки с застройщика.

На практике данные случаи встречаются. При этом наличие подписанного, но незарегистрированного соглашения к ДДУ о переносе сроков передачи квартиры, не является для судов основанием, для освобождения застройщика от ответственности. Суды мотивируют это тем, что дополнительное соглашение об изменении условия указанного договора срока не зарегистрировано, следовательно, указанное дополнительное соглашение является не заключенным (ч. 3.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). При этом, данное обстоятельство не является основанием для снижения неустойки – см. «Как убедить суд уменьшить размер неустойки».

Между тем, застройщик может сослаться на правовую позицию, содержащуюся в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165, согласно которой, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как добиться признания договора незаключенным

«Договор не прошел обязательную государственную регистрацию

Основанием для признания сделки незаключенной является отсутствие государственной регистрации в тех случаях, когда она требуется.

Если стороны не зарегистрировали договор либо договор не прошел государственную регистрацию, то его надлежит считать незаключенным, а следовательно, не порождающим для сторон прав и обязанностей.

В то же время если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, то другая сторона может обратиться в суд и он вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Срок исковой давности по этим требованиям составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ), но применяется он к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 года (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Этот срок не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки. К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Такие разъяснения даны в пунктах 60–62 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Может ли сторона договора, который не прошел необходимую государственную регистрацию, на этом основании ссылаться на его незаключенность

Нет, не может.

Договор, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется сторонами, не может быть признан незаключенным, если это не затронет прав третьих лиц. Исключение составляет случай, когда третье лицо, чьи права затрагивает этот договор, обращается с иском о незаключенности. Такое разъяснение содержится в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу статей 164165пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация проводится исключительно в целях информирования третьих лиц об этом договоре (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165). Таким образом, для сторон договор действует с даты подписания (при условии его исполнения), а для третьих лиц – с даты регистрации.

Более того, эти выводы законодатель закрепил в изменениях, которые внесены в Гражданский кодекс РФ с 1 июня 2015 года. Так, в пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ добавлено словосочетание: «для третьих лиц». Теперь эта норма говорит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Иначе говоря, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации не для его сторон, а для третьих лиц (если иное не установлено законом). Подробнее об этом см. здесь*».

25.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка
      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль