Претензии к застройщику

30

Вопрос

Несмотря на действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ на момент начала строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, строительство осуществлялось за счет застройщика и квартиры были приобретены жильцами по договорам бронирования, которые, как следует из имеющихся у нас решений судов, представляют собой предварительные договоры купли-продажи, а не договоры участия в долевом строительстве. Предположим, если застройщик получит в Росреестре справку в которой будет подтверждаться, что документами основаниями выданных гражданам свидетельств о собственности на помещения в доме указаны договоры бронирования, то можно ли это обстоятельство будет нам использовать в качестве доказательства уменьшения срока гарантии и основного аргумента для отказа в иске?

Ответ

Застройщик может сослаться на то, что нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ между сторонами неприменимы, поскольку с договоры долевого участия в строительстве не заключались с приобретателями квартир. Однако следует учитывать, что на практике, данные доводы суды часто отклоняют.

Во-первых, суды мотивирует это тем, что несмотря на оформление сделки договором купли-продажи (или предварительным договором купли-продажи), спорные правоотношения регулируются ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ч. 5 ст. 7 которого предусматривает 5-ти летний гарантийный срок на объект долевого строительства – см. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 № 33-8644/2014.

Во-вторых, ряд судебной практики считает, что действующее гражданское законодательство, действительно, прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости. Вместе с тем, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью их владельца. На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство подрядчика (застройщика) устранить их. Таким образом, собственник спорного объекта недвижимости (приобретенного на основании договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению) вправе предъявить требования застройщику об устранении строительных недостатков в пределах установленного законом гарантийного срока, осуществлявшему строительные работы (т.е. 5 лет) – см. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 04.02.2015 № 33-1025/2015.

См. также «Какие требования и в какой срок можно предъявить к подрядчику относительно качества строительных работ», «Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«В какой срок я могу предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством квартиры?

Срок исковой давности для таких требований составляет три года (ст. 725196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня заявления о недостатках. Их нужно обнаружить в пределах гарантийного срока, который предусмотрен в договоре и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры дольщику, если в договоре не указан больший срок.*

Иногда суды связывают начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. Такой вывод суда будет ошибочным и его можно обжаловать (п. 32 Обзора практики). Это подтверждает и судебная практика (апелляционное определение Омского областного суда от 18.03.15 по делу № 33-1649/2015)».

19.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль