В нежилом здании имеются 2 собственника

303

Вопрос

В нежилом здании имеются 2 собственника. Собственнику №1 принадлежит 1 этаж здания, собственнику №2 принадлежит оставшаяся, то есть большая, часть здания и земля под зданием вместе с прилегающей территорией. На сегодняшний день, собственник №2 выставляет собственнику совершенно баснословную и необоснованную сумму за пользование земельным участком. Как законными способами можно повлиять на подобную ситуацию.? И что может предпринять собственник №2, если собственник №1 откажется платить?

Ответ

Стороны могут заключить соглашение о сервитуте, в котором отразить порядок пользования участком и несения расходов по его содержанию (включая механизм расчета платы).

Особенности установления сервитута и критерии установления платы за сервитут изложены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №№ 11248/11 – см. более подробно «Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке».

Если вопрос по компенсации расходов не разрешится сторонами путем переговоров, собственник участка может потребовать в судебном порядке компенсацию расходов по содержанию участка у собственника помещений в здании. Это объясняется тем, что согласно п.п.7 п.1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Поэтому зарегистрированный собственник земельного участка на основании положений ст.1102 ГК РФ вправе потребовать возместить от собственника помещений в здании, которое располагается на участке, расходы по содержанию земельного участка, включая земельный налог. Такой подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 14547/09 и подтверждается судебной практикой – см. Постановление АС ЗСО от 09.12.2014 № А56-80125/2013, Постановление ФАС ЗСО от 06.08.2013 № А45-14351/2012, Постановление АС ЗСО от 30.01.2015 № А45-19918/2013, Постановление АС ЗСО от 21.11.2014 № А70-1141/2014, Постановление ФАС СЗО от 27.03.2012 № А56-16011/2011.

При этом в случае судебного спора, собственник помещений может оспаривать размер предъявленной компенсации расходов по содержанию участка, ссылаясь на его чрезмерность.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного);

Исковое заявление об установлении частного сервитута (постоянного, возмездного).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление АС ЗСО от 30.01.2015 № А45-19918/2013

<…>

«Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1102 ГК РФ, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, пришел к выводу, что поскольку Семенчуков С.А. является собственником объекта недвижимости, расположенном на части земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, то он обязан оплачивать пользование землей по правилам обязательств из неосновательного обогащения в виде арендной платы, и удовлетворил заявленные требования.

Решение суда первой инстанции было отменено апелляционным судом в связи с нарушением норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта. Однако требования общества удовлетворены по тому же основанию, что и судом первой инстанции.*

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Следовательно, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не предусматривают возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного вещного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок, независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (часть 2 статьи 65 ЗК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на землю признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» разъяснено, что плательщиком земельного налога в отношении земельных участков, права на которые возникли после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на момент приобретения ответчиком у администрации г. Карасук здания фотографии, оно находилось на части земельного участка площадью 90 м?, принадлежащего обществу.

Семенчуков С.А., владея зданием фотографии на праве собственности, не оформил соответствующего права на земельный участок, вследствие чего не являлся ни плательщиком земельного налога, ни арендатором указанной части земельного участка.

В то же время истец как собственник земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на него (25.02.2010) несет бремя расходов по содержанию земельного участка. Следовательно, уплаченный обществом в спорный период земельный налог и составляет расходы последнего по содержанию земельного участка.

В связи с этим зарегистрированный собственник земельного участка на основании положений статьи 1102 ГК РФ вправе потребовать от собственника расположенного на нем здания возместить расходы по содержанию земельного участка (земельный налог), но не взыскания неосновательного обогащения в виде арендных платежей.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 14547/09.

Вместе с тем требованием общества является неосновательное обогащение в виде арендной платы, а не требование о возмещении расходов в виде земельного налога, подтвержденное расчетом затрат и доказательствами уплаты земельного налога.*

Поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось».

15.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.